Оборотоспособность земельного участка
Оборотоспособность земельного участка кажется довольно прозрачной: достаточно заказать выписку из ЕГРН, чтобы узнать обо всех обременениях. Однако, предупреждает эксперт, не все так просто. «Риск может возникнуть в ситуации, когда на земельном участке находится строение, права на которое не зарегистрированы. Здесь судебная практика повела себя довольно странно», – говорит кандидат юридических наук, доцент кафедры правовой охраны окружающей среды СПбГУ Ольга Жаркова.
Статья 35 Земельного кодекса РФ гласит, что при отчуждении здания/сооружения права на земельный участок переходят новому собственнику в том же объеме, в котором были у продавца. Однако, отмечает Ольга Жаркова, стоит обратить внимание на еще одну норму – статью 57 закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно которой при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество, одновременно права переходят и на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом.
«Строение – это не объект недвижимости, на него невозможно зарегистрировать права. Соответственно, невозможно зарегистрировать переход прав на строение. Было бы логично, если бы при переходе права собственности на здание/сооружение на основании заявления переходили бы права на земельный участок, а при переходе прав на земельный участок переходили права на строение, то есть на объект, права на который не зарегистрированы. Вот вам в полной красе принцип единства судьбы земли и недвижимости», – объясняет Ольга Жаркова.
Однако в российском законодательстве такой нормы нет, говорит эксперт, и при отчуждении объекта недвижимости права переходят и на земельный участок. Если же отчуждать земельный участок, то права на недвижимость не переходят. В то же время, когда речь идет о здании/сооружении, права на которые зарегистрированы, и они есть в выписке ЕГРН, то их можно включить в договор купли-продажи. В случае если это строение, права на него перейти не могут, рассказывает Ольга Жаркова.
В подобных ситуациях судебная практика ориентируется на Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации». Верховный Суд РФ утвердил, что по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. «Правомерно возведенное здание или сооружение является объектом недвижимости, в том числе до регистрации на него права собственности лица, в законном владении которого оно находится. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы», – заключил ВС РФ.
ВС РФ заметил, что доказательством принадлежности конкретному лицу недвижимого имущества, включая объекты незавершенного строительства, является не только государственная регистрация права на эти объекты. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.
«Более того, в отношении несчастного покупателя этого земельного участка суд вообще поступил очень сурово. Указал, что [ответчик] не может быть признан добросовестным покупателем, поскольку, приобретая в собственность земельный участок без указания в договоре купли-продажи находящихся объектов незавершенного строительства, он не проявил должной степени осмотрительности и не предпринял разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение земельного участка», – объясняет Ольга Жаркова.
Эксперт подчеркивает, что на сегодняшний день судебная практика по данной категории дел неоднозначна. Например, Московский городской суд в одном аналогичном деле (заключение договора купли-продажи, в который не включаются расположенные на земельном участке строения, права на которые не зарегистрированы) признал сделку ничтожной, а в другом аналогичном случае заключил, что объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику на правах собственности, на проданном истцу земельном участке не имеется.
«Чтобы не оказаться в такой ситуации, пока у нас законодатель не разберется с этой неразберихой, я бы посоветовала заказать справку БТИ с описанием всех находящихся на земельном участке строений, права на которые не зарегистрированы, и приложить ее к договору купли-продажи или договору дарения. В таком случае чистота сделки будет обеспечена», – резюмирует эксперт.
Неопределенность границ земельного участка
В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о 24 миллионах земельных участков, которые не имеют точного описания границ, и все они находятся в зоне риска. Ольга Жаркова делит их на три категории:
- Земельные участки, права на которые зарегистрированы без кадастрового учета. Они полностью оборотоспособны, их можно приобретать и продавать.
- Участки, которые поставлены на учет в упрощенном порядке и без межевания, то есть их границы не определены.
- Земельные участки, при регистрации которых была допущена реестровая ошибка.
У правообладателей и первого, и второго типа земельных участков могут возникнуть сложности, но они, по крайней мере, знают, что принадлежащие им территории неполноценны, поэтому решить проблему несложно. «В первом случае они должны будут осуществить кадастровый учет земельного участка. Во втором случае им придется пригласить кадастрового инженера и провести уточнение кадастровых границ. Но сразу хочу сказать, это только если юридически для данных земельных участков в реестре осталось место. Вполне возможно, что по данным реестра на данных территориях уже расположены другие земельные участки», – предупреждает Ольга Жаркова.
Самая опасная категория – третья. Ольга Жаркова поясняет, что в свое время в результате халатности землеустроительных служб владельцы межеванных земельных участков нередко сталкиваются с кадастровыми (реестровыми) ошибками. Например, в процессе постановки на учет могли использоваться устаревшие картографические данные или не осуществляться обмеры. Сегодня, подчеркивает специалист, сложно найти территории, поставленные на учет в 1990-е годы и зарегистрированные без кадастровой ошибки.
«Первым об этом узнало Федеральное дорожное агентство: чтобы сформировать отвод автомобильной дороги, они смотрят по кадастровым данным, где расположены земельные участки, утверждают свою документацию и после этого выезжают на местность формировать полосу отвода. Они тогда говорили: мы приезжаем, а там курятники», – рассказывает эксперт.
На сегодняшний день ситуация с реестровыми ошибками регулируется статьей 61 закона «О государственной регистрации недвижимости». При этом есть два вида ошибок, поясняет доцент, – техническая, то есть опечатка или описка, которая исправляется по решению регистратора, и реестровая. Она подлежит исправлению со дня получения документов, свидетельствующих о наличии реестровой ошибки, либо на основании вступившего в законную силу судебного решения. «Как правило, здесь возникают споры о смежных границах. Исправить просто – вызвать кадастрового инженера, заказать процедуру уточнения границ. По ее результатам готовятся межевые планы. Но обычно один хочет уточнить границы, а другой нет, потому что процедура недешевая. В таком случае обращаются в суд», – говорит Ольга Жаркова.
Хуже складывается ситуация с переходом на иную систему координат. В России она менялась два раза, поэтому многие земельные участки сильно «уехали» – кто-то оказался в водном объекте, кто-то в соседнем районе. В этом случае Ольга Жаркова рекомендует обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки. Если ее возможно исправить, то границы вернут на прежнее место – это самый простой механизм.
Однако статья 61 закона «О госрегистрации недвижимости» устанавливает, что если исправление технической ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей и третьих лиц, то оно производится только по решению суда. «Здесь надо вызывать кадастрового инженера, проводить землеустроительную экспертизу и выявлять, была ли допущена ошибка. Дальше пытаться вернуть по реестровым данным земельный участок на то место, где он числится по правоустанавливающим документам. Единственное, если участок «уехал» куда-то после того, как смена координат была произведена второй раз, то Росреестр не будет исправлять техническую ошибку – придется обращаться в суд», – объясняет Ольга Жаркова.
Подробнее о проблемах градостроительных ограничений и ситуациях, когда участок, право собственности на который зарегистрировано, невозможно использовать по назначению, Ольга Жаркова рассказала в лекции «Как выбрать земельный участок? Что страшнее – ограничения в обороте, ограничения в использовании или неопределенные границы».
Источник изображения: jcomp - www.freepik.com
