Перечень ограничений
Собственник земли вправе возводить жилые, производственные и иные объекты на принадлежащем ему участке, но такие права могут быть ограничены, о чем сказано в статье 56 Земельного кодекса.
В этой же статье указан перечень возможных ограничений прав на землю, а именно:
1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ);
2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных ЗК РФ и другими федеральными законами.
Всего Земельный кодекс устанавливает 28 видов ЗОУИТ (ст.105 ЗК РФ). Зоны охраны и защитные зоны объектов культурного наследия (ОКН) — это разновидности ЗОУИТ.
Помешать покупке земли под застройку могут:
- градостроительные ограничения, которые ставят под вопрос возможность реализации проекта в целом;
- разрешенный вид использования земельного участка, делающие невозможным строительство определенного вида объекта на территории;
- обременения в виде ареста, залога, аренды, сервитута, резервирования для публичных нужд.
Кроме того, имеет большое значение юридическая чистота сделки. Например, инвестор оформляет договор купли‐продажи на покупку земельного участка под строительство складского здания на условиях частичной предоплаты. Покупатель вносит предоплату, но недвижимость оказывается в залоге у банка. Сделка не завершена и деньги вернуть не удается. Через некоторое время выясняется, что в отношении продавца кредиторы начали процедуру банкротства и недвижимость отходит к банку.
На что смотреть
Важый перечень того, что что стоит обратить внимание при покупке земельного участка.
- Установленные санитарно‐защитные зоны промышленных предприятий. Важно оценить экологическую ситуацию на участке и в прилегающих районах. Возможно, земля загрязнена или находится вблизи промышленных объектов, свалок, автомагистралей.
- Особые условия охраны окружающей среды.
- Экологические требования: качество грунтов, грунтовых вод и уровень загрязнения атмосферы могут не соответствовать установленным показателям и нормам. Это увеличивает расходы или горзит потерей вложенных средств.
- Наличие водных объектов, водоохранных зон на участке или в непосредственной близости его расположения. Это может ограничить возможности проекта из‐за требований природоохранных надзорных органов;
- Участок может находиться на территории, где расположены памятники истории и культуры, археологические объекты или иметь статус охраняемой природной зоны.
- Земельный участок может быть частично или полностью занят подземными коммуникациями, бункерами или бомбоубежищами времен Второй мировой войны. Изучите архивные данные и проведите геологические изыскания.
- Редкие и охраняемые виды растений. На участке могут произрастать краснокнижные растения или виды, занесенные в региональные Красные книги. Их уничтожение или повреждение грозит крупными штрафами. Ясность внесет экологическое обследование территории.
- Участок может быть пересечен инженерными сетями - линиями электропередач, газопроводами, водопроводами и т.д. Это также накладывает ограничения на строительство и требует согласования с профильными службами.
Важна самостоятельность
Единого реестра земельных участков, где бы отображались все возможные «подводные камни», не существует. Оптимальным вариантом здесь может стать собственная проверка на предмет всех известных ограничений.
Чтобы застройка не оказалась напрасной, рекомендуется провести следующие мероприятия:
1. Правовая экспертиза:
- Проверка правоустанавливающих документов на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды и т.д.).
- Анализ целевого назначения и разрешенного использования участка по данным Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
- Выявление обременений, ограничений и сервитутов, зарегистрированных в ЕГРН.
2. Историко-культурная экспертиза:
- Проверка наличия объектов культурного наследия (памятники истории, архитектуры, археологии) на участке или в непосредственной близости.
- Изучение данных об объектах археологического наследия, которые могут быть обнаружены при проведении земляных работ.
- Оценка возможности получения разрешения на проведение строительных работ в охранных зонах объектов культурного наследия.
3. Экологическая экспертиза:
- Выявление наличия на участке или вблизи него особо охраняемых природных территорий, занесенных в Красную книгу видов растений и животных.
- Проверка возможности негативного воздействия на окружающую среду в результате строительства.
- Оценка необходимости получения специальных разрешений и согласований.
4. Инженерно-геологические изыскания:
- Определение инженерно-геологических и гидрогеологических условий участка.
- Выявление наличия подземных коммуникаций, бомбоубежищ, шахт, карстовых полостей и других подземных сооружений.
- Оценка пригодности участка для строительства с точки зрения инженерно-геологических условий.
Основные риски
Что может произойти, если проигнорировать закон или самостоятельную проверку участка:
- невозможность или ограничение строительства из-за наличия объектов культурного наследия, особо охраняемых природных территорий и т.д.;
- необходимость получения дополнительных согласований и разрешений, что увеличивает сроки и стоимость проекта;
- обнаружение в ходе строительства ранее неизвестных подземных сооружений. Это дополнительные затраты на проведение археологических, экологических и иных исследований и задержки сроков, возможные судебные разбирательства и штрафы.
Застройщику важно тщательно изучить все доступные данные об участке на этапе предварительной оценки, а также привлечь профильных экспертов для проведения изысканий.
Чтобы снизить рисков, рекомендуется включить в договоры с подрядчиками условия о распределении рисков. Не лишним будет и создать финансовый резерв на непредвиденные расходы.
