Если застройщики проигнорируют или не до конца узнают особенности участка, на котором планируется строительство, то это может привести к ограниченному использованию земель и расположенных на них объектов недвижимости, возникновению земельных споров, а также к негативным последствиям для инвестиционного климата регионов, развития территорий и даже реализации национальных проектов.
«В ходе регулирования ЗОУИТ важен баланс. С одной стороны, обеспечить безопасность объектов, образующих такие охранные зоны, а с другой — защиту прав граждан и юридических лиц на их недвижимость. Кроме того, ЗОУИТ должны устанавливаться таким образом, чтобы это не препятствовало развитию регионов и муниципальных образований», — подчеркнул статс-секретарь – заместитель руководителя Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) Алексей Бутовецкий.
На сессии Петербургского международного юридического форума спикер отметил, что законодательства о ЗОУИТ совершенствуется. В мае 2023 года в Госдуму внесли инициативу, направленную на решение ряда проблем, связанных с установлением ЗОУИТ. Законопроект уже прошел первое чтение.
Опыт Московской области
В Подмосковье существует 24 вида зон особых условий использования территорий. Некоторые из них накладываются друг на друга. Чтобы вести над такими участками контроль разработана целая система, о которой рассказала министр имущественных отношений Московской области Наталья Адигамова.
Все ЗОУИТ региона собрали на картографическом материале. Это помогло выяснить, какие зоны действительно являются архаичными. Дальше последовала работа с федеральными коллегами по их сокращению. Для урегулирования вопроса с ЗОУИТ помогла и цифровизация. На этом этапе Министерство имущественных отношений Московской области скооперировалось с Росреестром, чтобы совместными усилиями находить свободные участки и вовлекать их в оборот.
«Мы в электронном виде научились обмениваться с Росреестром информацией о границах этих зон, чтобы жить в одном правовом поле. Это позволило нам увидеть пустые свободные земельные участки, которые мы начали вовлекать в оборот. Комплексная работа помогла сократить количество правонарушений, увеличить количество случаев государственной регистрации права собственности без приостановок, увеличить объем вовлечений земель в оборот и, как следствие, — поступления в бюджет», — рассказала эксперт.
Пороховая бочка
Председатель комитета Госдумы по энергетике, президент Российского газового общества Павел Завальный рассказал о зонах минимального расстояния (ЗМР), которые предназначены для защиты не только ряда зданий и сооружений, например, от разрыва или разгерметизации трубопровода, но для жизни и здоровья людей.
Сейчас существует проблема, что в подобных зонах находятся не только отдельные здания или сооружения, возведенные в девяностых и двухтысячных с нарушением правил и норм, но и целые города. Распутать этот клубок просто сносом зданий, замечает Алексей Бутовецкий, невозможно. Это затронет социальную жизнь граждан.
Сгладить этот вопрос помогают поправки в Градостроительный кодекс РФ. Так, трубопроводным компаниям при капитальном ремонте разрешается менять категорию газопровода или нефтепровода, увеличивая стенку трубы, и таким образом уменьшать зону минимальных расстояний.
Убрать эффект «пороховой бочки» может исследование Уральского государственного юридического университета имени В.Ф. Яковлева. Оно предлагает решить проблему с такими зонами на примере мирового опыта правового регулирования безопасной эксплуатации газо- и нефтепроводов. Специалисты создают механизм возможного сокращения размеров зон минимальных расстояний до магистральных трубопроводов вплоть до охранных зон. Тогда на таких территориях смогут проживать люди и вестись строительство. Как отмечает Павел Завальный, также предлагается проводить собственные исследования безопасности опасных производственных объектов и включать результаты в соответствующие декларации.
Начальник управления земельных отношений ПАО «Газпром» Алексей Харламов предложил следующие способы по урегулированию данной сферы:
- необходимы взаимоприемлемые решения. Нужно смотреть на проблему едино и компаниям, и гражданам, и государству;
- если зоны расстояний и ограничения присутствуют, то они должны быть опубличены, они должны быть всем известны, доступны и внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).
Эту мысль поддержала и заместитель директора подразделения «Земельные отношения» АО «ДОМ.РФ» Юлия Бровченко. Из-за того, что в ЕГРН нет полного списка того, что ограничивает земли в обороте и при их использовании, возникает проблема поиска этих самых участков и выбора из них пригодных для реализации проектов. Поэтому эксперт также предлагает внести в ЕГРН все ЗОУИТ.
