Правовой ликбез: строительные контракты

Контракты бывают разные

Прежде всего, стоит понять, какие именно строительные контракты могут заключаться, согласно российскому законодательству. Гражданский кодекс подразумевает пять вариантов:

• договор подряда;
• договор возмездного оказания услуг;
• договор купли-продажи (поставка товаров, будущей вещи, недвижимости, предприятия);
• договор простого товарищества;
• смешанный договор.

На практике, отметил юрист, чаще приходится сталкиваться с первыми двумя типами контрактов. И если договор подряда подразумевает выполнение определенной работы и сдачу ее результата, то договор возмездного оказания услуг – совершение определенных действий или же осуществление определенной деятельности. Следовательно, можно выделить ряд их принципиальных отличий:

• Предмет договора: в первом случае – ответственность за результат, а во втором – обязанность по приложению усилий.
• Право на отказ от договора: в первом случае – обоюдное право, а во втором – только право заказчика.
• Способ исполнения контракта: так, генеральный подрядчик может нанять других подрядчиков для выполнения части работы.
• Оплата работы: в первом случае – после сдачи работы, а во втором – согласно условиям контракта.
• Ограничение ответственности: если заказчик отказывается от договора подряда, он возмещает расходы и убытки, но эта сумма ограничивается разницей между стоимостью договора и выплаченной стоимостью за фактическое оказание услуг. В случае же договора возмездного оказания услуг такого ограничения нет.

Если выбор пал на договор подряда, стоит учитывать, что здесь не все может быть просто и однозначно. Договор строительного подряда имеет определенную специфику и ряд отличий от договора общегражданского подряда. Законодательство определяет его предмет как обязанность построить определенный объект или выполнить определенные строительные работы. На заказчике же лежит обязанность создать подрядчику необходимые для выполнения работ условия.

«Вводятся такие определения, как «строительные работы», «пусконаладочные работы», «строительно-монтажные работы», для которых не всегда понятно, что конкретно имеется в виду. Поэтому в этой ситуации рекомендация для юристов, которые составляют договор строительного подряда, будет состоять в том, что необходимо достаточно четко прописывать, какой вид и объем работ возлагается на подрядчика, какие термины и определения используются для этих работ», – объясняет Станислав Дурягин.

Пирамида заказчиков

В основном строительство в российском законодательстве регулируется Градостроительным кодексом РФ. В нем описывается договорная схема, в которую включаются участники сделок. На ее «вершине» размещается застройщик, который выполняет следующие функции:

• осуществляет финансирование;
• имеет право на участок (будь то собственность, аренда, субаренда, сервитут);
• становится собственником построенных зданий и сооружений;
• по умолчанию является лицом, осуществляющим инженерные изыскания, подготовку проектной документации и строительство.

Далее в схеме располагается технический заказчик.

«Согласно буквальному толкованию Градостроительного кодекса, технический заказчик – это лицо, которое осуществляет определенные виды деятельности от имени застройщика. Иными словами, все правовые последствия тех действий, которые совершает технический заказчик, возникают непосредственно для застройщика», – отмечает юрист. Также он выделяет функции технического заказчика:

• представительство застройщика на стройплощадке;
• заключение договоров на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт от имени застройщика;
• подготовка заданий на выполнение инженерных изысканий, проектирования и строительства;
• предоставление лицам, осуществляющим работы, необходимых материалов и документов;
• утверждение проектной документации;
• подписание документов, необходимых для ввода объекта в эксплуатацию.

Наконец, другими участниками сделок могут быть подрядчики, выполняющие инженерные изыскания, занимающиеся проектной документацией (генпроектировщик) и непосредственно строительством, реконструкцией или капитальным ремонтом (генподрядчик). Все три участника отношений могут нанимать субподрядчиков для выполнения части работ.

«Дело в том, что с 1 июля 2017 года несколько изменилось законодательство в области регулирования строительных СРО (саморегулируемых организаций), в той части, которая ранее требовала допуска подрядчиков до определенного вида работ. Теперь же требуется, чтобы каждый из подрядчиков был членом СРО соответствующего вида и имел в своем штате работников, которые аккредитованы национальными ассоциациями. Соответственно, статус подрядчика, как лица, осуществляющего инженерные изыскания, проектирование и строительство, означает, что такой подрядчик отвечает за инженерные изыскания, за соблюдение технических регламентов, проектной и рабочей документации при проведении работ, за качество работ и их соответствие проектной рабочей документации», – объясняет Станислав Дурягин.

Таким образом, если в отношениях с подрядчиком прописано, что он является лицом, осуществляющим эти работы, то закон возлагает на него ответственность за все вышеперечисленные моменты. Если же в договоре это прописано не будет, любая ответственность будет возлагаться на заказчика, даже не смотря на то, что он привлек для контроля за ходом строительства технического заказчика.

Контрактные стратегии: плюсы и минусы

Контрактная организация строительного проекта предполагает, что необходимо ответить на ряд вопросов:

• Какой вид контрактной стратегии выбрать?
• Каким будет полный перечень подрядчиков и как снизить риски возникновения «разрывов» между зонами ответственности заказчика и подрядчиков?
• Как свести к минимуму риски просрочек и возникновения дополнительных расходов?

Отвечая на первый вопрос, можно выбрать из нескольких вариантов:

• традиционная подрядная схема;
• разновидности схемы «под ключ»;
• комплексные схемы.

На выбор одной из них может влиять, например, наличие или отсутствие у заказчика квалифицированных служб, способных контролировать ход работ. Среди других факторов – расстановка приоритетов в системе «цена-риски-сроки», финансовые возможности и прочее.

Первая схема в целом была описана выше, однако, делая выбор, стоит учитывать как ее преимущества, так и то, на какие подводные камни есть риск наткнуться. Говоря о плюсах, можно отметить:

• контроль хода работ, стоимости и результатов на каждом этапе;
• возможность исправления ошибок и внесения коррективов;
• возможность более четкого расчета цены на основе рабочей документации и ведомостей объемов выполненных работ.

Минусы схемы: наличие разрыва между этапами, а также тот факт, что общий срок строительства зависит от заказчика.

Схемы «под ключ» же позволяют сократить сроки строительства, поскольку за них отвечает именно подрядчик. Также такие контракты, за редким исключением, характеризуются стабильностью цены, хотя она и будет несколько выше за счет перехода от единичных расценок к твердой цене.

«Она используется в тех случаях, когда заказчик не обладает достаточной компетенцией по возведению объекта строительства, когда для заказчика важен срок ввода объекта в эксплуатацию и он не желает рисковать какими-то отсрочками, и когда для возведения объекта используются стандартные методы и технические решения. Это могут быть такие объекты, как супермаркеты, складские и производственные комплекты, объекты инфраструктуры, аэропорты, вокзалы и так далее», – поясняет юрист.

Управление и администрирование

Строительные контракты традиционно содержат в себе общие и специальные положения. Вторые в каждом конкретном случае формулируются индивидуально и можно сказать, что приоритет имеют именно они. Однако это не означает, что группа общих положений не имеет веса. Среди них – такие значимые «пункты», как:

• предмет и объект контракта;
• работы, выполняемые подрядчиком;
• цена и оплата;
• расторжение контракта;
• гарантии и страховки;
• прочие «стандартные» условия.

«Если мы посмотрим на то, как в организации построена работа по управлению сложными по своей сути строительными контрактами, как правило, следует выделить две роли, которые имеют ключевое значение для управления контрактом. Первая роль – это роль лица, осуществляющего управления контрактами, а вторая – лицо, осуществляющее администрирование контрактов. Различие между управлением и администрированием заключается в том, что управление предполагает принятие решений по ключевым вопросам исполнения контракта. Для администратора контракта характерно отслеживание любых сроков в ходе выполнения контракта, ведение переписки с уполномоченным лицом подрядчика и направление ему уведомлений, контроль своевременности предоставления банковских гарантий, гарантий материнских компаний и так далее», – отмечает Станислав Дурягин.

Наконец, последнее, на чем стоит остановиться, – это контрактные модели. Они определяются услугами, которые предоставляет подрядчик.

• Контрактная модель EP (Engeneering + Procurement) предполагает, что подрядчик осуществляет проектирование и поставку оборудования.
• Контрактная модель EPC (Engeneering + Procurement + Construction) похожа на модель EP, однако к задачам подрядчика прибавляется строительство и пусконаладка.
• В контрактной модели EPS (Engeneering + Procurement + Services) к модели EP добавляются технические услуги, например, шефмонтаж.
• Контрактная модель EPCM (Engeneering + Procurement + Construction Managment) – это не подрядный, а консультационный контракт.
• Контрактная модель EPCCM (Engeneering + Procurement + Construction + Construction Managment) по сути копирует модель EPC, добавляя к ней управление строительством.

Понятие «заблуждение» и его истоки

По словам Александра Зезекало, когда мы говорим о заблуждении (ошибке в самом широком ее понимании), то имеем в виду ложное представление о чем-либо. Важно помнить, что в праве заблуждение выступает в качестве одного из пороков воли.

«Сама возможность оспаривать сделку под влиянием заблуждения получала и получает неоднозначную оценку со стороны юристов. Кто-то видит в этом вполне закономерное следствие того, что сделку мы рассматриваем как волевой акт. Если же воля не соответствовала ее изъявлению, то такую сделку можно и нужно оспаривать. Другие специалисты видят угрозу стабильности гражданского оборота, ведь то, что было изъявлено, вызвало доверие других лиц, доверие оборота. Сторонники и той, и другой позиции едины в том, что оспаривание сделки, совершенной под влиянием заблуждения, возможно только в ограниченных законом исключениях», – подчеркивает юрист.

При этом такая возможность в праве – не нова. Как отмечает Александр Зезекало, еще римские юристы занимались этой проблемой. Так, например, в дигестах описывается, как они пытались найти приемлемое решение и ответить на вопрос: каковы будут последствия совершения сделки под влиянием заблуждения (когда, например, медь продана вместо золота)? В дальнейшем разработка этой темы только набирала обороты.

«Учение о заблуждении занимает заметное место в европейской доктрине. И поэтому сегодня во многих европейских правопорядках (прежде всего, континентальной правовой системы) содержится положение о возможности признания сделки, совершенной под влиянием заблуждения, недействительной. Россия в этом смысле не является исключением – у нас тоже есть такие правила. При этом они продолжают совершенствоваться», – объясняет Александр Зезекало.

Существенность как повод для оспаривания

Возвращаясь к российской практике, закономерен вопрос: в каких случаях сделка может быть оспорена и признана недействительной? Ответ, по мнению эксперта, стоит искать в Статье 178 ГК РФ. А точнее, в двух первых его частях:

• Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
• При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается существенным, если:
• стороны допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.д.;
• сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;
• сторона заблуждается в отношении природы сделки;
• сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;
• сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое оно упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

«Если говорить в целом, части 1 и 2 теперь в совокупности устанавливают некое общее правило, в соответствии с которым сделка может быть признана недействительной при наличии существенного заблуждения. Там же устанавливаются критерии ее определения», – объясняет Александр Зезекало.

Говоря о существенности, эксперт выделил применение критерия казуальности. Для российского ГК он нов, но в целом имеет довольно глубокие корни: юристы его использовали еще в Средние века, а сегодня такой критерий можно встретить в законодательствах многих европейских стран (например, Италии, Нидерланд, Венгрии).

«Появление этого критерия в ГК РФ объясняется стремлением нашего законодателя к установлению открытого перечня видов заблуждений», – считает Александр Зезекало.

По его словам, критерий казуальности выполняет двоякую функцию: с одной стороны, он вносит разумные ограничения при применении уже известных поименованных категорий существенного заблуждения, которые названы в статье 178. С другой – поскольку перечень открытый, и не исключены обсуждения или вопросы о появлении каких-то других категорий, которые тоже могут быть признаны потенциально существенными, критерий призван предупредить неконтролируемое применение неизвестных видов заблуждения.

Еще одной ступенью «теста на существенность», по мнению эксперта, является выявление конкретного вида заблуждения. Здесь необходимо обратиться к тем пунктам, что перечисляются в части 2 статьи 178 ГК РФ.

«Какова функция этого перечня, если мы говорим, что он открыт? Можно предположить, что здесь стоит говорить о некой презумпции существенности поименованных категорий заблуждений, так как законодатель говорит, что при соблюдении части 1 предполагается, что существенным является заблуждение, и называет отдельные его виды. Если это презумпция существенности, то это должно влиять на распределение бремени доказывания. Истец должен будет доказать казуальность (причинность), но ответчик, конечно, может возражать (в таком случае он должен доказать отсутствие существенности). Однако если это так, должна быть и обратная сторона, и мы должны будем сказать, что при наличии некого непоименованного вида заблуждения (не внесенного в этот перечень) истец должен доказать не только казуальность, но и то, что это непоименованное заблуждение тоже является существенным», – объясняет Александр Зезекало.