Согласно Федеральному закону от 08.08.2024 N 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» сокращен гарантийный срок новостроек – теперь он составляет не пять лет, а всего три года.
Кроме того, застройщик будет уплачивать участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Банка России, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если недостаток будет являться основанием для признания объекта непригодным для проживания, размер компенсации будет рассчитываться от цены договора.
Но как получить эту неустойку? Есть ли смысл в течение гарантийного срока идти с застройщиком «на мировую»? Или выгоднее сразу обращаться в суд? И что делать, если строительный брак был выявлен после истечения гарантии?
Алгоритм новосела
Евгений Кустов, инженер СК компании по приёмке квартир «Правильная новостройка», специально для «Сферы» написал пошаговую инструкцию для человека, столкнувшегося со строительным браком.
- Фиксация дефектов. Сделать фотографии, заполнить акт осмотра, приложить переписку с застройщиком (например, акт приёма-передачи квартиры с перечнем выявленных в ходе приёмки недочетов) и другие документы, подтверждающие наличие брака.
- Оформление акта. Составить официальный документ, в котором будут описаны все недочеты. Этот акт нужно подписать со стороны застройщика (если он согласен с данными недостатками).
- Уведомление застройщика. Направить письменно в компанию, которая возводила ваш дом, уведомление об обнаруженных недостатках. Указать, что, согласно законодательству, она обязана устранить дефекты, нарушающие условия договора. Направить бумагу можно заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения или принести лично в офис девелопера, если нельзя присвоить входящий номер уведомления. Застройщик должен подписать второй экземпляр. Затем нужно дать компании разумный срок для ответа и устранения недостатков.
- Суд. Если все вышеуказанные шаги не привели к результату, готовьте иск. Стоит позаботиться о юридической помощи, проведении экспертизы и подготовить все необходимые документы.
Адвокат КА «Мосюрцентр» Андрей Жолудев добавляет, что при обнаружении строительных дефектов необходимо действовать быстро и последовательно.
«Помните, что даже короткий гарантийный срок — это не приговор. Тем более если у вас есть доказательства строительного брака. Главное — грамотно собрать доказательную базу и привлечь квалифицированных специалистов», — отмечает он.
Худой мир
Застройщики нередко пытаются договориться, обещая оперативно устранить недостатки. Иногда тем самым затягивая процесс. И тут перед новоселом встает вопрос: договариваться или судиться? Андрей Жолудев привел несколько «за» и «против»:
Плюсы:
- Экономия времени и денег;
- Быстрое решение проблемы;
- Сохранение деловых отношений;
- Возможность гибкого подхода к решению.
Минусы:
- Риск получить временное решение;
- Возможное занижение компенсации;
- Отсутствие гарантий исполнения.
Евгений Кустов рекомендует тем, кто идет «на мировую», четко регламентировать сроки выполнения работ.
«Убедитесь, что гарантии будут официально зафиксированы. По возможности имеет смысл проконсультироваться с юристом, чтобы понять, как договоренности могут отразиться на ваших правах», — отмечает эксперт.
И добавляет, если застройщик готов к взаимопониманию, это может быть выгодным решением.
Ведущий эксперт недвижимости агентства недвижимости «Этажи» Виктория Перькова советует действовать, отталкиваясь от конкретных обстоятельств и личной выгоды.
«Как правило, выгоднее судиться, но в рамках процесса есть свои нюансы. Например, если у вас заказан дизайн-проект или ограничены сроки на переезд, в среднем разбирательство от момента подачи документов до момента получения денежных средств может длиться от 8 до 12 месяцев. Также с 1 сентября уменьшили суммы на выплату», — отмечает она.
Оценить ущерб
Если договориться не получается, и вы решили пойти в суд, необходимо будет провести экспертизу. Вот только как найти того самого эксперта, мнению которого будет доверять судья?
Евгений Кустов советует обращаться только к тем специалистам, у которых есть соответствующая квалификация и опыт в сфере строительства или строительно-технических экспертиз.
«Исследуйте отзывы и репутацию эксперта или экспертной организации. Обратите внимание на их успешные случаи работы с аналогичными делами», — говорит он.
Андрей Жолудев добавляет следующие формальные признаки для выбора эксперта: профильное образование, действующий сертификат, стаж работы от 5 лет, членство в СРО.
А вот Виктория Перькова рекомендует не зацикливаться на подборе специалиста для экспертизы.
«Здесь намного важнее обратиться к грамотному и проверенному юристу, потому что проведение экспертизы строительного брака — это примерно 10% от всей беды. Все основные этапы (ходить в суд, представлять интересы дольщика на судебных заседаниях) делает юрист, и именно от его компетенций зависит успех дела», — поясняет она.
Эксперт добавляет: самостоятельно, без юриста обращаться в суд не стоит.
«Во-первых, у суда будет много каверзных вопросов, на которые в моменте собственник не сможет грамотно ответить из-за отсутствия компетенций. Во-вторых, стоимость экспертизы строительного брака может доходить до 120 тысяч рублей, однако по сути все специалисты делают одно и тоже. Вопрос только в распиаренности компании и простой человеческой наглости. Юрист же и специалистов за адекватные деньги сможет посоветовать, и в случае заведомо выигрышного дела включит в стоимость все издержки», — говорит Виктория Перькова.
Жизнь после гарантии
Эксперты в голос говорят о том, что затягивать с обращением по гарантии не стоит. Но если все же строительный дефект был выявлен после того, как срок истек, возможность выиграть суд сохраняется.
Евгений Кустов отмечает, что перспективы на успех в суде будут выше, если собраны убедительные доказательства и экспертное заключение подтверждает наличие изъянов. Особенно, если есть основания полагать, что дефекты вызваны грубыми нарушениями в процессе строительства.
«Важно понимать: если удастся доказать, что дефект возник не из-за естественного износа, шансы выиграть дело повышаются», — говорит Андрей Жолудев.
Он выделяет ключевые моменты, которые помогут определиться, стоит ли обращаться в суд по истечение трех лет гарантии:
- Необходимо провести качественную экспертизу;
- Доказать, что дефект производственный;
- Подтвердить, что дефект не мог быть обнаружен при обычном осмотре;
- Собрать доказательства правильной эксплуатации помещения.
Андрей Жолудев также дает рекомендации по стратегии работы с застройщиком в рамках исполнения им гарантийных обязательств:
1. Если дефекты некритичные:
- Начните с переговоров;
- Установите чёткие сроки;
- Фиксируйте все договорённости письменно.
2. Если дефекты серьёзные или застройщик уклоняется:
- Готовьте документы в суд;
- Проведите экспертизу;
- Собирайте доказательную базу.
Кроме того:
- Ведите подробный дневник всех коммуникаций;
- Сохраняйте переписку;
- Фиксируйте все встречи и договорённости;
- Проводите экспертизу как можно раньше;
- Выбирайте независимых экспертов;
- Учитывайте возможность повторной экспертизы;
- Не затягивайте с обращением к застройщику;
- Соблюдайте процессуальные сроки;
- Учитывайте сезонность при планировании ремонтных работ.
