С января 2025 года вступили в силу изменения в гражданское законодательство, согласно которым все договоры дарения недвижимого имущества теперь требуют обязательного нотариального удостоверения. Данная норма закреплена в пункте 3 статьи 574 Гражданского кодекса РФ.
Механизм дарения недвижимости
«Сотрудники многофункциональных центров, принимая документы, не имеют достаточных полномочий и зачастую необходимой юридической подготовки, чтобы объяснить человеку смысл и последствия договора дарения», — объясняет нотариус города Москвы, член Общественного совета при Управлении Росреестра по Москве Антон Фролкин.
Процедура оформления договора дарения недвижимости включает несколько обязательных этапов.
- Сбор необходимых документов: правоустанавливающиих бумаг на объект недвижимости, актуальной выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также паспортов всех участников сделки.
- Совместный визит дарителя и одаряемого к нотариусу. В ходе встречи нотариус проводит тщательную проверку:
- дееспособности обеих сторон;
- соответствия сделки действующему законодательству;
- добровольности волеизъявления участников.
- Нотариальное удостоверение договора. Процедура включает:
- личное подтверждение сторонами своих подписей;
- заверение документа нотариальной печатью и подписью;
- придание договору полной юридической силы.
- Регистрация перехода права собственности. После удостоверения нотариус самостоятельно направляет пакет документов в Росреестр в электронном виде. Такой способ регистрации занимает меньше времени, чем самостоятельная подача документов участниками сделки.
Казалось бы, все прозрачно. Но на практике возникают вопросы.
Плюсы и минусы процедуры
По мнению серийного FinTech and DeFi предпринимателя, разработчика и аналитика WEB3Bureau Александр Вайс нотариальное дарение:
- снижает риск оспаривания — нотариус подтверждает добровольность сделки, что усложняет её отмену через суд;
- помогает проверить «чистоту» сделки — эксперт выявляет аресты, залоги;
- ускоряет регистрацию в Росреестре.
Среди недостатков называют:
- высокую стоимость — нотариальный тариф за дарение недвижимости составляет 0,5-1% от кадастровой стоимости недвижимого имущества;
- формальность проверки — нотариус не всегда глубоко анализирует историю собственности, особенно если сделки совершались давно;
- при оформлении сделки стороны несут дополнительные расходы.
«Одаряемый оплачивает госпошлину за регистрацию права собственности в размере 4 000 рублей при стоимости имущества до 20 млн рублей, или 0,02% от кадастровой стоимости. Налог от стоимости квартиры платят получатели, не являющиеся близкими родственниками дарителя: до 2,4 млн рублей — 13%, 15% — с превышающей суммы», — говорит советник генерального директора по общим вопросам AVA Group Константин Сигачев.
Со стороны дарителя основными расходами становятся затраты на нотариальное удостоверение сделки. Согласно статье 333.24 Налогового кодекса, стоимость услуги — 0,5% от суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тысяч рублей. К дополнительным затратам относятся нотариальные тарифы, варьирующиеся по регионам.
Риски и подводные камни
При этом обязательное нотариальное удостоверение сделки дарения недвижимости не снимает всех рисков. Чаще всего дарение оспаривают после смерти дарителя.
«Если в суде будет доказано, что даритель действовал под принуждением, в состоянии непонимания последствий сделки или его воля была искажена, суд может признать договор недействительным», — рассказывает Александр Вайс.
Еще одной проблемой могут стать скрытые обременения имущества. Нотариус проверяет актуальные данные ЕГРН, но не изучает историю объекта. Так, если квартира находилась в залоге, но об этом нет записи в реестре, новый собственник может столкнуться с трудностями после сделки.
Особого рассмотрения требуют налоговые последствия. Для одаряемых, не являющихся близкими родственниками дарителя (супругами, родителями, детьми, внуками, бабушками или дедушками), предусмотрен НДФЛ 13% от кадастровой стоимости подарка — сумма часто оказывается существенной.
Отдельную опасность, по мнению Александра Вайса, представляют мошеннические схемы с поддельными доверенностями. Нотариус обязан проверять подлинность документов, но даже это не дает полной защиты от злоупотреблений.
Константин Сигачев советует: тщательно проверять документы, консультироваться с юристом до сделки и при необходимости оформлять дополнительные соглашения (например, о праве пожизненного проживания дарителя). Даже нотариальное оформление не исключает необходимости такой подготовки.
Эксперты «Сферы» подчеркивают, что даже при нотариальном оформлении дарения недвижимости сохраняются риски: скрытые обременения, налоговые последствия и мошеннические схемы. Чтобы минимизировать угрозы, сторонам стоит тщательно проверять документы, консультироваться с юристом и при необходимости закреплять дополнительные условия. Нотариальное удостоверение упрощает процесс, но не заменяет осмотрительности при сделке.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
