Основной целью законопроекта является борьба с мошенничеством. Как говорится в пояснительной записке к документу, только в 2023 году было зафиксировано более 8 тысяч правонарушений, связанных с продажей/покупкой недвижимости. Годом ранее таких договоров было заключено 6 тысяч. При этом сумма ущерба выросла с 32 млрд до 42 млрд рублей.
Инициаторы ссылаются за зарубежный опыт США, Европы и Китая, где все сделки проводятся с помощью онлайн-расчетов.
«Наличный расчет особенно популярен между физическими лицами: он позволяет скрыть действительную стоимость объекта недвижимости для того, чтобы продавец мог избежать уплаты НДФЛ», — поясняет начальник юридического отдела «СК10» Анастасия Рощина.
По ее мнению, доля таких сделок между физическими лицами составляет не менее 50%. При этом велик риск не получить денежные средства частично или полностью (их могут украсть, положить не всю сумму, заменить поддельными купюрами и пр.).
Сделка с занижением
«Формально квартира может быть продана за 1 млн рублей, а фактически — передается еще 10 млн наличными. Для государства это — упущенные налоги, для системы — отсутствие прозрачности, для участника сделки — потенциальный риск», — отмечает руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Мищенко.
Ее слова дополняет директор по продажам компании BAZA Development Евгения Сыпченко, приводя пример, когда покупатель передал деньги за квартиру, а продавец не зарегистрировал переход права собственности.
«Если бы средства поступили через аккредитив или сервис безопасных расчетов, продавец получил бы их только после подтверждения со стороны Росреестра», — рассказывает она.
Существенные риски для покупателя сохраняются и при согласии на сделку с «занижением», чтобы продавец избежал уплаты налога. Часть суммы передается наличными и не отражается в договоре. Если налоговая инспекция обнаружит нарушение, сделка будет остановлена, и покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег.
«Сделка с безналичным расчетом — дополнительная гарантия безопасности для сторон: в данном случае появляется надежная третья сторона — банк, который заинтересован в законности и безопасности», — подчеркивает Евгения Сыпченко.
Минимизировать налоги
Елена Мищенко считает, что инициатива с безналом лишь усугубит проблему занижения стоимости как способа ухода от налогов.
«Покупатели не всегда хотят показывать полную сумму сделки, особенно если источник происхождения средств не совсем прозрачен — из-за страха блокировок или отказа банка в операции. Кроме того, продавцы, которые привыкли работать с «серой» частью сделки, продолжат делать то же самое: часть суммы пойдет по договору, остальное — «на руки», — отмечает она.
Эксперт опасается, что в случае принятия закона рынок еще больше уйдет в тень. С ней согласна и Мария Бархударян, эксперт по недвижимости «M-realtor.Pro».
«Нередки ситуации, когда основная сумма идет по аккредитиву, а при этом в ячейку еще отдельно кладется комиссия посреднику, который «уводит» таким образом ее от налога. Либо второй вариант, когда нужны расчеты в наличной форме (частично), сделку проводят с занижением (опять же, чтобы не платить налог со всей суммы дохода) — часть денег продавец получает через ячейку», — приводит примеры она.
Мария Бархударян считает, что полный запрет на наличные сделки с недвижимостью стоимостью свыше 1 млн рублей не повлияет на объемы, потому что подавляющее большинство договоров и так оплачивается по безналу. Она уверена, что продавцы, предпочитающие сделки с занижениями, будут искать иные способы расчетов или варианты использования банковских ячеек без прямой привязки к договору купли-продажи.
Решить проблему, как считает Елена Мищенко, помогут изменения в модели налогообложения.
«В ряде других стран при любой сделке (неважно, покупка или продажа) стороны платят фиксированную пошлину — 1–2% от полной стоимости объекта. Это просто, прозрачно и не стимулирует скрывать реальную цену. В дальнейшем можно поэтапно повышать ставку. Но сначала дать рынку «привыкнуть» к честной модели», — полагает она.
При этом по словам Екатерина Наливайко, руководителя по маркетингу, рекламе и PR компании Plus Development, данная мера может негативно обернуться для покупателей.
«Безналичные расчеты могут включать банковские комиссии, что увеличит их расходы», — отмечает эксперт.
На руку государству
«В долгосрочной перспективе Центробанк стремится снизить выпуск бумажных денежных средств, так как они являются расходной статьей, а кроме этого, цифровой рубль стоит в перспективе развития финансового сектора государства», — поясняют эксперты.
Поэтому в основе инициативы – не только борьба с мошенничеством. Речь также о стремлении страны к цифровизации во всех областях.
Кроме того, благодаря внедрению такого закона государство сможет узнать реальный оборот денежных средств в экономике, включая оплаты всех налогов, которые полагаются при реализации объектов недвижимости физическими лицами.
«Для застройщиков существенных изменений не предполагается. Для физических лиц сделки с недвижимостью станут прозрачнее и безопаснее, а государство сможет эффективнее отслеживать оборот денежных средств, связанных с куплей-продажей недвижимости и контролировать своевременность и размер уплаченных налогов», - отмечает Анастасия Рощина.
С ней согласен Александр Дубовик из агентства недвижимости «Брелок». Принятие такого закона, по мнению эксперта, поможет сделать рынок недвижимости еще более цивилизованным.
«Продавцы и покупатели будут чувствовать себя под защитой, количество спорных ситуаций сократится, а уровень доверия к сделкам вырастет», — резюмирует он.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
