С помощью дарственной можно переписать права на свое движимое или недвижимое имущество на другого человека. Правда, бывают случаи, когда стороны хотят отменить договор или изменить его условия.
По словам Натальи Городниной, адвоката КА «Северный Рим», как и любой гражданско-правовой договор, дарственная — это сделка, которую можно оспорить в суде по основаниям, установленным главой 9 Гражданского кодекса РФ.
«Наиболее распространённое основание – статьи 177 и 178 Гражданского кодекса РФ: недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими», — отмечает она.
Закон предусматривает причины не только для оспаривания, но и для отмены договора. Одной из них является, например, угроза жизни.
«Если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. Если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, то право требовать в суде отмены дарения переходит к его наследникам», — говорит Елена Музалевская, управляющий партнер, адвокат адвокатского бюро «АВЕДА».
Юрий Александров, директор юридической компании «А.Лигал», уточняет, что общий срок исковой давности для оспаривания сделок составляет от 1 до 3 лет в зависимости от конкретного основания для этого (ст. 181 ГК РФ).
«Срок давности для расторжения договора составляет 3 года с момента, когда лицо узнало об основаниях для расторжения», — добавляет он.
Подарок, а не продажа
Замаскировать договор купли-продажи под договор дарения не получится, как и передать то, что принадлежит малолетним или недееспособным.
«По статистике дарственные оспариваются чаще всего, когда даритель подарил имущество без реального намерения добиться правовых последствий. Например, оформил отчуждение, но фактически продолжает пользоваться имуществом, проживать там (по основанию мнимости - п. 1 ст. 170 ГК РФ). Либо когда даритель заключил безвозмездный договор дарения, но фактически получил деньги за передаваемое имущество (по основанию притворности - п. 2 ст. 170 ГК РФ)», — отмечает Владислав Лобов, адвокат ростовской коллегии адвокатов «Защитник».
Но для того, чтобы оспорить уже подписанные бумаги, нужны веские аргументы. Иначе последует отказ.
«Суду нужны убедительные доказательства: медицинские документы, показания свидетелей, экспертизы. Само по себе недовольство родственников или испортившиеся отношения после сделки не являются основанием для отмены дарственной», — говорит Елена Юргенева, основатель компании Alpha Star Properties.
Передумать нельзя
Виталий Хижный, основатель и руководитель компании «Бастион», приводит несколько примеров из практики. В одном из них фигурировала женщина 78 лет, которая подарила 2-комнатную квартиру в центре своей сиделке. Дочь, жившая в другом городе, узнала о дарственной только после смерти матери.
«Она подала иск об оспаривании. Мы сопровождали сделку по продаже этой квартиры уже от нового собственника — сиделки. Провели юридическую экспертизу, увидели риски: дарительница на момент сделки наблюдалась у невролога с диагнозом деменция, дарственная оформлена без нотариуса (в 2018 году это было возможно), никаких справок о дееспособности не собирали.
Мы посоветовали нашей клиентке (сиделке) не продавать квартиру до истечения срока исковой давности или хотя бы застраховать титул. Она не послушала, продала. Через год суд признал дарственную недействительной. Посмертная психолого-психиатрическая экспертиза показала, что женщина на момент сделки не могла понимать значения своих действий.
Квартиру вернули наследникам. Покупатель потерял деньги, потом судился с продавцом (сиделкой), но взыскать удалось только часть», — рассказывает Виталий Хижный.
Другой случай произошел из-за ссоры родственников. Мужчина отдал квартиру сыну, потом они поссорились, отец подал иск об отмене дарственной.
«Он требовал признать сделку недействительной, ссылаясь на то, что сын его "обманул". Суд отказал, так как дарение было добровольным, а никаких доказательств обмана или давления не нашли. Просто передумал — это не основание», — говорит Хижный.
У Елены Музалевской был другой случай. Пожилой даритель оформил дарственную на квартиру на свою взрослую дочь. Однако стороны фактически договор не исполнили: даритель остался проживать в своей квартире и оплачивать коммунальные платежи. Сделка была совершена лишь для того, чтобы в будущем, после смерти дарителя, его ребенку не пришлось заниматься оформлением наследства.
Защита договора
Оформляя дарственную, можно максимально обезопасить себя от возможных судебных разбирательств по ее оспариванию. Владислав Лобов, адвокат ростовской коллегии адвокатов «Защитник», перечисляет «Сфере» пять правил, которым важно следовать:
- Соблюдайте форму сделки, установленную законом.
- В сделке должна отражаться действительная воля сторон. Если лицо хочет продать имущество без уплаты налога, оформив дарственную, но фактически получив денежные средства, — это гиблое дело, сделка будет оспорена.
- Не пытайтесь избавиться от имущества путем оформления дарственной и начать процедуру банкротства — это также сомнительная история — сделка будет оспорена в ходе процедуры банкротства. Плюс из-за этого есть риск неосвобождения от долгов.
- Правила проверки контрагента и имущества, которое является предметом сделки, также не стоит забывать: например, если дарится недвижимое имущество, перед сделкой необходимо проанализировать следующие сведения: действительность права собственности и отсутствие обременений (договор, по которому было приобретено имущество, выписка из ЕГРН), сведения о зарегистрированных лицах (выписка из домовой книги), является ли имущество совместно нажитым (паспорт дарителя, свидетельство о заключении брака, выписка из ЕГРН) и т.п.
- Корректное оформление условий договора дарения.
В дополнение к этому Виталий Хижный рекомендует получить справку от психиатра и нарколога о том, что даритель дееспособен и не состоит на учёте.
«Справка действует месяц, оформляйте ее перед сделкой. Если даритель пожилой (старше 70 лет) , желательна консультация невролога с заключением об отсутствии деменции. Это не обязательно, но в суде сыграет в вашу пользу», — говорит он.
Еще один совет от него — заснять на видео процесс подписания договора.
«Пусть даритель на камеру скажет: "Я, ФИО, дарю квартиру по такому-то адресу своему сыну/дочери/внуку добровольно, понимаю последствия, никто меня не заставляет". Видео — мощное доказательство в суде», — поясняет Хижный.
Также если вы покупаете квартиру, полученную по дарственной, стоит включить в договор купли-продажи условие о страховании титула.
«Так продавец страхует риск потери права собственности. Если дарственную оспорят, страховая компания компенсирует ваши потери», — отмечает Виталий Хижный.
Юрий Александров считает, что самый эффективный способ обезопасить себя при дарении — заключить договор в нотариальной форме.
«В этом случае в силу ст. 163 ГК РФ нотариус отвечает за законность договора и обязан проверить все аспекты сделки, включая наличие необходимых согласий, дееспособность, отсутствие обмана и т.д. Оспорить в суде нотариальный договор дарения в разы сложнее, чем обычный», — считает он.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
