С 1 июля 2026 года вступают в силу изменения, которые вводят дополнительный уровень защиты для электронных сделок. Помимо усиленной квалифицированной подписи, участники смогут подтверждать свою личность с помощью биометрических данных. Весь процесс организован через портал «Госуслуги». А главное — больше не нужно отдельно уведомлять Росреестр о намерении провести сделку онлайн.
«Запуск дистанционных сделок с использованием Единой биометрической системы, на мой взгляд, станет одним из самых заметных изменений на рынке недвижимости за последние годы. Но важно понимать, что биометрия не заменяет юридическую проверку сделки. Она решает другую задачу — подтверждает, что именно тот человек, который должен подписывать документы, действительно находится перед камерой», — говорит Игнатий Найда, соучредитель строительной компании Kronung.
Протокол сделки
По словам Игнатия Найды, сегодня около 15–20% регистрационных действий с недвижимостью уже совершается в электронном виде, и эта доля продолжает расти.
«Появление биометрии может увеличить количество полностью дистанционных сделок до 35–40% в течение ближайших двух-трех лет, особенно в крупных городах. Это особенно актуально для покупателей, которые находятся в другом регионе, инвесторов и тех, кто приобретает жилье удаленно», — поясняет он.
Чтобы воспользоваться сервисом, необходимо соблюсти три условия: быть зарегистрированным в биометрической системе, иметь подтвержденную учетную запись на Госуслугах и УКЭП. Сдать биометрию можно либо через специальное приложение, либо в офисах уполномоченных банков.
Как подчеркивают в Росреестре, новшество носит сугубо добровольный характер. Никто не лишается права оформлять сделки по старым электронным каналам — через личные кабинеты, порталы банков или с помощью нотариусов и кадастровых инженеров. Биометрия лишь упрощает жизнь тем, кто не может явиться лично.
Сложности для мошенников
Самый главный вопрос, который встает в истории с дистанционными сделками, — насколько этот инструмент будет защищен от мошенников?
София Любимова, риэлтор агентства недвижимости "ЛЮБИМОВА НЕДВИЖИМОСТЬ", говорит, что биометрия существенно снижает риск использования чужих документов и поддельных электронных подписей.
«Но полностью исключить человеческий фактор, технические сбои или новые схемы злоумышленников невозможно», — отмечает она.
Эксперт считает, что для сделок юридических лиц биометрия поможет подтвердить личность человека, но сама по себе не решит проблему так называемых «номинальных» или «подставных» руководителей, поскольку здесь вопрос не только в идентификации личности, но и в корпоративном контроле и проверке полномочий.
Игнатий Найда уверен, что биометрическая идентификация действительно значительно усложнит подобные схемы.
«Если раньше злоумышленнику было достаточно получить доступ к электронной подписи, то теперь потребуется еще и подтвердить личность руководителя компании. Это существенно повышает уровень безопасности, хотя полностью не исключает корпоративное мошенничество. Если человек официально назначен директором незаконным способом, биометрия сама по себе этого не обнаружит. Она подтверждает личность, а не законность корпоративных решений», — говорит Игнатий Найда.
Нейросетевые фейки
Как утверждают эксперты, опасаться того, что мошенники смогут продать вашу квартиру, подделав с помощью ИИ биометрию, не стоит. Ведь для этого нужно будет создать непростого цифрового двойника.
«Для борьбы с этим применяется технология liveness detection («определение присутствия»). Система в реальном времени анализирует микродвижения лица и другие параметры, чтобы убедиться, что перед камерой живой человек, а не его фотография, видео или 3D-модель. Создание качественного дипфейка, способного обойти такую защиту, требует значительных ресурсов и пока является скорее точечной угрозой, чем массовой», — отмечает Елена Васильева, практикующий юрист, партнёр юридической компании «Джей Си».
И если подделать с помощью нейросетей лицо другого человека пока история маловероятная, то обычные технические сбои системы намного реалистичнее.
«Любая новая государственная цифровая система проходит период настройки. Возможны временные сбои, сложности с распознаванием, ошибки при авторизации, особенно если человек давно не обновлял свои биометрические данные или использует оборудование с низким качеством камеры», — рассказывает Игнатий Найда.
Проблемы иного характера
По словам Елены Васильевой, техническая безопасность сделок будет обеспечиваться на высоком уровне. Во-первых, единая биометрическая система (ЕБС) — это государственная система с многоуровневой криптографической защитой. Во-вторых, передача биометрических данных будет осуществляться в виде математических векторов, а не исходных изображений, что снижает риски их перехвата и использования злоумышленниками. И в-третьих, технологии «живого присутствия», которые распознают мимику и для которых одного фото недостаточно, создают дополнительный барьер.
Однако биометрия, как считает Васильева, не гарантирует отсутствия юридических проблем: сохраняются риски мошенничества с «человеческим фактором». Кроме того, не решается вопрос юридической чистоты. Биометрия не заменит проверку выписок из ЕГРН и историю объекта.
«Формируется новая судебная практика. В случае спора (например, если лицо будет утверждать, что не совершало сделку, а биометрию подделали) возникнут сложные вопросы о распределении бремени доказывания. Владельцу придется доказывать факт подделки, а не системе — подлинность», — отмечает Васильева.
Судебная практика по таким делам только начинает формироваться. Поэтому во избежание подобных проблем эксперт рекомендует установить через Госуслуги запрет на проведение сделок без личного присутствия.
Не исключено, что уже в ближайшем будущем сделки с биометрией станут обыденной историей, ведь это быстро и просто.
«Но полноценную юридическую проверку объекта, собственника и документов биометрия не заменит. Именно сочетание технологий и профессиональной проверки обеспечивает максимальную защиту покупателя и продавца», — считает София Любимова.
В целом, при соблюдении мер кибербезопасности и тщательной проверке документов биометрия может стать полезным инструментом, но, конечно, не панацеей.
Изображение создано Magnific, www.magnific.com
