«То, что новостройки в Центральной России сегодня стоят почти в два раза дороже вторичного жилья, действительно бросается в глаза и у многих вызывает закономерные вопросы. Проще говоря, квадратный метр в новом доме приближался к 300 тысячам рублей, тогда как на вторичном рынке он стоил примерно вдвое дешевле», — рассказывает Филипп Шраге, соучредитель Kronung Group.
Рост цен ожидаем
Филипп Шраге отмечает, что в росте цен на жилье в новых домах нет ничего неожиданного. В последние годы основной поток льготной ипотеки был направлен именно на новостройки. В первую очередь речь о семейной ипотеке, которая стала главным инструментом покупки жилья.
«Это автоматически подстегнуло спрос на первичный рынок и дало застройщикам возможность держать более высокие цены. Вторичное жилье при этом росло в цене гораздо спокойнее, потому что таких же стимулов у него просто нет», — объясняет спикер.
К этому добавляется рост себестоимости строительства. Земля, материалы, рабочая сила за последние годы подорожали, и новые проекты изначально выходят на рынок с более высокой ценой. В итоге новостройки стартуют дороже, а спрос на них дополнительно поддерживается льготными программами. Вторичный же рынок, продолжает Филипп Шраге, живет в других условиях: кредиты там дороже, требований к заемщикам больше, поэтому и рост цен более сдержанный.
Кроме того, добавляет Владимир Чернов, у квартир в новостройках есть преимущества перед вторичным жильем. Это отделка и современная инфраструктура, а «вторичка» состоит из старого фонда, где часто квартиры с различными дефектами.
Что искажает статистику?
Эксперты отмечают, что официальная статистика включает в расчет жилье советской постройки, составляющее более 60% предложения на вторичном рынке. По одной из оценок, разница в стоимости между новостройками и домами, возведенными за последнее десятилетие, не превышает 5%. Однако другие аналитики указывают на более значительный разрыв — порядка 22%.
Также после сдачи в эксплуатацию жилье не обесценивается одномоментно на 60–80%. Данные с ведущих агрегаторов недвижимости подтверждают: квартиры в новых, но уже введенных в эксплуатацию домах на вторичном рынке могут стоить всего на 5–10% дешевле аналогичных предложений в строящихся объектах того же района.
Как сгладить разрыв цен?
Начальник аналитического отдела инвесткомпании «Риком-Траст» Олег Абелев отметил структурные проблемы рынка жилья. Для сглаживания ценового разрыва между первичным и вторичным рынком жилья необходимо в первую очередь активизировать предложение на «вторичке».
В ближайшее время, замечает Филипп Шраге, разрыв в ценах между квартирами в новостройках и вторичным жильем сохранится. Изменения будут зависеть от политики государства и условий по ипотеке. Пока льготные программы в основном работают на первичный рынок.
Если ипотека станет дороже, а выбор новостроек вырастет, покупатели могут снова переключиться на вторичный рынок, что снизит ценовой разрыв между сегментами.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
