Сдача в аренду доли в квартире — достаточно распространенная практика на рынке. Однако нюансов и споров она вызывает огромное количество. Вселяя в квартиру арендаторов по договору найма, собственник должен учитывать, что те будут пользоваться и общим имуществом.
«А поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом», — говорит Юрий Александров, директор юридической компании «А.Лигал».
Иными словами, согласие других собственников на сдачу доли в аренду — обязательное условие. Юрий Александров отмечает, что в практике были случаи, когда арендатора выселили через суд из-за отсутствия согласия других собственников (определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 21.02.2024 по делу N 88-4844/2024 (УИД 92RS0002-01-2022-003858-86).
«Также собственники, чье согласие на сдачу квартиры в найм не было получено, имеют право обратиться с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде стоимости аренды, полученной от арендатора пропорционально размеру своей доли (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.09.2023 N 88-21543/2023 (УИД 33RS0011-01-2022-004797-13)», — отмечает Юрий Александров.
Часть, а не целое
Елена Мищенко, руководитель департамента городской и загородной недвижимости «НДВ Супермаркет Недвижимости», говорит о том, что основная юридическая проблема при сдаче доли — отсутствие у арендатора прав на конкретные помещения в квартире, если не заключено соглашение о порядке пользования квартирой.
«Фактически он может пользоваться всей квартирой пропорционально доле. Это может вызывать напряжение, особенно при отсутствии четких границ пользования и бытовых договоренностей», — поясняет она.
Татьяна Чумикова, юрист ООО «ЗДЛАМ Индастриал», рекомендует изначально определить порядок пользования жилым помещением, даже если речь идет о комнате в двухкомнатной квартире.
«При отсутствии договоренности вопрос можно решить в судебном порядке. Необходимость такого соглашения вытекает из ст. 247 Гражданского кодекса РФ», — говорит Татьяна Чумикова.
Как оформить согласие
Оксана Васильева, к.ю.н., доцент Финансового университета при Правительстве Российской Федерации, рассказала «Сфере» о порядке оформления согласия. Начать надо с направления письменного уведомления всем собственникам о намерении сдать долю в аренду, где указываются условия предполагаемого договора, включая размер арендной платы.
«После получения уведомления остальные собственники должны предоставить письменный ответ, содержащий либо согласие на аренду на указанных условиях, либо мотивированный отказ», — говорит Оксана Васильева.
Если в числе собственников есть несовершеннолетние дети, то дополнительно потребуется разрешение органа опеки и попечительства (ст. 60 Семейного кодекса РФ).
«В случае получения согласия от всех собственников, оно должно быть оформлено в письменном виде и, желательно, заверено у нотариуса для придания документу большей юридической силы. Данное согласие является обязательным приложением к договору найма доли квартиры и должно содержать четкие формулировки относительно условий использования общей площади помещения (кухни, санузла и других мест общего пользования)», — поясняет Оксана Васильева.
Если же собственник после того, как дал согласие, передумает, то отозвать документ не получится.
«Поскольку согласие других собственников квартиры на ее сдачу необходимо в момент заключение договора, юридическое значение будет иметь наличие согласий на этот момент (ст. 157.1, 438 ГК РФ). Соответственно, впоследствии собственники не имеют возможности отозвать данное ими согласие», — поясняет Юрий Александров.
Опись имущества
Не только согласие будет необходимо, чтобы сдать в аренду долю в квартире, список нюансов куда шире. К примеру, важно задокументировать все вещи, которые есть в квартире.
«При сдаче квартир наших клиентов на длительный срок мы обязательно делаем опись всего имущества по акту приема передачи помещения до мельчайших подробностей и описываем условия аренды, включая сроки и часы оплаты. Это помогает избежать ненужных проблем», — рассказывает Наталия Вяльшина, руководитель отдела продаж АН «КоридорЪ».
По ее словам, даже в случае посуточной аренды самое важное — это все также грамотно составленный договор с арендатором, где он будет нести финансовую ответственность за несоблюдение условий договора.
«Но также надо понимать, что и арендодатель тоже будет нести ответственность перед своим клиентом», — поясняет она.
В договоре следует предусмотреть порядок продления, условия досрочного расторжения, запрет на субаренду и правила оплаты коммунальных услуг.
«Особого внимания заслуживает вопрос использования общих помещений (кухня, санузел) и оплаты коммунальных услуг. В договоре следует детально прописать правила пользования общими зонами и порядок внесения платежей. При этом важно учитывать, что согласно статье 249 ГК РФ, каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов и платежей по общему имуществу», — рекомендует Оксана Васильева.
Кроме того, заключая среднесрочный и долгосрочный договор аренды, важно помнить о необходимости его регистрации в Росреестре. Только в случае с краткосрочным договором, который заключается на срок менее года, такой необходимости нет. Но это не говорит о том, что документ можно не составлять.
«Отсутствие оформления договора аренды и его неучет в налоговой системе создает риски. Это невозможность защитить свои интересы в случае конфликта и вероятность признания сделки недействительной», — отмечает Елена Мищенко.
Минус 13%
Татьяна Чумикова напоминает, что получение дохода влечет за собой необходимость уплаты налога.
«В случае, если наймодатель является физическим лицом, необходимо уплатить НДФЛ. В случае, если собственник является самозанятым, уплате подлежит налог на профессиональный доход (4% при получении дохода от граждан и 6% при получении дохода от индивидуальных предпринимателей и организаций). Отсутствие уплаты налога может повлечь за собой, помимо его начисления со всех доходов от сдачи жилья, штрафы от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога», — предупреждает она.
Стоит помнить: сдача доли в квартире в аренду требует не только согласия других собственников и тщательной юридической подготовки, но и внимательного отношения к налоговым обязанностям. Если собственник проводит в России менее 183 дней в году и теряет статус налогового резидента, ставка налога на доход от аренды может вырасти до 30%. Как отмечает Оксана Васильева, налоговая служба располагает широкими возможностями для выявления факта сокрытия доходов: от анализа движения средств по банковским счетам до жалоб соседей или арендаторов. Поэтому любые доходы от сдачи жилья важно оформлять правильно, чтобы избежать серьёзных последствий.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
