Формально ничего революционного не происходит. Обязанность раскрывать сведения о себе, проектах и уполномоченном банке в ЕИСЖС у подрядчиков уже была. Она действует с 1 марта 2025 года. Проблема в другом: закон не определял, что именно проверять и как проводить эти проверки. Первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев сформулировал суть пробела: до сих пор «в законе не был прописан предмет регионального контроля за соблюдением этих требований и порядок проведения проверок», а это создавало правовую неопределенность и не позволяло властям эффективно реагировать на нарушения.
Зачем нужен реестр
Юрист компании «Мой юрист» Дмитрий Бухарин уточнил, что именно закрепляет доработанный документ — законопроект № 1238120-8. Речь идет не о новом виде контроля как таковом, а о конкретизации уже существующего: определяется предмет проверки и правила ее проведения. Подрядчикам, по его словам, придется внимательнее относиться к полноте информации, срокам ее размещения и сверке данных с реальными документами — договором подряда, сроками строительства, изменениями условий.
Проверка касается не качества строительства и не финансовой устойчивости подрядчика, а исключительно того, насколько добросовестно он выполняет требования к раскрытию информации. Директор Центра управления проектами ASG Рустем Галиханов подчеркнул это разграничение как ключевое: предлагаемый контроль — «не полноценная проверка финансового состояния компании, качества строительства или ее деловой репутации», а именно государственный надзор за соблюдением требований к размещению сведений и срокам их публикации.
Отсюда вытекает практический вопрос, который волнует бизнес больше всего: что произойдет с уже заключенным договором и деньгами на эскроу-счете, если регион найдет в системе недостоверные данные? По мнению Рустема Галиханова, само по себе нарушение при размещении сведений «не означает автоматического расторжения всех ранее заключенных договоров» и не приводит к блокировке средств на эскроу. Судьба конкретного договора определяется отдельными нормами и условиями самого соглашения. С ним согласен и Дмитрий Бухарин: закон не предусматривает такого последствия, а дальнейшие отношения между заказчиком и подрядчиком будут зависеть от характера нарушения.
Но это не значит, что цена ошибки невелика. Ответственность за нарушения при размещении сведений в ЕИСЖС уже установлена статьей 13.19.3 КоАП РФ: за первичное нарушение штраф для должностных лиц составляет от 15 до 30 тысяч рублей, для юридических лиц — от 50 до 200 тысяч. При повторном нарушении суммы вырастают до 400 тысяч для компании и до 80 тысяч для должностного лица либо его дисквалификацией на срок до трех лет.
Адвокат Московской коллегии адвокатов «Град» Анастасия Душаева добавила к этому куда более чувствительное для бизнеса последствие, которое напрямую бьет по операционной деятельности. «Если надзорный орган выявит нарушения или отсутствие обязательных данных в карточке подрядчика: банк не откроет счет эскроу под новый договор подряда, а также может приостановить выдачу кредитных траншей (проектного финансирования на текущий проект). То есть подрядчик потеряет аккредитацию в банках-партнерах, что сделает невозможным привлечение клиентов с ипотекой»,— рассказала она в комментарии «Сфере».
Отдельный миф, который развеивают эксперты портала, — про «черный список» подрядчиков. Ни один из опрошенных спикеров не подтвердили его существование: отдельного реестра недобросовестных застройщиков документ не вводит. Душаева уточнила, что реестр недобросовестных поставщиков существует применительно к госзакупкам по 44-ФЗ и 223-ФЗ и формируется по решению ФАС, но к контролю за ЕИСЖС отношения не имеет. Речь, скорее, о совокупности негативных последствий конкретной проверки — от штрафов до сложностей с банковским финансированием, а не о едином реестре, закрывающем подрядчику доступ к рынку целиком.
Как будет устроена процедура проверки?
Полномочия получит уполномоченный исполнительный орган субъекта РФ. По прогнозу Душаевой, это, вероятнее всего, будут региональные структуры, отвечающие за архитектуру и градостроительство. Плановых проверок законопроект не предусматривает вовсе. Предметом внепланового контроля станут документарные проверки, проводимые по основаниям, установленным статьей 57 закона № 248-ФЗ. Срок такой проверки, по словам Бухарина, ограничен десятью рабочими днями, и на протяжении этого времени подрядчик вправе представить письменные объяснения и подтверждающие документы. Эту возможность закрепляет статья 72 того же закона.
Адвокат по экологическим делам Евгений Жаров, оценивая перераспределение выгод и издержек от нового регулирования, указал на московскую практику как ориентир для будущего правоприменения в регионах. Индикатором риска уже сейчас считается неразмещение информации в ЕИСЖС в течение трех и более месяцев, что автоматически влечет внеплановую документарную проверку. Именно такой подход, по его прогнозу, вероятно, ляжет в основу региональных практик.
Главный практический вопрос для бизнеса — как защитить себя заранее, не дожидаясь проверки. Галиханов сформулировал минимальный набор мер:
- определить внутри компании ответственного за работу с ЕИСЖС,
- выстроить процедуру проверки данных перед их размещением,
- хранить документы, подтверждающие передачу и актуализацию сведений,
- оперативно исправлять технические ошибки.
«Само по себе выявление нарушения при размещении сведений в ЕИСЖС не означает автоматического расторжения всех ранее заключенных договоров. Также из предлагаемого регулирования не следует, что обнаружение такого нарушения автоматически приводит к блокировке средств на эскроу-счетах. Судьба конкретного договора и денежных средств определяется соответствующими нормами законодательства и условиями договора, — добавляет он. — Поэтому для участников рынка здесь важно не смешивать контрольную процедуру с оценкой исполнения строительных обязательств».
Остается ключевой вопрос: защитит ли эта мера покупателей? Здесь мнения экспертов расходятся. По словам Жарова, это «необходимый, но явно недостаточный инструмент», который отсекает откровенных мошенников, но не гарантирует ни качества строительства, ни соблюдения сроков, ни финансовой устойчивости подрядчика. Для реальной защиты покупателя не хватает страхования ответственности подрядчика, которое для сферы ИЖС пока не обязательно.
Душаева обратила внимание на структурную проблему отрасли, которую цифровой контроль решить не способен в принципе: строительный бизнес отличается высокой рискованностью, длительным циклом исполнения договора и еще более долгим периодом, в течение которого могут проявиться дефекты строительства. А к этому моменту недобросовестная компания нередко уже ликвидирована. Галиханов предложил не искать одно универсальное решение, а комбинировать разные инструменты защиты, поскольку каждый из них решает свою отдельную задачу: эскроу снижает финансовый риск покупателя за счет особого порядка хранения денег, ЕИСЖС повышает прозрачность информации о подрядчике, а договор и законодательство определяют права сторон и способы защиты при их нарушении.
Итог, к которому в общих чертах приходят все опрошенные эксперты: усиление контроля за ЕИСЖС — это шаг, который делает рынок индивидуального строительства прозрачнее и создает подрядчикам дополнительный стимул к дисциплине. Но он не подменяет ни техприемку дома, ни оценку финансовой устойчивости компании, ни страхование ответственности. Для покупателя это значит, что реестр стоит проверять обязательно, но полагаться исключительно на него по-прежнему рискованно.
Изображение создано Magnific, www.magnific.com
