Как работает эскроу-счет в 2026 году
До марта 2025 года строительство частного дома почти всегда означало одно: заказчик перечислял подрядчику аванс и фактически финансировал стройку за свой счет, не имея дополнительных гарантий. Нарушение сроков, нецелевое расходование средств, исчезновение бригады с объекта — все это превращалось в судебный марафон, а если подрядчик успевал обанкротиться, заказчик вставал в реестр кредиторов и надеялся на частичное возмещение потерь.
С 1 марта 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 186-ФЗ, который распространил механизм эскроу-счетов на индивидуальное жилищное строительство.
Логика изменилась принципиально: деньги заказчика лежат на специальном банковском счете и поступают подрядчику только после того, как дом построен и право собственности зарегистрировано. Юрист Александр Катков, специализирующийся на арбитражных спорах и банкротстве строительных предприятий, так описывает главное изменение: «Финансовый риск для покупателя стал практически равен нулю, тем более что средства на эскроу застрахованы и их нельзя арестовать за долги строителя».
Налоговый эксперт и генеральный директор компании «Правовые и бухгалтерские услуги» Екатерина Кузнецова отмечает, что характер споров изменился. Основной спор теперь переходит с вопроса «как вернуть деньги у недобросовестного подрядчика» к вопросу «действительно ли подрядчик выполнил работу так, чтобы получить эти деньги».
За первые полгода работы закона по схеме с эскроу в России начали строить более 1 млн кв. м частного жилья — свыше 9 тысяч домов. При этом большинство подрядчиков, работающих по новой модели, пока не вышли на высокую загрузку. Лишь у 13% компаний этот показатель превышал 75%, тогда как среднее значение по рынку составило 49%.
По данным банка «Дом.РФ», причины — нестабильный спрос и нехватка оборотных средств. Однако около половины опрошенных подрядчиков ожидают загрузку выше 75% уже в 2026 году.
Договор подряда
При старой схеме договор регулировал отношения двух сторон — заказчика и подрядчика. Теперь в сделку вошел банк, который проверяет выполнение условий раскрытия счета эскроу и перечисляет средства подрядчику после представления документов.
Подрядчик должен быть зарегистрирован в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), иначе банк не сможет открыть эскроу-счет и сопровождать сделку. Календарный план должен быть максимально конкретным, техническая документация — детальной.
Эксперты также напоминают: с сентября 2026 года вступят в силу поправки, предусмотренные Законом № 304-ФЗ. После этого банк сможет отказать в раскрытии эскроу-счета, если подрядчик не разместил сведения в ЕИСЖС либо сделал это с нарушениями.
Ипотечный брокер Маргарита Калининская, сопровождающая сделки по ИЖС с эскроу, рассказала, как на практике подтверждаются этапы строительства.
Порядок зависит от того, есть ли у подрядчика проектное финансирование в банке заказчика. В одних случаях этапы подтверждаются через мобильное приложение. В других — подрядчик обязан выехать на объект, сделать фотографии с геопривязкой и отправить отчет заказчику на согласование. «Без подтверждения этапов банк теперь вправе не раскрывать эскроу-счет», — поясняет она.
Екатерина Кузнецова обращает внимание на важное ограничение: банк не становится техническим экспертом по качеству строительства. Его задача — проверить наличие предусмотренных договором документов и соблюдение условий раскрытия счета. Однако именно из-за недостаточно четко прописанных условий банк рискует оказаться участником конфликта, если стороны по-разному толкуют основания для выплаты.
Важнейший нюанс эскроу
В схеме с эскроу приемка перестает быть формальностью. Подписанный акт становится одним из ключевых документов, подтверждающих, что подрядчик выполнил работу. Это вот тут создается дилемма, которую закон прямо не разрешает.
«Отказаться подписывать акт — эскроу не раскроют, и строитель может бросить объект. Подписать — потерять рычаги давления и фактически согласиться с некачественным результатом», — говорит Катков. По его словам, на практике встречаются случаи подделки актов и подписей заказчиков.
Выход эксперты видят в одном: подробно закреплять в договоре порядок устранения недостатков. Выявленные при приемке дефекты, зафиксированные в акте, не являются автоматическим стоп-фактором для раскрытия эскроу. Деньги могут быть переведены подрядчику, но он обязан устранить все указанные в акте недостатки в течение 60 дней, если такой срок предусмотрен договором, а за нарушение сроков — штрафные санкции.
Руководитель агентства «Любимова Недвижимость» София Любимова подчеркивает, что покупателю важно сохранить право подписывать акт с замечаниями и требовать устранения недостатков в разумный срок. «Иначе возникает риск ситуации, когда дом формально построен, но имеет существенные дефекты», — говорит она.
Банкротство подрядчика
При прежней модели банкротство подрядчика почти всегда означало потерю аванса. Механизм эскроу существенно снижает этот риск: деньги остаются на эскроу-счете, не поступают подрядчику, не включаются в конкурсную массу и подлежат возврату владельцу средств. Если счет еще не раскрыт, деньги остаются защищенными, а земельный участок и объект незавершенного строительства сохраняются в собственности заказчика.
Но сама проблема незавершенного строительства никуда не исчезает, обратила внимание Кузнецова. Заказчику предстоит оценить степень готовности дома, принять документацию и найти нового подрядчика для завершения проекта. Автоматического механизма достройки — аналога тому, что существует в многоквартирном строительстве по 214-ФЗ, — для ИЖС пока нет.
Калининская описала, что происходит при замене подрядчика на практике. Если строительство еще не начиналось, банк с большой вероятностью одобрит замену без осложнений. Если фундамент уже залит или стены частично возведены, возникает целый узел задач. Необходимо определить объем выполненных работ, согласовать его с прежним подрядчиком и найти нового исполнителя, готового завершить строительство в рамках оставшегося бюджета.
Юридически это оформляется трехсторонним соглашением между заказчиком, прежним и новым подрядчиками. «Договоренность между сторонами в этом случае — индивидуальный и зачастую очень непростой процесс», — предупредила Маргарита Калининская.
Ипотека и аккредитация
Требования к подрядчикам за последний год существенно ужесточились, несмотря на формальную отмену аккредитации в крупнейших банках.
Калининская объяснила, что банк «Дом.РФ» теперь проверяет подрядчика по ИНН перед каждой сделкой на факторы риска. Сбербанк с декабря 2025 года требует верифицированный профиль в ЕИСЖС и регистрацию в «Домклик Про» строго в роли подрядчика. Для новых участников рынка предусмотрено дополнительное обеспечение со стороны заказчика на первые три–пять сделок.
Если заказчик хочет привлечь частную бригаду, не прошедшую банковскую проверку, единственный вариант — базовые ипотечные программы по ставке около 21-22% годовых с обязательным залогом имеющейся недвижимости. При задержке строительства свыше двух лет ставка вырастает еще на 5 процентных пунктов. По мнению Каткова, такая практика может привести к дальнейшей концентрации рынка в руках крупных игроков.
Главный итог первых полутора лет работы механизма очевиден: эскроу решило ключевую проблему рынка ИЖС — риск потерять предоплату практически исчез. Однако новый механизм не заменяет тщательно проработанный договор, не гарантирует качество строительства и не снимает вопроса о том, как завершить проект в случае банкротства подрядчика. Именно споры о качестве работ, приемке и достройке объектов, вероятно, станут основными точками конфликта на рынке ИЖС в ближайшие годы.
Изображение создано Magnific, www.magnific.com
