Схема, по которой покупатель недвижимости может остаться без квартиры и без денег, увы, не нова.
Суть ее в следующем: собственник выставляет квартиру на продажу (как правило, с привлекательным дисконтом), находит клиента, оформляет сделку и получает средства. Однако вскоре продавец обращается в суд, заявляя, что совершил отчуждение имущества под давлением или в результате обмана. В таких случаях суды нередко принимают сторону истца: сделку аннулируют, а квартиру возвращают прежнему владельцу. Покупатель же остается с правом требования долга, который фактически невозможно взыскать — деньги уже выведены мошенниками.
Именно такая схема сработала с известной певицей Ларисой Долиной и Полиной Лурье, которая решила приобрести у нее недвижимость. Квартира в Хамовниках площадью 236 кв. м была продана за 112 млн рублей. Но потом Долина заявила, что сделка «была совершена под влиянием заблуждения со стороны третьих лиц».
В марте Хамовнический суд Москвы удовлетворил иск певицы и признал право собственности на квартиру за ней. В сентябре Мосгорсуд подтвердил законность этого решения. Средства покупательнице возвращены не были. В ноябре Второй кассационный суд признал решения Хамовнического суда Москвы и Мосгорсуда законными и в возврате квартиры покупательнице отказал. И только Верховный суд признал право собственности за Лурье.
Эффект Долиной
По данным ТАСС, в 2025 году в России оспорили более трёх тысяч сделок с недвижимостью, совершённых, по утверждению продавцов, под давлением мошенников.
«В рамках ст. 302 ГК РФ вовсе не редкость, когда продавцы своего недвижимого имущества обращаются в суды за его возвратом от добросовестных приобретателей, ссылаясь на то, что они лишились его, находясь под влиянием мошенников и не понимая значения своих действий», — рассказывает Константин Струков, к.ю.н., практикующий юрист.
Правда, все эти дела проходили спокойно. И только история Долиной-Лурье наделала столько шума, что моментально отразилась на рынке недвижимости.
Анастасия Андрейчук, основатель Центра недвижимости «Метры», член Ассоциации риэлторов Тюменской области, выделяет несколько тенденций, которые появились на рынке жилья после «эффекта Долиной»:
- Покупатели стали осторожнее, особенно при сделках с пожилыми людьми и продавцами, проживающими в одиночестве. Выросли требования к проверке документов, нотариальному оформлению и профессиональному сопровождению сделок.
- Значительно вырос спрос на первичный рынок: покупатели предпочитают новостройки как объекты с минимальными юридическими рисками.
- Средний срок продажи вторичного жилья увеличился: многие продавцы вынуждены снижать цену, чтобы найти готового на риск покупателя.
- Возросла доля сделок, заключаемых через агентства и крупные компании, а не напрямую с частными продавцами: покупатели ищут профессиональное сопровождение и защиту.
«Активность на вторичном рынке снизилась, доверие подорвано, что может временно удешевить часть жилья, но также может повысить спрос на действительно качественные, безопасные варианты», — отмечает Анастасия Андрейчук.
Прецедент
Это дело стало показательным не только для покупателей недвижимости, но и для судей. Председатель Верховного суда Игорь Краснов дал поручение трем коллегиям Верховного суда подготовить обзор судебной практики по делам, связанным с оспариванием сделок с недвижимостью. Это позволит минимизировать количество ошибок в нижестоящих инстанциях при рассмотрении аналогичных историй.
Однако существуют практические механизмы, которые позволяют гражданам снизить риск подобных споров ещё на этапе сделки. Так, Константин Струков рекомендует на этапе заключения договоров купли-продажи покупателям подстраховаться.
По его словам, покупателю важно заранее закрепить в договоре, что продавец действует добровольно, понимает последствия сделки и не находится под влиянием мошенников. Также стоит прямо указать, что продавец не собирается передавать деньги третьим лицам и не будет оспаривать сделку по этим основаниям.
«При нарушении предоставляемых гарантий и истребовании объекта купли-продажи у добросовестного приобретателя в договоре следует предусмотреть пункт об ответственности продавца в виде неустойки (штрафа) в размере двухкратной цены сделки, а также положение о том, что имущество подлежит возврату продавцу только после возврата им уплаченных за него денег покупателю. В целом это позволит добросовестному приобретателю более эффективно выстроить судебную защиту при получении претензий в его адрес», — отмечает он.
Мера ответственности
Светлана Киреева, руководитель агентства недвижимости «МИЭЛЬ на Войковской», считает, что эффективные меры против подобных сделок — просветительская работа и общественное внимание к проблеме.
«Ну и совершенно точно: работа банков — при переводе и снятии денежных средств. Причем не просто с устными подтверждениями, а чтобы человек четко лично своей рукой написал: «Я осуществляю сделку самостоятельно, не под принуждением, со мной не работают спецслужбы, я не спасаю квартиру. И я понимаю всю меру ответственности за причинение ущерба покупателю, если мои предыдущие заверения окажутся ложными», — говорит она.
Мошенники на «стоп»
Проблема в том, что дело Долиной-Лурье вышло далеко за пределы рынка недвижимости. Так, покупатели начали оспаривать в судах договоры купли-продажи подержанных машин. Ситуация здесь аналогичная: если продавец действительно стал жертвой мошенников, вернуть средства, потраченные на автомобиль, будет крайне сложно.
И все же есть несколько способов, как остановить этот поток отказных сделок из-за мошенников.
Анастасия Андрейчук специально для «Сферы» сформулировала меры, которые, по её мнению, помогут сократить число подобных случаев.
- Обязательная пауза перед регистрацией. Одна из инициатив, которые обсуждаются сейчас. Сделка регистрируется не сразу, а через 7–14 дней после подписания, а деньги переводятся на счёт только после государственной регистрации права собственности. Это даёт время для проверки обстоятельств и снижает риск импульсивных сделок под давлением.
- Запрет наличных расчетов при продаже/покупке квартир, только безналичный перевод на счет. Такая мера борьбы с мошенниками поддержана Генпрокуратурой.
- Обязательная экспертная и юридическая проверка сделок, особенно при работе с пожилыми и уязвимыми продавцами. Речь идёт о психологическом, нотариальном или юридическом сопровождении, которое подтверждает дееспособность продавца и осознанность сделки.
- Страхование сделок и защита добросовестных покупателей. Введение механизма страхования рисков, когда в случае отмены сделки компенсацию получит не только продавец, но и покупатель, лишившийся жилья и денег. Это снизит системный риск и поднимет доверие.
- Ужесточение ответственности за мошенничество и рекламу сомнительных схем. Речь идёт о реальных приговорах, в том числе по делу Долиной, где фигурантам может грозить до семи лет лишения свободы.
Но все же эти меры — не панацея. Без комплексного подхода (юридического контроля, страхования и т.д.) проблема не решится.
Именно дело Долиной может стать отправной точкой для изменений — не только на рынке недвижимости, но и в законодательстве. А покупатели, в свою очередь, будут внимательнее относиться к условиям договоров и тщательнее изучать их перед подписанием.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
