Департамент городского имущества Москвы объяснил рост тем, что под изъятие могут попадать участки и здания разного назначения — для строительства дорог, метро, инфраструктуры, жилья и социальных объектов. Но цифры Consul Group показывают за этим объяснением структурный сдвиг: в этом году 88% изъятий недвижимости пришлось именно на проекты КРТ против 59% годом ранее, а доля инициированных городом изъятий выросла до 95,2% против 74,9% в прошлом году.
Партнер юридической компании «Джей Си» Елена Васильева связала это с переходом от изъятия отдельных объектов к преобразованию значительных территорий, включая бывшие промзоны.
Процедура изъятия под КРТ регулируется, в частности, статьей 65 Градостроительного кодекса и специальными правилами статьи 56.12 Земельного кодекса. После решения о комплексном развитии территории орган власти направляет собственнику проект соглашения об изъятии вместе с отчетом об оценке — и у того есть месяц на подпись или возражения.
Директор по правовым вопросам исследовательского центра ABL Екатерина Кудряшова описала логику конструкции жестче: игнорировать письмо об изъятии в надежде, что город потеряет интерес к объекту, — «стратегия довольно смелая». Обычно город интерес не теряет, добавила она, зато собственник теряет время, которое можно было потратить на собственную оценку и подготовку доказательств.
Если соглашение не подписано в течение месяца, орган власти идет в суд с иском о принудительном изъятии — и тут, объяснила Васильева, оно возможно только по решению суда и при условии предварительного и равноценного возмещения. Именно вокруг размера этого возмещения и разворачивается основной практический спор.
В компенсацию, по словам Васильевой, входят рыночная стоимость участка и расположенной на нем недвижимости, стоимость прекращенных имущественных прав — например, аренды — и убытки, включая упущенную выгоду. Не учитываются самовольные постройки и улучшения, сделанные уже после официального уведомления об изъятии. С июля 2026 года действует и новое процедурное правило: размер возмещения должен определяться не ранее чем за 60 дней до направления собственнику проекта договора.
Кудряшова в свою очередь напомнила о конституционной стороне вопроса: в апреле 2026 года Конституционный суд еще раз подчеркнул, что предварительное и равноценное возмещение — «не формальность, а конституционная гарантия частной собственности», и нельзя сначала забрать имущество, а потом отдельно выяснять его стоимость.
При этом Кудряшова обратила внимание на важную деталь при оценке земли: учитывается вид разрешенного использования, существовавший на день, предшествующий решению об изъятии, — то есть последующее изменение градостроительной ситуации специально под будущий проект не должно искусственно занижать компенсацию.
На практике предложенная городом сумма часто оказывается заниженной, отметила Васильева. Единственный работающий инструмент здесь — независимая оценка. Оспорить отчет города можно в суде, и наличие такого спора не препятствует самому изъятию: суд назначает судебную экспертизу, определяющую стоимость на момент рассмотрения дела.
Насколько ощутимой может быть разница, показал кейс, который привела Кудряшова: в деле Никулинского районного суда Москвы Департамент городского имущества требовал изъять нежилое помещение и установить компенсацию в 1 520 186 руб. Собственник не согласился, суд назначил экспертизу — и эксперт определил рыночную стоимость объекта в 1 988 000 руб., а связанные с изъятием убытки еще в 145 000 руб.
В итоге суд установил возмещение в 2 133 000 руб. — почти на 613 тыс. руб. больше изначально предложенной суммы. Отчет оценщика, приложенный городом к проекту соглашения, по словам Кудряшовой, «не нужно воспринимать как последнюю страницу в этой истории». Не подписывать соглашение только потому, что «все равно изымут», она бы не советовала: возможность самого изъятия и размер компенсации — разные вопросы.
Также Кудряшова сослалась на позицию Верховного суда: если спор о выкупной цене дошел до суда, рыночная стоимость должна определяться исходя из стоимости имущества на момент рассмотрения спора, а не фиксироваться по старому отчету — для быстро растущего рынка недвижимости эта разница, по ее словам, «иногда измеряется совсем не символическими суммами».
Отдельная зона риска — коммерческая недвижимость. Васильева отметила, что при изъятии объектов, используемых в предпринимательской деятельности, возникают дополнительные затраты — на поиск альтернативных площадей, монтаж оборудования, разрешения, потери доходов за период восстановления. Но суды, по ее словам, часто отказывают во взыскании этих убытков при формальном подходе — без анализа хозяйственной деятельности, при неподтвержденных сроках восстановления и абстрактных показателях.
Кудряшова описала ту же проблему с практической стороны: доказать упущенную выгоду — самая сложная часть дела, и одной фразы «если бы меня не выселили, я бы еще десять лет прекрасно зарабатывал» суду, как правило, «будет маловато». Нужны договоры, финансовая отчетность, история доходности, подтвержденные заказы — документы, из которых можно установить реальный, а не воображаемый будущий доход. И предупредила о ловушке: делать срочный ремонт после получения уведомления об изъятии в надежде предъявить его стоимость городу не стоит — Земельный кодекс этот маневр «предусмотрел заранее».
Отдельный сюжет — так называемое «коттеджное рабство» в Подмосковье, о котором рассказала Васильева: продавец распродает участки под ИЖС, а затем территория неожиданно включается в зону КРТ, что блокирует строительство и создает угрозу изъятия. Такие случаи она назвала в Дмитровском, Раменском и Пушкинском округах.
При этом изъятие участков под ИЖС и садовыми домами в зоне КРТ законно, только если дома признаны аварийными — новый и пригодный для проживания дом изымать запрещено. Выйти из зоны КРТ можно, но только владельцам небольших участков — до 3 000 кв. м, при условии что собственник физлицо и участок приобретен до установления зоны, — и решение в любом случае остается за региональными властями.
Кудряшова обратила внимание и на то, что базовые федеральные гарантии в Москве, Петербурге или другом регионе одинаковы, но регионы получают значительный объем собственного регулирования — устанавливают дополнительные критерии включения объектов в КРТ и могут вводить дополнительные гарантии. В Петербурге, например, механизм КРТ жилой застройки после нескольких лет приостановки вновь заработал с 1 января 2026 года — с дополнительной гарантией: новое жилье должно предоставляться в том же либо смежном муниципальном образовании.
Масштаб происходящего в Москве — не изолированный случай: похожие процессы идут по всей стране. В Перми под проект КРТ структуры «Брусники» изымают 14 земельных участков и 15 зданий, а на освобожденных почти 16 гектарах за 15 лет построят жилье и инфраструктуру. В нижегородском Канавинском районе под снос попадают 30 объектов, включая деревянное здание библиотеки. В Тюмени власти уже заключили 21 договор КРТ — под снос идут гаражные кооперативы и старые пансионаты, а на их месте появляются новые жилые кварталы.
Общий вывод опрошенных юристов один: отчет об оценке, который город прикладывает к проекту соглашения, — это стартовая точка переговоров, а не окончательная цифра. Вопрос, на который практика 2026 года пока не дала однозначного ответа: удастся ли собственникам коммерческой недвижимости при массовом переходе к территориальным изъятиям так же системно доказывать свои убытки, как это получается с рыночной стоимостью объектов.
Изображение создано Magnific, www.magnific.com
