С 1 сентября 2025 года в России проводится эксперимент по легализации услуг гостевых домов, оказываемых в индивидуальных жилых домах. Основание — Федеральный закон от 7 июня 2025 года № 127-ФЗ (далее — Закон № 127). Эксперимент продлится до 31 декабря 2027 года и охватит 17 субъектов РФ, а также федеральную территорию «Сириус».
С 1 января 2026 года в регионах-участниках эксперимента запрещено оказывать услуги гостевых домов и публиковать информацию о них без указания идентификационного номера из реестра средств размещения.
В целом идею эксперимента можно оценить положительно. Владельцы гостевых домов получают возможность выйти из «серой зоны» и открыто заявить о своих услугах, не маскируя их под сдачу жилья в аренду. Гости смогут выбирать проверенные объекты с гарантированным уровнем безопасности и качества.
Государство же получает инструменты контроля за рынком, которые в идеале должны фокусироваться не на бюрократических проверках, а на защите качества услуг и прав владельцев объектов.
Новые гарантии для потребителей
Пока гостевые дома находятся в «серой зоне», отношения между владельцем и гостем строятся на устной договоренности. Это создает сложности при предъявлении претензий: непросто доказать, что заявленные и фактически предоставленные услуги не совпадают.
В рамках эксперимента принято постановление правительства РФ от 30 августа 2025 года № 1345, устанавливающее требования к гостевым домам и оказываемым ими услугам. Требования охватывают различные аспекты: от бесплатного обеспечения гостей питьевой водой до обязательного беспроводного доступа к интернету во всех помещениях.
Теперь гость может буквально по пунктам проверить соответствие услуг установленному стандарту. Закон № 127 предусматривает, что соблюдение владельцами обязательных требований в области защиты прав потребителей контролирует Роспотребнадзор.
Таким образом, созданное нормативное регулирование позволяет гостям более эффективно защищать свои права.
Изменения в отношениях с контролирующими органами
Отсутствие детального регулирования деятельности гостевых домов создавало условия для злоупотреблений со стороны должностных лиц при проверках. Неопределённый правовой статус и отсутствие стандартов приводили к проверкам, не ограниченным ни по частоте, ни по объёму.
Нормы Закона № 127 устанавливают, что соблюдение требований владельцами гостевых домов является предметом федерального и регионального государственного контроля (надзора) в сфере туристской индустрии.
Это позволяет четко определить предмет проверок, круг уполномоченных органов и компетенцию их должностных лиц, а также регулярность и объем надзорных мероприятий.
Важно, что выход гостевых домов из «серой зоны» дает владельцам возможность воспользоваться правами, предусмотренными Федеральным законом от 26 декабря 2008 года № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля».
Размещение на участках для ИЖС и садоводства
Действующие нормы запрещают размещение коммерческих объектов на участках, вид разрешенного использования которых предусматривает индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок) или садоводство для собственных нужд.
Региональные власти проводят масштабные проверки, чтобы выявлять нецелевое использование земли, и выдают предписания об устранении нарушений. Владельцам предлагается либо прекратить использование участка не по назначению, либо изменить его вид разрешенного использования.
Закон № 127 (п. 1 ч. 1 ст. 4) предусматривает возможность использования в качестве гостевого дома индивидуального жилого дома на земельном участке категории земель населенных пунктов, если вид разрешенного использования предусматривает ИЖС, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный участок) или садоводство для собственных нужд.
В регионах-участниках эксперимента это устраняет претензии со стороны контролирующих органов и соседей по поводу нецелевого использования земельного участка.
Риск обвинений в дроблении бизнеса
Закон № 127 (ч. 2 ст. 5) допускает включение в реестр средств размещения только одного гостевого дома из числа объектов, принадлежащих одному собственнику.
Это может подтолкнуть собственников к совершению сделок для формальной смены принадлежности объекта и последующего внесения его в реестр.
Данная норма представляется спорной, поскольку эксперимент в целом направлен на вывод деятельности по предоставлению услуг гостевых домов из «серой зоны». Фактический запрет на создание сетей гостевых домов противоречит общей идее эксперимента и создает предпосылки для привлечения владельцев к ответственности за дробление бизнеса.
В связи с непродолжительным сроком эксперимента актуальная судебная статистика по спорам о дроблении деятельности гостевых домов пока отсутствует.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
