Комплексное развитие территорий предполагает реализацию утверждённых планов по благоустройству, обновление жилой застройки и общественных пространств, а также создание комфортной городской среды.
Закон, подписанный президентом России, ускоряет расселение граждан из аварийного и ветхого жилья и одновременно закрепляет гарантии для собственников квартир. В частности, без согласия большинства жителей дом не может быть включён в программу. При этом документ расширяет полномочия региональных властей, позволяя им инициировать снос многоквартирных домов, не признанных аварийными.
По каким критериям дома включают в программу КРТ
Программа распространяется не только на официально признанные аварийные и подлежащие сносу дома. В неё могут быть включены и другие здания, в том числе при наличии следующих признаков:
- при критическом износе основных конструкций здания (крыши, стены или фундамент);
- если капремонт является чрезмерно дорогим;
- построенные в период индустриального домостроения по типовым проектам;
- находящиеся в ограниченно работоспособном состоянии или отсутствии центральных коммуникаций.
Региональные власти самостоятельно устанавливают пороговые значения износа, предельную стоимость ремонта и регламент оценки технического состояния объектов.
При этом решающая роль в признании дома ветхим принадлежит не местным властям, а общему собранию собственников. Для его правомочности необходимо участие более 50 % владельцев жилых помещений или их представителей. Для включения дома в программу требуется согласие не менее двух третей собственников, тогда как для выхода из неё достаточно решения одной трети.
Частные жилые дома также подпадают под действие программы, но исключительно при условии добровольного согласия всех их владельцев.
Компенсация
Размер и вид компенсации определяет собственник жилья, включённого в программу КРТ. Он вправе выбрать либо предоставление нового жилого помещения — равноценного или равнозначного — в границах той же территории развития, либо денежную выплату. Денежное возмещение включает рыночную стоимость жилья и общего имущества, стоимость земельного участка, а также компенсацию понесённых расходов и упущенной выгоды.
Отметим, что субъект РФ имеет право, но не обязан, улучшить жилищные условия собственника при выборе первого варианта, если это позволяет бюджет региона. Владельцы нежилых помещений также имеют право на денежное возмещение.
Отдельные правила установлены для нанимателей жилья по договору социального найма. Такой гражданин не становится собственником, а получает право на переселение в другое равноценное жилое помещение, также предоставляемое по договору соцнайма. При этом его позиция в очереди на улучшение жилищных условий по тому же договору социального найма сохраняется.
«Этот закон — серьезный шаг вперед в решении проблем граждан, которые живут в аварийном и ветхом жилье. Нам надо решать проблемы с домами, которые были построены еще в императорской России и в советское время, потому что у них гарантийный срок давно истек», — заявил Председатель Государственной Думы Вячеслав Володин.
Цели КРТ
Комплексное развитие территорий — это подход, при котором городские районы развивают не хаотично, а по четкому плану.
Его главные цели:
- Создать комфортную среду.Города должны становиться удобнее и современнее не только за счёт нового жилья, но и благодаря развитию общественных пространств и благоустройству территорий.
- Выполнить госпрограммы.Механизм помогает реализовать поставленные президентом и нацпроектами задачи по обеспечению граждан жильем и улучшению их условий.
- Обеспечить всё необходимое рядом.Новые районы проектируются с учётом транспортной доступности, наличия школ, поликлиник и инженерных сетей, чтобы жителям не приходилось тратить время на поездки через весь город.
- Эффективно использовать пространство.Территории планируются так, чтобы в шаговой доступности были не только жилье и магазины, но и рабочие места — офисы или современные производства.
- Привлечь частные инвестиции.Программа стимулирует бизнес инвестировать в масштабное обновление застроенных территорий, снижая нагрузку на бюджет.
Почему КРТ вызвал конфликт в Санкт-Петербурге
Несмотря на заявленные преимущества, механизм комплексного развития территорий (КРТ) имеет и серьёзные недостатки. Наиболее наглядно они проявились в Санкт-Петербурге, где закон о КРТ, принятый для сноса старых «хрущёвок» (построенных в 1957–1970 годах) и последующей застройки территорий, вызвал широкий общественный резонанс. Основной причиной стали правила переселения жителей.
В первоначальной редакции закона собственник дома, подлежащего сносу, мог получить новое жильё в любом районе Санкт-Петербурга, а не обязательно по месту прежнего проживания. Это допускало возможность переселения жителей центральных районов в отдалённые пригороды.
Из-за протестов горожан (в суд обратились более 230 человек) и признания властями «недоработок» в законе его действие в Санкт-Петербурге было приостановлено на несколько лет.
За это время власти сформировали рабочую группу для устранения спорных положений, прежде всего связанных с прозрачностью голосования жителей и гарантиями защиты их прав.
Власти Санкт-Петербурга заявили, что спорные вопросы по программе КРТ решены. Так, участие в программе будет добровольным, а расселение – только в пределах своего или соседнего муниципалитета.
Депутаты также утвердили принцип, согласно которому у каждого проекта КРТ появится собственный оператор с контрольным пакетом акций, принадлежащим городу. Предполагается, что такая модель повысит управляемость проектов.
При этом в законе пока не закреплена конкретная ответственность операторов за возможные нарушения. Представители власти пояснили, что все обязательства и санкции планируется детально прописывать в отдельных соглашениях с каждым оператором, поскольку установить единые правила для всех видов проектов КРТ затруднительно.
Несмотря на эти заявления, остаётся ряд серьёзных вопросов. В частности, неясно, каким образом будет обеспечена реальная добровольность включения домов в программу и как планируется предотвращать подтасовку голосов на собраниях жильцов, учитывая, что доказать фальсификации крайне сложно.
По мнению общественников, новые правила скорее представляют собой попытку «сгладить» острые углы и создать удобный инструмент для застройщиков, чем обеспечить реальную защиту интересов горожан, которые по-прежнему относятся к закону с недоверием.
Для сравнения, в Москве в рамках программы КРТ уже утверждены планы по развитию 33 площадок общей площадью 136 гектаров. На этих территориях планируется строительство 2,5 млн кв. м недвижимости, из которых более 1,8 млн кв. м придётся на жильё, а около 733 тыс. кв. м — на объекты социальной инфраструктуры и производственного назначения. Также предусмотрено строительство школ и детских садов почти на 8 тысяч мест и четырёх спортивных комплексов.
В целом по России в рамках проектов КРТ уже введено около 3 млн кв. м недвижимости.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
