Что нужно знать при покупке квартиры
Отталкиваться необходимо, в первую очередь, от трех пунктов — цель покупки, местоположение и тип жилья.
Заранее определитесь, будет ли квартира сдаваться в аренду, планируется ли перепродажа, в каком составе в ней будет проживать семья. Решите для себя, что важнее — большая площадь или, например, локация, новостройка или квартира, в которой до этого уже проживали люди.
Если выбор остановился на новом жилом комплексе, убедитесь, что у застройщика хорошая репутация, он соблюдает сроки и к нему нет серьезных нареканий. Проверьте учредительные документы (устав, свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет, выписку из ЕГРЮЛ), а также бумаги на дом (разрешение на строительство и проектная декларация). При покупке жилья на вторичном рынке важно ознакомиться с характеристиками дома, узнать, когда он был построен, проверить общее состояние, перекрытия, коммуникации, а после — чистоту документов самой квартиры. Особенно, если речь идет о старом фонде.
Что касается местоположения, рассмотрите несколько районов, в которых имеется необходимая для комфортного проживания инфраструктура, парки. Обязательно учитывайте транспортную доступность.
Какие документы нужны для оформления сделки
Самым внимательным образом проверяйте пакет документов, который предоставляет продавец. Он может отличаться в зависимости от количества собственников, наличия несовершеннолетних детей и других обстоятельств.
- Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)
- Действующий паспорт. Если владельцев несколько, каждому из них необходимо предоставить удостоверение личности;
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Техпаспорт;
- Основания легальной передачи во всех предыдущих сделках с квартирой;
- Отсутствие задолженностей — последние оплаченные квитанции на оплату ЖКУ;
- Нотариально заверенная доверенность на посредника (если он есть), где указано согласие владельца на право заключать сделку и принимать деньги без его участия;
- Подтверждение того, что в квартире никто не прописан;
- Если продавец состоит в браке, согласие супруга/супруги на продажу квартиры;
- Нотариально заверенный отказ других собственников квартиры от прав на жилплощадь;
- Свидетельство о рождении ребенка + разрешение органов опеки и попечительства
Проверка истории квартиры
Это касается в первую очередь правоустанавливающих документов. Если собственник продает квартиру в новостройке, нужно убедиться в том, что данные в договоре долевого участия или договоре переуступки, разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, а также акте приема-передачи совпадают.
При перепродаже вторичного жилья защитить себя от иска предыдущих владельцев квартиры поможет расписка о получении денег или акт передачи квартиры.
Если квартира продается после приватизации, в сделке должны участвовать все долевые владельцы , либо продавец обязан предоставить нотариально заверенные согласия всех сторон.
Иногда квартиры передаются в дар, по обмену или решению суда. В таких случаях следует воспользоваться услугами риелтора и юриста, чтобы не нарваться на мошенников. В целом, к каждому этапу любой сделки лучше привлечь специалистов.
Внимательно изучите выписку из ЕГРН. Она позволяет узнать о наличии обременений на имущество, не находится ли жилье в залоге у банка или, например, под арестом.
Технический паспорт квартиры содержит характеристики и подробный план жилплощади, а также информацию о перепланировках. Если предыдущий владелец внес какие-то изменения без согласования, у будущего жильца могут возникнуть проблемы с одобрением ипотеки.
Проверка участников
Она начинается с сопоставления информации: данные в паспорте и документах должны совпадать. Присмотритесь и к самому удостоверению личности: соответствуют ли первые две цифры коду города, где паспорт был выдан, на месте ли все водяные знаки, оттиски, что указано в графе «место регистрации», есть ли отметки о детях и браке.
Защитите себя от риска заключить сделку с недееспособным продавцом, попросите его предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. В них должно быть указано, состоит ли владелец на учете. В противном случае родственники такого собственника могут попытаться отсудить у вас квартиру после ее покупки.
Как подготовиться к сделке
Если пакет документов полностью собран и к нему нет вопросов, можно начинать готовиться к сделке. Перед основным договором рекомендуется заключать предварительный договор. Он нужен для того, чтобы закрепить за конкретным покупателем право на выкуп квартиры, и снять ее с продажи. В соглашении прописывается оговоренная стоимость и сроки, в которые жилье будет реализовано.
Гарант соглашения — внесение аванса или задатка. Стоит осознанно выбирать платеж: аванс собственник обязуется вернуть, если сделка сорвется, а задаток обратно получить нельзя.
Как оформить договор купли-продажи квартиры
Договор купли-продажи содержит следующую информацию:
- Дата;
- Паспортные данные сторон, включая регистрацию и ИНН;
- Перечень лиц, имеющих право пользоваться квартирой после покупки;
- Характеристики квартиры: метраж, адрес и кадастровый номер, информация из ЕГРН;
- Обоснование права собственности владельца;
- Гарантии продавца;
- Согласия других сторон (при наличии);
- Обязанность сторон передать и принять квартиру после уплаты;
- Стоимость квартиры и подпись о полученных средствах;
- Порядок расчетов;
- Подписи сторон
Шаблон договора можно найти в Интернете, либо обратиться за помощью к юристам.Подробно об оформлении бумаг, «подводных камнях» и получении ипотеки рассказывает курс Романа Бевзенко «Актуальные проблемы гражданского права: реформа ГК РФ» на Legal Academy.
Порядок продажи квартиры
Больше половины пути пройдено: мы заключили предварительный договор купли-продажи, подтвердили свои намерения внесением аванса или задатка, согласовали договор со всеми сторонами.
Следующий этап — заверение договора у нотариуса. Его услуги понадобится в случае долевой продажи или наличия несовершеннолетнего среди собственников.
Нотариус не только подтвердит правовую сторону сделки, но также подаст заявление на регистрацию в Росреестр. Если делать это самостоятельно, кроме самого заявления потребуется оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей. Срок регистрации права собственности составит семь рабочих дней. Если подавать заявление через онлайн-формы, понадобится электронная подпись всех участников договора.
Что касается внесения платы за квартиру, ее можно осуществить разными способами:
- Оплатить наличными средствами — это ускорит процесс, однако повышает риск мошенничества сторон;
- Оплатить квартиру в банке — наличные деньги проверяются сотрудником банка и зачисляются продавцу;
- Внести деньги на депозитарную ячейку банка — соглашение будет служить гарантом того, что продавец получит средства только после совершения все необходимых действий;
- Депозит нотариусу — если стороны договорятся о том, что оплата осуществится только после регистрации перехода прав на квартиру;
- Регистрация обременения — понадобится, если оплата будет произведена не единоразово, а в рассрочку. Снять обременение с квартиры можно через подачу заявления в Росреестр
После того, как все обязательства сторон выполнены, продажу квартиры для всех участников сделки можно считать успешной.
Источник изображения: pixabay.com
