Как безопасно купить квартиру — порядок оформления сделки

Покупка квартиры — задача не из легких. Даже если жилье мечты найдено, сделка может сорваться из-за внезапно всплывших обстоятельств: неоплаченных коммунальных долгов, не выписанных родственников (если речь идет о «вторичке») и так далее. Неприятные сюрпризы могут поджидать собственника и после оформления всех документов. Рассказываем, как сохранить нервы и избежать лишних проблем.
Время прочтения: 6 минут

Что нужно знать при покупке квартиры

Отталкиваться необходимо, в первую очередь, от трех пунктов — цель покупки, местоположение и тип жилья.

Заранее определитесь, будет ли квартира сдаваться в аренду, планируется ли перепродажа, в каком составе в ней будет проживать семья. Решите для себя, что важнее — большая площадь или, например, локация, новостройка или квартира, в которой до этого уже проживали люди.

Если выбор остановился на новом жилом комплексе, убедитесь, что у застройщика хорошая репутация, он соблюдает сроки и к нему нет серьезных нареканий. Проверьте учредительные документы (устав, свидетельство о регистрации и постановке на налоговый учет, выписку из ЕГРЮЛ), а также бумаги на дом (разрешение на строительство и проектная декларация). При покупке жилья на вторичном рынке важно ознакомиться с характеристиками дома, узнать, когда он был построен, проверить общее состояние, перекрытия, коммуникации, а после — чистоту документов самой квартиры. Особенно, если речь идет о старом фонде.

Что касается местоположения, рассмотрите несколько районов, в которых имеется необходимая для комфортного проживания инфраструктура, парки. Обязательно учитывайте транспортную доступность.

Какие документы нужны для оформления сделки

Самым внимательным образом проверяйте пакет документов, который предоставляет продавец. Он может отличаться в зависимости от количества собственников, наличия несовершеннолетних детей и других обстоятельств.

  • Выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости)
  • Действующий паспорт. Если владельцев несколько, каждому из них необходимо предоставить удостоверение личности;
  • Правоустанавливающие документы на квартиру;
  • Техпаспорт;
  • Основания легальной передачи во всех предыдущих сделках с квартирой;
  • Отсутствие задолженностей — последние оплаченные квитанции на оплату ЖКУ;
  • Нотариально заверенная доверенность на посредника (если он есть), где указано согласие владельца на право заключать сделку и принимать деньги без его участия;
  • Подтверждение того, что в квартире никто не прописан;
  • Если продавец состоит в браке, согласие супруга/супруги на продажу квартиры;
  • Нотариально заверенный отказ других собственников квартиры от прав на жилплощадь;
  • Свидетельство о рождении ребенка + разрешение органов опеки и попечительства

Проверка истории квартиры

Это касается в первую очередь правоустанавливающих документов. Если собственник продает квартиру в новостройке, нужно убедиться в том, что данные в договоре долевого участия или договоре переуступки, разрешении на ввод объекта в эксплуатацию, а также акте приема-передачи совпадают.

При перепродаже вторичного жилья защитить себя от иска предыдущих владельцев квартиры поможет расписка о получении денег или акт передачи квартиры.

Если квартира продается после приватизации, в сделке должны участвовать все долевые владельцы , либо продавец обязан предоставить нотариально заверенные согласия всех сторон.

Иногда квартиры передаются в дар, по обмену или решению суда. В таких случаях следует воспользоваться услугами риелтора и юриста, чтобы не нарваться на мошенников. В целом, к каждому этапу любой сделки лучше привлечь специалистов.

Внимательно изучите выписку из ЕГРН. Она позволяет узнать о наличии обременений на имущество, не находится ли жилье в залоге у банка или, например, под арестом.

Технический паспорт квартиры содержит характеристики и подробный план жилплощади, а также информацию о перепланировках. Если предыдущий владелец внес какие-то изменения без согласования, у будущего жильца могут возникнуть проблемы с одобрением ипотеки.

Проверка участников

Она начинается с сопоставления информации: данные в паспорте и документах должны совпадать. Присмотритесь и к самому удостоверению личности: соответствуют ли первые две цифры коду города, где паспорт был выдан, на месте ли все водяные знаки, оттиски, что указано в графе «место регистрации», есть ли отметки о детях и браке.

Защитите себя от риска заключить сделку с недееспособным продавцом, попросите его предоставить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. В них должно быть указано, состоит ли владелец на учете. В противном случае родственники такого собственника могут попытаться отсудить у вас квартиру после ее покупки.

Как подготовиться к сделке

Если пакет документов полностью собран и к нему нет вопросов, можно начинать готовиться к сделке. Перед основным договором рекомендуется заключать предварительный договор. Он нужен для того, чтобы закрепить за конкретным покупателем право на выкуп квартиры, и снять ее с продажи. В соглашении прописывается оговоренная стоимость и сроки, в которые жилье будет реализовано.

Гарант соглашения — внесение аванса или задатка. Стоит осознанно выбирать платеж: аванс собственник обязуется вернуть, если сделка сорвется, а задаток обратно получить нельзя.

Как оформить договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи содержит следующую информацию:

  • Дата;
  • Паспортные данные сторон, включая регистрацию и ИНН;
  • Перечень лиц, имеющих право пользоваться квартирой после покупки;
  • Характеристики квартиры: метраж, адрес и кадастровый номер, информация из ЕГРН;
  • Обоснование права собственности владельца;
  • Гарантии продавца;
  • Согласия других сторон (при наличии);
  • Обязанность сторон передать и принять квартиру после уплаты;
  • Стоимость квартиры и подпись о полученных средствах;
  • Порядок расчетов;
  • Подписи сторон

Шаблон договора можно найти в Интернете, либо обратиться за помощью к юристам.Подробно об оформлении бумаг, «подводных камнях» и получении ипотеки рассказывает курс Романа Бевзенко «Актуальные проблемы гражданского права: реформа ГК РФ» на Legal Academy.

Порядок продажи квартиры

Больше половины пути пройдено: мы заключили предварительный договор купли-продажи, подтвердили свои намерения внесением аванса или задатка, согласовали договор со всеми сторонами.

Следующий этап — заверение договора у нотариуса. Его услуги понадобится в случае долевой продажи или наличия несовершеннолетнего среди собственников.

Нотариус не только подтвердит правовую сторону сделки, но также подаст заявление на регистрацию в Росреестр. Если делать это самостоятельно, кроме самого заявления потребуется оплатить госпошлину в размере 2 000 рублей. Срок регистрации права собственности составит семь рабочих дней. Если подавать заявление через онлайн-формы, понадобится электронная подпись всех участников договора.

Что касается внесения платы за квартиру, ее можно осуществить разными способами:

  • Оплатить наличными средствами — это ускорит процесс, однако повышает риск мошенничества сторон;
  • Оплатить квартиру в банке — наличные деньги проверяются сотрудником банка и зачисляются продавцу;
  • Внести деньги на депозитарную ячейку банка — соглашение будет служить гарантом того, что продавец получит средства только после совершения все необходимых действий;
  • Депозит нотариусу — если стороны договорятся о том, что оплата осуществится только после регистрации перехода прав на квартиру;
  • Регистрация обременения — понадобится, если оплата будет произведена не единоразово, а в рассрочку. Снять обременение с квартиры можно через подачу заявления в Росреестр

После того, как все обязательства сторон выполнены, продажу квартиры для всех участников сделки можно считать успешной.

Источник изображения: pixabay.com

Рекомендуем

Авторский взгляд

Нехорошая квартира: тонкости покупки банкротной недвижимости

Все любят хорошую скидку, особенно на дорогостоящие вещи, такие как автомобиль или недвижимость. Банкротную квартиру можно выкупить на торгах с дисконтом до 20%, но нередко приятная цена сопровождается бонусом в виде родственников, которые не собираются съезжать, или злых кредиторов. О нюансах покупки такой недвижимости — в авторской колонке юриста практики «Сопровождение процедур банкротства и Антикризисный консалтинг» компании «Лемчик, Крупский и Партнеры» Камбулата Карашева.

Статья

Купить нельзя продать: рынок недвижимости в новых реалиях

Падение курса рубля, резкое повышение ипотечных ставок, санкционное давление и состояние неопределенности оказали молниеносное влияние на рынок недвижимости. С одной стороны, девелоперы фиксируют ажиотажный спрос, а с другой – отмечают заморозку реальных продаж из-за сложностей в получении ипотеки. С какими трудностями уже столкнулись участники рынка и к каким сценариям готовятся, как правительство планирует поддерживать отрасль и стоит ли сейчас «бежать» за квартирой? «Сфера» собрала мнения экспертов.

Статья

Обременение объекта недвижимости

Приобретение недвижимости — процесс непростой. При покупке, совершается она через агентство или самостоятельно, вы обязательно столкнетесь с понятием «обременение права собственности». «Сфера» расскажет, что такое обременение права собственности, какие бывают виды обременения и ограничения, а также как снять обременение с недвижимости.

Нужно хоть что-то написать