Утвержден новый ипотечный стандарт, который призван сделать этот инструмент покупки недвижимости еще более безопасным для дольщиков. Ведь последнее время финансовые организации придумали несколько вариантов схем при выдаче жилищных кредитов, чтобы привлечь клиентов и получить дополнительный доход. Вот только проблема в том, что часто, клиент просто не знает, что такое аккредитив, а что такое эскроу-счет и чем эти механизмы взаиморасчетов отличаются друг от друга — никто ему этого и не разъясняет, поясняет Маргарита Калининская, кредитный брокер «Азбука кредитных решений».
Аккредитив — это достаточно безопасный способ расчетов, который защищает интересы всех участников сделки, добавляет Андрей Жолудев, адвокат, член коллегии адвокатов "Московский юридический центр".
«Средства покупателя блокируются на специальном счете и перечисляются продавцу только после выполнения всех оговоренных условий (например, регистрации права собственности)», — говорит он.
Но аккредитивы не застрахованы, в отличие от эскроу-счета.
«В случае, если часть средств за недвижимость размещается на аккредитиве, возможные риски будут связаны с отсутствием страхования, которое гарантируется при размещении на эскроу средств в размере до 10 млн рублей. То есть, если банк лишится лицензии — клиент рискует не только потерять деньги с аккредитива, но и лишиться недвижимости, ведь ДДУ не был оплачен полностью, — говорит Денис Коноваленко, управляющий партнер «Прайм Лайф» (ЖК «Первый Нагатинский»).
Новый стандарт призван избавить ипотечников от таких рисков.
Обязательный аккредитив
С 1 января 2025 года банкам запретят длительное размещение средств на аккредитивах вместо перевода на эскроу-счета. Но сама процедура использования аккредитивов станет обязательной для всех ипотечных сделок.
«Это обеспечит большую прозрачность и безопасность сделок, но может также привести к увеличению сроков оформления ипотеки, что потребует от заемщиков дополнительной гибкости и планирования. Кроме того, новые стандарты могут потребовать дополнительных комиссий, что может сказаться на общей стоимости кредита», — отмечает Георгий Габолаев, основатель и генеральный директор компании «Группа-А».
Андрей Жолудев, адвокат, член коллегии адвокатов "Московский юридический центр", считает, что риски при использовании аккредитивов будут минимальны, поскольку:
- Деньги хранятся на специальном счете в банке.
- Продавец не может получить средства до выполнения условий сделки.
- Покупатель защищен от недобросовестных действий продавца.
Ставка вместо цены
Банки больше не смогут получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки по ипотеке, если это в итоге приведет к искусственному завышению стоимости жилья.
«Это, в свою очередь, приведет, к сокращению программ со сверхнизкимим ставками и более дорогой ипотеке для ипотечного заемщика», — уточняет Маргарита Калининская.
Павел Красавцев, руководитель «NEXT» считает, что может сложиться так, что застройщики включат эту сумму в стоимость недвижимости изначально, чтобы не платить за субсидированные ставки из своего кармана и чтобы продажи объектов не замедлить до критического уровня.
Чистый первоначальный
В сумму первоначального взноса не получится засчитать средства, которые вернутся покупателю после приобретения квартиры, например, с помощью кэшбэка от застройщика или банка.
«Но при этом учитываются субсидии и материнский капитал. Есть застройщики, которые возвращают по истечении трех месяцев кэшбэк за квартиру переводом на карту. То есть покупатель изначально покупает квартиру дороже на первоначальный взнос, который где-нибудь занимает или берет потребительский кредит и потом, когда застройщик кэшбэк возвращает, то гасит долг», — поясняет Павел Красавцев.
Эксперт добавляет, что такая схема весьма удобна клиенту, но все равно ведет к удорожанию недвижимости.
Срок и сумма
Банки обязаны информировать заемщика обо всех условиях кредитования.
Также закрепляются единые условия выдачи ипотеки: срок – не более 30 лет, сумма – не более 80% от стоимости жилья.
«Введение стандарта связано прежде всего с тем, чтобы минимизировать риски самого заемщика от использования разных схем ипотечного кредитования, и обязать банки более подробно информировать клиентов по данному роду кредитов. Данный стандарт актуален в условиях увеличивающейся ставки по ипотечным кредитам и возрастающей суммы аннуитетного платежа», — говорит Светлана Коваленко, канд. экон. наук., доцент Базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы ФГБОУ ВО «Российский экономический университет имени Г.В.Плеханова».
Повлияет ли стандарт на продажи
Сейчас на рынке ипотеки наблюдается определенная стагнация. Ставки по жилищных кредитам запредельные — порядка 25-27% годовых. И желающих брать ипотеку немного. С введением нового ипотечного стандарта изменится ли ситуация?
Павел Красавцев, руководитель «NEXT» считает, что ряду покупателей станет еще сложнее взять ипотеку.
«Это касается тех, у кого низкий кредитный рейтинг. С другой стороны мера несет рациональное зерно, но стоит обозначить, что она не является законом, и наверняка будут лазейки», — говорит эксперт.
По словам Красавцева, оценка недвижимости будет проводится на прежних условиях и сумма кредита будет выдаваться не больше 80% от реальной стоимости объекта недвижимости.
«Стандарт возник из-за квартир, которые брали с удорожанием и подставку 0,01%, продать их в нынешних условиях будет очень сложно, чтобы не остаться с долгом. В безвыходных ситуациях люди будут просто терять деньги», — уточняет он.
Георгий Габолаев говорит о том, что введение стандартов направлено на повышение безопасности сделок и защиту интересов всех участников рынка.
«Это может способствовать восстановлению доверия к ипотеке и увеличению спроса на жилье. Стандарты помогут снизить риски мошенничества и улучшить прозрачность сделок, что особенно важно в условиях экономической нестабильности. Таким образом, данная мера может положительно повлиять на рынок ипотеки и создать более предсказуемые и надежные условия для заемщиков и кредиторов», — отмечает эксперт.
Положительные моменты нового стандарта отмечает и Андрей Жолудев.
«Повысится прозрачность условий кредитования, усилится защита прав потребителей финансовых услуг, появится единый подход к оформлению документов во всех банках, сократится время на подготовку и проведение сделки», — выделяет он достоинства инициативы.
Однако, считает эксперт, само по себе введение стандарта не является определяющим фактором для восстановления рынка ипотеки.
«Здесь большую роль играют макроэкономические показатели, уровень процентных ставок и общая экономическая ситуация в стране», — уточняет Жолудев.
С ним согласна и Маргарита Калининская, которая говорит о том, что данная мера вряд ли поспособствует восстановлению спроса в период, пока ключевая ставка на высоком уровне и ставки по базовым программам ипотеки фактически заградительны.
При этом эксперты сходятся во мнении, что новый стандарт способен ограничить заемщика от тех рисков, о которых он иногда и не подозревает.
