Стандарт защиты ипотечных заемщиков, согласованный с Банком России, был утвержден в сентябре 2024 года специальным комитетом, в который вошли представители Банка России, Минфина, ФАС и банковского сектора.
Документ касается исключительно кредитов для физических лиц на покупку или строительство жилья, включая сделки по договорам долевого участия (ДДУ). Он не распространяется на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и бизнес-кредитование
Основная цель стандарта — снизить вероятность недобросовестных схем в ипотечном кредитовании и предоставить заемщикам полную информацию об условиях кредита и возможных последствиях.
«Благодаря новым стандартам ипотеки клиенты могут лучше обезопасить себя в финансовом и психологическом отношении. Универсализация кредитных условий, четкие и прозрачные требования к заемщикам минимизируют риски и для кредиторов, и для покупателей», – отметил Алексей Гусев, старший аналитик АО «Свой Банк».
Схемы в ипотеке
Некоторые банки и застройщики используют рискованные схемы для привлечения клиентов, о которых заемщики могут не подозревать при заключении сделки. Например, при искусственном завышении цены жилья досрочное погашение кредита может привести к тому, что вырученных от продажи квартиры средств не хватит для полного расчёта с банком.
Ключевое новшество — полный запрет на ипотеку с кешбэком и субсидированными ставками от застройщиков.
«Эти механизмы нередко вводили покупателей в заблуждение, снижая ставку «на бумаге», но повышая итоговую стоимость квартиры. В результате — заемщик переплачивал, а банк брал на себя лишние риски», — говорит Филипп Шраге, генеральный директор строительной компании Kronung.
Что именно меняет Стандарт
Кэшбэк при покупке недвижимости
Схема: При покупке квартиры часть суммы возвращается покупателю в виде кэшбэка, который можно направить на первоначальный взнос. Однако цена жилья при этом искусственно завышается.
Стандарт: Банки не признают кэшбэк в качестве первоначального взноса. Взнос должен быть оплачен исключительно из собственных средств покупателя.
Ипотека от застройщика
Схема: Застройщик предлагает пониженные ставки по ипотеке, но компенсирует банку недополученные проценты за счёт завышения стоимости жилья и размера долга заёмщика.
Стандарт: Банкам запрещено получать вознаграждение от застройщиков за снижение ставки, если это приводит к росту цены квартиры.
Аккредитив вместо эскроу-счетов
Схема: Средства по ипотеке направляются не на защищенный эскроу-счет, а на аккредитив, который не страхуется государством. Деньги могут задерживаться на таком счёте длительное время.
Стандарт: Размещение средств на аккредитиве более 30 дней допускается только с согласия заёмщика.
«Теперь использовать можно только эскроу-счета, а не аккредитивы. Это повышает защищенность покупателя. Новое требование к первоначальному взносу, исключающее заемные и «возвращаемые» средства, ещё больше усиливает дисциплину на рынке», — объясняет Филипп Шраге.
Комиссия за понижение ставки
Схема: Банк предлагает сниженную ставку по кредиту в обмен на единовременную комиссию. Это невыгодно заёмщикам при досрочном погашении, так как ставка снижена на весь срок кредита.
Стандарт:
- банки обязаны информировать заемщика о разнице в полной стоимости кредита со скидкой и без нее;
- при досрочном погашении неиспользованная часть комиссии подлежит возврату;
- с 1 июля 2025 года взимание такой комиссии будет запрещено.
Баланс интересов: как новый ипотечный стандарт меняет рынок
«Обновленные стандарты ипотечного кредитования, безусловно, оказывают положительное влияние на всех участников сделки, поскольку они направлены на повышение ее уровня безопасности и прозрачности условий — ключевых приоритетов для любого банка. Забота о клиентах остается основой банковской системы, и данная инициатива не создает лишних барьеров. Напротив, стандарт делает условия более понятными и единообразными для всех участников», — рассказывает Алексей Гусев.
Филипп Шраге считает, что впервые за долгое время видна попытка выстроить действительно сбалансированную систему, где интересы банка, застройщика и покупателя не вступают в прямой конфликт.
«Заемщик получает прозрачную и честную сделку, без скрытых переплат. Банк уверен, что кредит обеспечен адекватной стоимостью недвижимости. А девелопер — в том, что продает по реальной цене, а не за счет «игры со ставками». Это создает новую культуру потребления на рынке недвижимости», — говорит спикер.
Изменит ли Стандарт цены на рынке недвижимости?
Вероятность резкого падения цен на недвижимость, продолжает Алексей Гусев, остается низкой, в том числе из-за продолжающегося роста инфляции.
«Тем не менее ограничение ипотечного предложения в конце 2024 года – начале 2025 года может привести к формированию «отложенного спроса»: покупатели будут ждать снижения процентных ставок, а продавцы — роста спроса. В таких условиях динамика цен на рынке недвижимости может несколько искажаться», — объяснил специалист.
Филипп Шраге уверен, что снижение цен на рынке недвижимости – это одно из главных последствий стандарта. Сейчас цены на новостройки нередко завышены искусственно — за счёт субсидированных программ, где итоговая сумма увеличивается, чтобы компенсировать льготную ставку.
«Рынок будет вынужден адаптироваться. Скорее всего, мы увидим постепенную корректировку цен, особенно в массовом сегменте. Это болезненный, но необходимый процесс. В долгосрочной перспективе он только укрепит доверие к отрасли», — заявил он.
Плюсы Стандарта
Новый ипотечный стандарт не приведет к значительным потерям для банков. Напротив, снижение рисков может улучшить условия кредитования для заемщиков, в том числе за счет возможного уменьшения процентных ставок. Сейчас кредиторы и без того сталкиваются с повышенными рисками из-за нескольких факторов:
- высокая ключевая ставка, которая увеличивает стоимость долгосрочного финансирования;
- рост цен, влияющий на платежеспособность населения;
- сокращение льготных программ(например, субсидированных ставок), что создает неопределённость в долгосрочной перспективе цен на недвижимость.
Таким образом, стандарт направлен на стабилизацию рынка, делая кредиты более безопасными для обеих сторон.
Негативные последствия
Филипп Шраге обращает внимание на несколько важных нюансов Стандарта.
Отказ от кешбэков и субсидий со стороны застройщиков делает ипотеку менее доступной для значительной части покупателей. Людям потребуется больше собственных средств на первоначальный взнос, а это серьезное препятствие, особенно для молодых семей и тех, кто ранее ориентировался на минимальные стартовые условия.
Уже сейчас можно наблюдать снижение спроса на первичное жильё. Когда схемы с «льготной» ипотекой исчезают, покупатели начинают чаще смотреть в сторону вторичного рынка, где цены ниже и условия более гибкие. Для застройщиков это означает необходимость пересмотра стратегии продаж.
У застройщиков, применявших агрессивные маркетинговые схемы, возрастает риск кассовых разрывов. В новых условиях они могут столкнуться с резким падением продаж, особенно если объект уже находится в стадии реализации.
Введение единого ипотечного стандарта — важный шаг для оздоровления рынка, однако его внедрение потребует адаптации всех участников. Чтобы смягчить переходный период и избежать резкого спада в жилищном строительстве, государству и бизнесу необходимо разработать меры поддержки.
Несмотря на сложности, стандарт создаёт основу для устойчивого развития рынка, снижая риски для заемщиков и кредиторов, а также повышая прозрачность сделок.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
