Юлия Кочаровская, руководитель юридической фирмы КОДЕСТ
Основное нововведение закона заключается в том, что теперь владельцы ипотечного жилья могут продавать свое имущество без необходимости досрочного погашения кредита. Ранее такая сделка была возможна только после закрытия задолженности перед банком. Теперь же продавец в праве передать покупателю обремененное ипотекой жилье, при этом банк обязан снять залог и передать право собственности новому владельцу.
При этом стоит помнить, что банк сохраняет право вето на сделку и может отказать в снятии залога, если не будут выполнены условия кредитного договора.
Нюансы и вызовы
Несмотря на явное упрощение процесса продажи ипотечного жилья, остаются важные нюансы, которые необходимо учитывать. Прежде всего, они связаны с возможностью отказа банка в снятии залога, что может замедлить процесс сделки или потребовать дополнительных усилий со стороны продавца.
Необходимо отметить, что при продаже ипотечного жилья могут понадобиться юридические и финансовые консультации, особенно в случае сложных ситуаций или изменений в кредитных условиях.
Влияние на стоимость недвижимости
С учетом текущей экономической и рыночной ситуации, введение нового закона может оказать влияние на динамику цен на недвижимость. Упрощение процесса продажи и возможность быстрее освободить жилье от ипотеки скорей всего поспособствует увеличению предложения на рынке, что в свою очередь может повлиять на ценовую динамику.
Однако, несмотря на это, значительное влияние на рынок будут оказывать и другие факторы, такие как экономическая стабильность, уровень инфляции и доступность кредитных ресурсов.
Условия сделки
- Согласие банка. Банк, выдавший ипотечный кредит, сохраняет право вето. Это означает, что он может отказать в снятии залога, если не будут выполнены условия кредитного договора или если продавец не выплатил полную сумму задолженности.
- Процесс сделки. При наличии согласия банка и выполнении всех требований кредитного договора, стороны заключают сделку купли-продажи. После этого банк снимает ипотечный залог и передает право собственности на недвижимость новому владельцу.
- Юридическое сопровождение. Важно иметь профессиональное юридическое сопровождение при оформлении таких сделок, чтобы избежать правовых сложностей и обеспечить соблюдение всех законных процедур.
Прогноз
Введение нового закона о продаже ипотечного жилья может оказать определенное влияние на рынок недвижимости:
- Упрощение процесса продажи и возможность продавать жилье без досрочного погашения кредита может привести к увеличению предложения на рынке. Это может временно оказать давление на цены, особенно если владельцы недвижимости будут спешить избавиться от имущества. Влияние на ценовую динамику будет зависеть от текущей конъюнктуры рынка.
- Региональные особенности. В разных субъектах ситуация на рынке недвижимости может различаться. В некоторых регионах изменения могут оказаться более выраженными из-за специфики спроса и предложения.
- Необходимость адаптации. Для успешной адаптации к новым условиям рынка важно учитывать все факторы, включая экономическую конъюнктуру, предложение и спрос, а также реакцию банков и потребителей на изменения в законодательстве.
Заключение
Новый закон о продаже ипотечного жилья - шаг к упрощению процесса сделок с недвижимостью, однако его эффективность и влияние на рынок будут зависеть от множества факторов. Документ открывает новые возможности для владельцев недвижимости и банковской системы в целом. Упрощение процесса сделок может способствовать развитию рынка и повышению его прозрачности, однако для успешной реализации сделок необходимо учитывать все аспекты законодательного регулирования и консультироваться с профессионалами. Будьте в курсе последних изменений и помните, что правильная информация и правовая поддержка играют ключевую роль в успешной сделке.
Юлия Усачева, юрист, генеральный директор агентства недвижимости «Городской риэлторский центр».
Новый закон предписывает, что залогодержатель, то есть банк, где был взят ипотечный кредит, обязан ответить на заявление о самостоятельной реализации в течение 10 рабочих дней. Если банк даёт согласие, он также указывает объем требований по кредиту, минимальную цену продажи и порядок расчётов. Этот шаг в значительной мере ускоряет процесс, делая его более прозрачным и предсказуемым для всех участников.
Конечно, важные нюансы остаются, и их нужно учитывать. Например, отказ в реализации может быть обусловлен внесудебным банкротством залогодателя, множественностью залогодержателей или наличием предшествующей и последующей ипотеки на недвижимость. Такие обстоятельства способны усложнить процесс, однако наличие чётко прописанных оснований для отказа позволяет избежать неопределённости и спорных ситуаций.
Успеть за 4 месяца
Механизм продажи предполагает, что на самостоятельную реализацию недвижимости отводится 4 месяца с момента получения банком заявления. За этот период необходимо не только найти покупателя, но и зарегистрировать переход права собственности, а также полностью погасить кредит. Это довольно сжатые сроки, особенно учитывая сложную ситуацию на рынке жилья, где предложение превышает спрос, и многие объекты могут оставаться невостребованными длительное время. Так, например, по нашим данным, сроки реализации вторичной недвижимости в Сочи сейчас составляют около 92 суток, то есть порядка трёх месяцев.
Влияние на стоимость
Что касается влияния нового закона на стоимость продаваемой недвижимости, то, по моему мнению, оно будет не очень незначительным. Введение упрощённой процедуры реализации залогового имущества не меняет фундаментальные экономические условия, такие как баланс спроса и предложения, ставки по ипотечным кредитам и общее состояние экономики. Таким образом, цена на ипотечные квартиры в России, вероятнее всего, останется на прежнем уровне.
Рост цен на вторичку
На текущий момент российский рынок недвижимости переживает непростые времена. Снижение покупательской активности, вызванное экономическими факторами и повышением ипотечных ставок, действительно может продолжиться до осени. Однако традиционно осенний период характеризуется оживлением рынка. Люди возвращаются из отпусков, начинают планировать покупки жилья к концу года. Вероятно, что и в этом году мы увидим увеличение спроса на квартиры, что может привести к кратковременному росту цен. Кроме того, определённому оживлению может способствовать ситуация с высокими ипотечными ставками на первичном рынке из-за закрытия программы льготной ипотеки и повышения ставок по семейной. Так, например, раньше новостройки выигрывали в борьбе за покупателя за счёт более низких ставок по сравнению со вторичным рынком, а сейчас для большинства ставки на рынке новостроек и на рынке вторичного жилья стали практически одинаковыми.
Заключение
В целом, новый закон о продаже ипотечного жилья действительно может значительно упростить процедуру реализации залоговой недвижимости, предоставив физическим лицам больше свободы и возможностей для самостоятельного управления своими активами. Однако ключевые экономические условия останутся решающими факторами, определяющими стоимость и ликвидность недвижимости на рынке. Важно внимательно следить за развитием ситуации и быть готовыми к возможным изменениям в рыночной конъюнктуре.
