Эскроу-счет — это специальный банковский счет, который используется для безопасного проведения расчетов между покупателем и застройщиком при покупке строящегося жилья. На этом счете деньги покупателя хранятся до момента завершения строительства и передачи квартиры. Банк выступает гарантом сделки и защищает интересы обеих сторон.
«Текущая процедура открытия эскроу-счета требует личного присутствия покупателя в банке. Необходимо предоставить паспорт, договор долевого участия (ДДУ) и другие документы. Процесс занимает время и создает дополнительные сложности для всех участников сделки», — рассказал адвокат с общим стажем в юридической сфере более 20 лет, член коллегии адвокатов «Московский юридический центр» Андрей Жолудев.
Председатель комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков напомнил, что использование эскроу-счетов стало обязательным для застройщиков с 1 июля 2019 года. По договорам участия в долевом строительстве, представленным на государственную регистрацию после этой даты, привлечение средств участников долевого строительства допускается только с использованием этих счетов.
Нововведения планируют внедрить в статью 7 «О противодействии легализации (отмыванию) доходов, полученных преступным путем, и финансированию терроризма», а также в статью 15.5 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В пояснительной записке указано, что россиянину при покупке жилья с помощью эскроу, приходится сталкиваться с некоторыми трудностями, например обращаться в два разных банка. Одна кредитная организация занимается предоставлением целевого кредита застройщику, а вторая — выдает ипотечный кредит гражданину.
«Если в регионе строительства объекта недвижимости отсутствуют подразделения банка, который финансирует строительство, то гражданин несет существенные транспортные расходы (в том числе в случае приобретения жилья в регионе, отличном от места проживания) либо вынужден отказаться от приобретения жилья. В результате для застройщиков усложняется процесс реализации жилых помещений в новостройках, что также сказывается на размере процентных ставок при проектном финансировании, которые зависят в том числе от наполняемости счетов эскроу денежными средствами участников долевого строительства», — отмечено в документе.
Что предлагает закон?
Новый закон, объясняет Андрей Жолудев, позволит открывать эскроу-счета удаленно через систему онлайн-банкинга. Предполагается следующий механизм:
- Покупатель проходит удаленную идентификацию через портал Госуслуг
- Загружает необходимые документы в электронном виде
- Подписывает договор с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи
- Получает подтверждение об открытии счета
Ипотечные сделки
«Новый механизм также значительно упростит процесс покупки недвижимости. Как это будет выглядеть. Во-первых, сократится время на оформление документов. Во-вторых, отпадет необходимость личного посещения банка, В-третьих, снизятся транзакционные издержки, а также уменьшится вероятность ошибок при заполнении документов», — рассказал «Сфере» эксперт.
Изменение в законодательстве поможет и исключить ряд рисков, которым могут подвергнуться граждане и застройщики. Андрей Жолудев отмечает, что благодаря использованию электронной подписи сократится мошенничество с документами. Цифровизация поможет избежать ошибок при ручном вводе данных, а также потерю и порчу бумажных документов. Кроме того, сократятся задержки в процессе оформления документов из-за человеческого фактора.
Преимущества инициативы
Специалист выделяет следующие положительные стороны закона.
Повышение доступности жилья:
- упрощение процедуры покупки может привести к росту спроса
- снижение издержек застройщиков положительно повлияет на цены
- расширение географии покупателей благодаря дистанционному формату
Оптимизация работы банков:
- сокращение операционных расходов
- ускорение процессов обработки документов
- повышение качества обслуживания клиентов
Преимущества для застройщиков:
- быстрее поступление средств на счета
- упрощение документооборота
- сокращение административных расходов
Цифровизация отрасли:
- стимул для развития электронного документооборота
- внедрение новых технологических решений
- повышение прозрачности сделок
«Для реализации инициативы потребуется разработка надежных систем идентификации клиентов, а сам механизм необходимо обеспечить информационной безопасностью. Кроме того, специалистам нужно проработать систему интеграции с существующими банковскими системами, а также обучить персонал новым процедурам», — сказал Андрей Жолудев.
Если соблюсти все условия, то застройщики могут рассчитывать на увеличение сделок с клиентами, так как процесс оформления документов станет проще. Граждане также останутся в плюсе, так как им не придется тратить время и средства на поездку до ближайшего банка.
«Принятие закона о дистанционном открытии эскроу-счетов станет важным шагом в развитии рынка недвижимости и банковского сектора. Это позволит сделать процесс покупки жилья более удобным и безопасным для всех участников сделки, а также будет способствовать дальнейшей цифровизации отрасли», — резюмировал спикер.
