Кризисные настроения
Сейчас девелоперы наблюдают за стремительным повышением спроса на жилье, особенно в сегменте новостроек. Руководитель Циан.Новостройки Виктории Ковтун назвала две основные причины такого поведения людей.
«Первое. Многие потенциальные покупатели стремятся купить и выбрать объект по ранее предодобренной ипотеке по меньшей ставке, а также успеть оформить ипотеку в тех банках, которые еще не успели изменить ипотечные программы. Второе. Часть людей ищут тихую гавань для денег, которые массово снимали с конца прошлой недели с банковских счетов, а недвижимость всегда считалась надежным средством для сохранения капитала. Сейчас особенно востребованы высоколиквидные объекты — студии и однокомнатные квартиры», — подчеркнула она.
Ситуация не удивляет участников рынка: подобное наблюдалось в прошлые кризисные периоды. При этом существенного роста цен из-за изменившегося спроса эксперты не ожидают. Как правило, в первый кризисный месяц идет резкий всплеск спроса, но потом люди понимают, что нужно затягивать пояса и отворачиваются от недвижимости на долгое время.
«Мы проходили такую ситуацию уже четыре раза — и каждый раз сценарий одинаковый. Резкий рост спроса меня не удивляет. На этом фоне действительно могут подняться цены, хотя серьезного роста я не ожидаю — вряд ли он будет массовым (как это было во время режима самоизоляции, когда ввели льготную ипотеку). Скорее всего, значительно вырастет объем предложения — на рынок выйдет масса объектов из скрытых запасов застройщиков. По законам рынка цены растут при нехватке товара, но у нас, по всей видимости, наоборот, будет увеличение объема предложения», — считает независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков.
«Ипотечное меню»
В сложившихся условиях девелоперы переключились на тех, кто хочет быстро найти канал вложения личных средств. Покупателей, готовых нести наличные в кассу, привлекают и дополнительными бонусами, акциями, торопят «успеть до повышения цен», заинтересовывают «редкими объектами». Но серьезную ставку как на «спасательный круг» на этот сегмент никто не делает.
Основная доля продаж приходится на ипотечные сделки: по экспертными оценкам, от 80% и более в зависимости от региона.
«Островком спокойствия» выглядят льготные программы ипотечного кредитования: подавляющее большинство банков сохранили по ним прежние низкие ставки, в среднем по рынку — от 4,6 до 6%. Выдача кредитов по этим направлениям продолжается в обычном режиме.
Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин уже высказался за повышение адресности льготных программ. «Ситуация требует принятия неотложных мер для сохранения положительной динамики развития жилищного строительства. Здесь нам важна поддержка Банка России. Для сохранения доступности жилья для граждан необходимо сформировать «ипотечное меню», которое включит в себя все имеющиеся программы и повысит их адресность», — заявил министр, выступая в Совете Федерации.
Банки делают свои ставки
Остальной рынок переживает небывалый шторм. Повышение ставок на ипотеку вне льготных программ всеми кредитными учреждениями неминуемо. Большинство банков изменили ставки с 1 марта. Еще часть увеличивает их с 4 марта. Кто-то попробует придержать повышение еще несколько дней. Сейчас Сбербанк предлагает ипотеку по ставке от 18,3%, ВТБ – от 22,4%, Банк Дом.РФ — от 17%, Газпромбанк — от 20,8%, Открытие — от 22,69%, Россельхозбанк — от 23,8%. Альфа-банк пока взял паузу в объявлении новых условий, заверив клиентов только в сохранении ставок по ранее выданным кредитам.
Важно, что конечная ставка в рамках конкретной сделки может существенно отличаться от минимально заявленной. Сейчас будут учитываться все факторы и риски, оцениваться и сама сделка, и объект недвижимости, и заемщик. Эксперты не берутся сейчас давать универсальные рецепты поведения на ипотечном рынке: ситуация слишком быстро меняется.
Сделки на паузе
И хотя никакой официальной приостановки в выдаче кредитов не планируется, фактически такие ставки приведут к заморозке продаж. Именно поэтому многие эксперты уже называют их «заградительными». По мнению генерального директора Объединения строителей Петербурга Алексея Белоусова, у девелоперов есть на руках другие инструменты поддержки спроса, такие, как рассрочка, уменьшенный первичный платеж, трейд-ин на квартиры, но ими не удастся как по щелчку пальцев заместить долю ипотечных продаж.
«Сейчас они (прочие инструменты поддержания спроса. — прим.) будут иметь широкое распространение, потому что других инструментов, по большому счету, не остается. 20% — это фактически сдерживающий заградительный барьер, который не позволит привлекать эти деньги, по крайней мере у людей разумных. Вряд ли они будут брать под такие проценты долгосрочный кредит», — рассказал Алексей Белоусов.
Сделки на рынке вторичного жилья и аренды недвижимости тоже встали на паузу. Здесь участники заняли выжидательную позицию в попытке получить максимальную выгоду. Одни хотят быстрее купить или снять жилье по прежней цене, другие – продать или сдать свои объекты как можно дороже на фоне общей ситуации. Однако большинство экспертов предупреждают: в погоне за супер прибылью, можно остаться вообще без сделки. Кроме прочего, многие не отказываются от сделок, а просто откладывают их из— за невозможности выбрать стратегию поведения в условиях полной неопределенности.
«Многие продавцы не отказываются, а просто откладывают сделки на неопределенный срок, одни это объясняют тем, что боятся «перейти в деньги» — курс рубля абсолютно непредсказуем. Те, кто продает квартиру, чтобы улучшить жилищные условия, опасаются не найти быстро достойный вариант и тоже остаться с обесценившимися деньгами. Все ждут хоть какой-то стабилизации», — считает директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова.
Поддержка для ипотеки и стройки
Ситуация в строительной отрасли и на рынке недвижимости сразу оказалась в фокусе правительства РФ в части оперативной разработки и принятия комплекса мер по поддержке в условиях изменяющейся экономической реальности. Вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что меры поддержки строительного рынка и нивелированию цен разрабатываются практически в круглосуточном режиме.
«В течение ближайших дней нами будет утверждён антикризисный план, который должен не допустить обвала рынка жилья, – сообщил он, выступая в рамках Российской строительной недели. — Он включает в себя и поддержку жилищного строительства, и сокращение инвестиционно-строительного цикла, и вопросы ценообразования и поставок материалов».
При этом, говоря о сохранении покупательской способности населения, Марат Хуснуллин сообщил, что льготные ипотечные программы продолжают действовать. Позднее, уже в рамках заседания президиума Правительственной комиссии по региональному развитию, вице— премьер дополнительно подтвердил планы государства по поддержке различных ипотечных программ. А для поддержки застройщиков в ближайшее время будет предложен комплекс мер по субсидированию процентных ставок по кредитам.
«Мы уже сталкивались с большими сложностями в разгар пандемии, в 2020 году, и тогда нам удалось не допустить остановку строек. Будем делать всё, чтобы не допустить остановку и сейчас. За эти два года благодаря системной работе и господдержке нам даже удалось значительно улучшить показатели ввода жилья», – заверил Марат Хуснуллин.
Правительство уже внесло в Госдуму первый комплекс законодательных инициатив, которые будут способствовать развитию строительной отрасли. Среди них возможность регулировать порядок изменения проектной документации без повторного прохождения экспертизы при замене строительных ресурсов в связи с импортозамещением.
Кроме того, среди антикризисных мер — и упрощение порядка согласования и утверждения изменений сроков действия документации по планировке территорий, выдаче разрешений на строительство, а также на ввод в эксплуатацию и размещение сведений в информационных системах. Запланировано и принятие решения по упрощению конкурсных процедур и предоставлению возможности вносить изменения в государственные и муниципальные контракты. Также СРО могут разрешить выдачу займов своим членам за счет средств компенсационных фондов.
«Субсидирование ипотеки до 12% годовых будет разумным решением в текущих условиях, — уверена управляющий партнер компании «Метриум» Надежда Коркка. — Важно также, чтобы лимит кредита был не столь ограниченным, как в последние полгода по программе господдержки. С учетом текущих цен на жилье, в том числе в крупных городах, его размер должен составлять порядка 15 млн рублей или больше. Конечно, в нынешних условиях программа господдержки уже не вызовет такой ажиотаж, как в 2020 или 2021 годах, но однозначно ставка в 12% годовых поможет поддержать спрос на рынке жилья».
Стоит ли «бежать» за квартирой?
Абсолютное большинство экспертов предостерегают от покупок недвижимости и вообще крупных сделок в условиях общей паники, стресса и неопределенности. Ситуация развивается настолько стремительно, что делать прогнозы сложно даже на перспективу нескольких дней. Объективно оценить реальную стоимость квартир сейчас, а также перспективы стоимости и востребованности этого актива в ближайшем будущем практически невозможно.
«Заключать сделку стоит, если вы уже в процессе покупки и имеете одобрение по ипотеке по хорошим ставкам, ведь время на раздумья в этом случае ограничено. Но если вы только задумались и не нашли подходящего варианта, то лучше подождать какое— то время, пока рынок не стабилизируется», — считает руководитель направления первичной недвижимости сервиса «Авито Недвижимость» Дмитрий Алексеев.
Генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест» Денис Заседателев уверен, что главное в текущей ситуации для всех участников процесса – не поддаться панике.
«Застройщики преодолели не один кризис. Сейчас, скорее всего, мы будем наблюдать ситуацию 2014 года, когда в декабре на рынке был пиковый спрос — люди «спасали» деньги и вкладывали их в недвижимость. Затем в следующие 6 месяцев наблюдалась стагнация и постепенная стабилизация отрасли, после введения субсидированной ипотеки», — прокомментировал он.
От необдуманных действий и паники предостерегают и юристы. Учитывая нестабильную, ежедневно меняющуюся ситуацию в стране влезать в долги ради покупки недвижимости не представляется целесообразным. Исключение составляют те категории, которые ещё попадают под льготные ипотечные программы, но их число сильно сокращается, рассказала «Сфере» юрист частной практики Мария Назанская.
«Конечно, можно говорить о том, что будет некая капитализация и мы купим сейчас дешевле, а потом недвижимость вырастет в цене и станет дороже, Но застройщики сейчас продают уже на уровне котлована по невероятно высоким ценам за квадратный метр», — подчеркнула она.
При этом прогнозировать рост цены на недвижимость в нынешних условиях практически невозможно, а вот риск падения стоимости в кризисной ситуации велик. «Что касается вложения собственных средств, то недвижимость всегда останется активом, физическим, ощутимым. Да она может потерять в цене, да, она не всегда ликвидна, из неё трудно бывает достать деньги, но это то, что у вас останется», — уверена Мария Назанская.
Источник изображения: pixabay.com
