Бывает, что уже после продажи квартиры прежний хозяин или его родственники обращаются в суд. Они заявляют, что во время заключения соглашения владелец не понимал значения происходящего, например, из-за болезни или старости. Такой договор купли-продажи называют «оспоримым», поскольку воля продавца была нарушена. В этом случае квартиру придется вернуть прежнему владельцу, а он, в свою очередь, должен будет вернуть покупателю все уплаченные за нее деньги. Эти правила установлены в статье 177 Гражданского кодекса РФ, а сроки и последствия — в статье 181.
«Главное в таких спорах — не то, считался ли человек дееспособным в целом, а именно его конкретное состояние в момент подписания договора. Суд тщательно изучает все обстоятельства: медицинские справки, показания свидетелей, поведение участников сделки, её условия, а также назначает судебно-психиатрические экспертизы», – поясняет руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко.
Важно: последующее признание человека недееспособным не имеет обратной силы. Если его признали больным через год, это не означает, что договор, заключенный год назад, автоматически недействителен. Верховный суд подчеркивает, что необходимо доказывать неспособность понимать последствия своих действий на конкретную дату.
Меры поддержки и борьбы
Адвокат конторы «Бородин и Партнеры» Ольга Туренко подтверждает, что в последнее время в России участились случаи, когда покупатели лишаются квартир по таким искам. Суды часто встают на сторону продавцов, которые доказывают, что не отдавали отчета в своих действиях. Это происходит и в том случае, когда покупатель действовал добросовестно и ничего не знал о состоянии продавца.
«Последние громкие дела показали серьезную проблему: добросовестный покупатель может оказаться в безвыходной ситуации, будучи втянутым одновременно в уголовное и гражданское судопроизводство», — вторит ей Павел Оверченко.
В рамках борьбы со сложившейся практикой глава комитета по труду и делам ветеранов Государственной думы Ярослав Нилов предложил ужесточить правила купли/продажи жилья. С соответствующей инициативой он обратился к вице-премьеру Дмитрию Григоренко и генеральному прокурору Александру Гуцану. По словам депутата, такая неопределенность повышает уровень тревоги в обществе. Люди начинают бояться покупать жилье, что может негативно сказаться даже на демографической ситуации.
«Обязательные проверки со стороны Росреестра информации о состоянии здоровья и дееспособности продавца (данных об учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах) или иные меры могли бы позволить покупателю после регистрации объекта быть уверенным, что его имущественные права защищены», — поясняет Ярослав Нилов ТАСС.
Еще одна инициатива — введение периода «охлаждения». Речь о недельной отсрочке платежа для окончательной проверки дееспособности продавца. Нотариус Марина Соколова поддерживает инициативу, полагая, что срок нужно увеличить до месяца.
Параллельно обсуждается расширение роли нотариусов. В их обязанности может войти видеозапись процедуры, углубленная проверка документов, а в сомнительных случаях — требование медицинской справки о состоянии продавца.
Плюсы такого подхода в снижении риска оспаривания сделки после ее завершения — покупатель получает дополнительную гарантию. Но есть и минусы, которые могут привести к растягиванию процесса, росту связанных с этим расходов и дополнительным бюрократическим проволочкам.
«Несмотря на это, профессиональное сообщество в целом поддерживает гармоничное усиление нотариата и стандартов защиты продавцов, в том числе через регламентацию видеофиксации нотариальных действий», — говорит Павел Оверченко.
Против мошенников
Порой оспаривание сделки — не что иное, как инструмент мошенничества. Зачатую в роли злоумышленников, рассказывает Ольга Туренко, выступают родственники или знакомые продавца, которые опираются на статью 177 ГК РФ и выигрывают суд.
«Типичная ситуация — пожилая женщина продаёт квартиру, а потом её родственники, знакомые или она сама через суд отменяют сделку, ссылаясь на «недееспособность» в момент подписания документов. Статистика показывает, что подобных судебных разбирательств становится всё больше», – говорит эксперт.
Бывает, что продавец находился в сознании, однако «повелся» на уловки злоумышленников. Так, недавно в Казани суд удовлетворил иск пожилой леди, ставшей жертвой аферистов. Мошенники убедили ее оформить фиктивную продажу и перевести вырученные средства на «защищенный» счет, которым в итоге и завладели. В результате право собственности на жилье было возвращено истице, а обманутый покупатель остался без квартиры. Деньги, к слову, ему тоже никто не вернул.
Аналогичная схема была применена и против популярной певицы Ларисы Долиной. Злоумышленники убедили артистку продать свою пятикомнатную квартиру, однако впоследствии ей удалось через суд аннулировать сделку и восстановить права на недвижимость. Ключевой деталью в этой и подобных историях является то, что договоры купли-продажи заключались в простой письменной форме, без обязательного нотариального заверения, что упрощало мошенникам реализацию планов.
Как не потерять купленную квартиру?
Чтобы купленная квартира осталась за вами, а сделка не была оспорена, эксперты советуют подстраховаться.
«Суды работают с фактами. Поэтому задача покупателя — заранее создать «щит доказательств», — подчеркивает Павел Оверченко.
Вот главные правила, которые стоит соблюдать, особенно если продавец — пожилой человек:
- Не экономьте на нотариусе. Лучше оформить сделку в его присутствии, даже если по закону это не обязательно. Специалист официально проверит все документы и зафиксирует, что продавец все понимает и действует добровольно.
- Снимайте все на видео. Запись процедуры — ваш главный козырь в суде. На ней должно быть видно, как продавцу подробно разъясняют все условия договора, и что он находится в ясном сознании.
- Проводите расчёт только безналом — никаких «конвертов с наличными». Используйте безопасные схемы расчетов, такие как банковский аккредитив или эскроу-счет. Деньги будут перечислены продавцу только после полного оформления сделки.
- Пригласите свидетелей — присутствие незаинтересованных лиц, которые подтвердят адекватность продавца, усилит вашу позицию.
- Если человек в возрасте, разумно попросить у него свежую справку от врача о том, что он психически здоров и полностью понимает значение своих действий. Это не всегда возможно, но очень желательно.
«Чем плотнее вы «упаковали» волю продавца и прозрачность расчётов, тем выше шансы отстоять свое жилье в суде, если спор всё-таки возникнет», – отмечает Павел Оверченко.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
