По статье 222 Гражданского Кодекса РФ, самовольная постройка не является собственностью и не может быть предметом сделок: ее нельзя продавать, дарить, сдавать в аренду. Такие постройки могут быть возведены, например, без разрешения на строительство или с нарушениями строительным норм. Дом также может быть построен на непредназначенном для этого участке, в том числе — на государственной земле без подтвержденного факта аренды у государства, отмечает Сергей Стрембелев.
Что делать, если дом уже построен?
Легализовать постройку можно одним из четырех способов:
- По 222 статье Гражданского Кодекса РФ, право собственности может быть признано за постройкой в состоянии «как есть».
- В два этапа с исправлением нарушенных требований.
- «Дачная амнистия».
- За давностью (так называемая «приобретательная давность»).
Легализовать «как есть»
Для этого способа есть несколько условий:
Наличие прав на землю. Самострой можно легализовать, если он находится на собственном участке заявителя в пожизненном наследуемом владении, постоянном бессрочном пользовании. Также право собственности может быть признано за гражданином, если он не является владельцем земельного участка, а арендует этот земельный участок у государства и возвел самовольный жилой дом, гараж или хозяйственную постройку.
На день обращения в суд постройка соответствует требованиям. К установочным требованиям относятся правила землепользования и застройки, документация планировки территории, соблюдение обязательных параметров постройки, предусмотренных законом. Почем «в день обращения»? Требования могут меняться, но для конкретного случая будет рассмотрение тех требований, который были на день обращения.
Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан и нарушения прав третьих лиц. Для доказательства безопасности постройки необходимо провести судебную экспертизу. Ее результаты представляются суду.
Принятие мер для получения разрешения на строительство до начала возведения самовольной постройки. Для этого необходимо до начала строительства подготовить проект постройки, документацию. Скорее всего, суд вынесет отказ в строительстве, но это будет свидетельством того, что были предприняты меры до начала строительства.
Способ легализации в два этапа. Как это?
Сначала суд или другой орган власти выносит решение о том, что здание построено с нарушениями и их нужно исправить. На это дается до трех лет в зависимости от нарушений. При этом, весь предоставленный период постройку сносить не будут, так как она уже находится в статусе исправления. Если же земельный участок, на котором она возведена, находится в аренде, то это никак не влияет на право заявителя легализовать построенное им строение: после признания судом факта, что строение соответствует требованиям, постройка переходит в собственность истца. После доказательства выполнения всех требований суд дает самостою статус недвижимости, а его владельца делает собственником. При этом, дом переходит в собственность, даже если земля в собственности не находится, а человек ее просто арендует.
Что такое «дачная амнистия»?
Этот способ был создан для упрощения введения в гражданский оборот построек некапитального типа. Он относится к легализации личных жилых и садовых домов, а также хозяйственных построек. Для этого не нужно иметь разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию здания, только технический план. Регистрация таких построек происходит в упрощенном порядке. Важный фактор: дачный дом не должен быть размером с сам участок — до границ участка должны быть свободны три метра. Это один из критериев дачных домов, при его нарушении придется проходить легализацию полноценно.
А способ приобретательной давности относится к случаям, когда участок уже долгое время находится во владении?
Да, но есть ряд факторов, которые необходимо соблюсти, чтобы воспользоваться этим способом. Приобретательная давность означает, что при долгой аренде чего-либо эта вещь может перейти в имущество человека. В российском законодательстве реализация этого права возможна в отношении государственной недвижимости, сданной физическому или юридическому лицу. При этом, владение недвижимостью должно быть «добросовестно, открыто и непрерывно, как своим собственным недвижимым имуществом». Участок должен находиться во владении от 15 лет непрерывно. Для легализации этим способом необходимо подать заявление о «добросовестном непрерывном владении», или предъявление иска о признании права собственности. Однако, критерии «добросовестности» официально не прописаны, поэтому за судом остается много возможностей отказать в обращении.
Узнать больше о легализации самовольных построек можно в вебинаре «Легализация самовольных построек — последние тенденции судебной практики».
Источник изображения: pexels.com
