Мораторий на штрафы для строительных компаний был введен в прошлом марте. Благодаря нему с застройщика нельзя взыскать:
- неустойку в случае нарушения срока передачи дольщику объекта строительства (ч.2 ст. 6 ФЗ № 214)
- проценты за пользование денежными средствами при расторжении ДДУ по инициативе дольщика или при задержке возврата денежных средств застройщиком (ч.2 и ч. 6 ст. 9 ФЗ № 214)
- неустойку (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие уплате гражданину - дольщику (далее- «Потребитель») за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по ДДУ (ч.9 ст. 4 ФЗ № 214).
В 2025 году добавилось еще несколько пунктов:
- неустойку, подлежащую уплате потребителю, за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора (ч.8 ст.7 ФЗ № 214);
- штраф за отказ в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя (ч.3 ст. 10 ФЗ № 214);
- убытки, относящиеся к соразмерному уменьшению цены ДДУ, возмещению расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, за исключением фактически понесенных дольщиком расходов на устранение недостатков (дефектов) (ч.2 ст. 7 ФЗ № 214);
- убытки сверх неустоек (штрафов, пеней) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору, за исключением фактически понесенных дольщиков расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства (ч.1 ст. 10 ФЗ № 214).
«С 1 июля 2023 года по 30 июня 2025 года включительно размер процентов, неустойки, иных финансовых санкций по ДДУ, начисляемых в период моратория, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки, действующей на день исполнения обязательств, но не выше 7, 5% (размер ставки на 1 июля 2023 года)», — говорит адвокат Юлия Сорокина.
Суд в период моратория
Самый актуальный вопрос, с которым сталкиваются новоселы, звучит так: «Что делать, если застройщик нарушил свои обязательства и не передал ключи в срок? Есть ли шанс получить неустойку?» Ведь многие из тех, кто приобрел квартиру в долевку, вынуждены снимать жилье, пока застройщик не может выполнить свои обещания.
Адвокат, арбитражный управляющий, медиатор Юлия Иванова говорит, что такая возможность есть:
«Статья 5 закона «О банкротстве» может предоставлять некоторым дольщикам шанс на возврат средств в случае, если застройщик не исполнил обязательств, но на практике процесс этот достаточно сложный - необходимо доказать наличие ущерба и прямой вины компании», — отмечает эксперт.
Она добавляет, что дольщикам нужно учитывать несколько факторов. Это могут быть случаи задержки сдачи объекта, нарушения условий договора или отсутствия информации об этапах строительства, если застройщик не предоставляет ее дольщикам.
«Однако в реальности исковые требования затруднены, и шансы на успех могут быть низкими», — говорит Юлия Иванова.
Запасаться не только терпением
Юлия Сорокина рекомендует копить доказательную базу: своевременно фиксировать нарушения (задержка сроков, качество выполненных работ, нарушение иных обязательств по договору), составлять акты, описывающие недостатки; вести фото-видео фиксацию, привлекать сертифицированных экспертов для оценки качества работ, а также обращаться за помощью к адвокатам и юристам.
Среди документов, которыми стоит запастись заранее, эксперты выделяют следующие:
- копия ДДУ
- копия доказательства оплаты цены ДДУ
- копия документов, подтверждающих дополнительные расходы (при наличии)
- копия договора уступки права требования и документов об оплате уступаемых прав (если объект приобретен по уступке)
- копия передаточного акта (при наличии)
- копии иных доказательств неисполнения или ненадлежащего исполнения застройщиком обязательств.
«Также полезно будет иметь справки из госорганов, подтверждающие статус застройщика и наличие у него лицензии. Если есть возможность, рекомендуется получить экспертную оценку стоимости ущерба, который вы понесли за время задержки», — добавляет Юлия Иванова.
После того, как все бумаги на руках, стоит подготовить претензию и направить ее застройщику. Важно сохранить доказательства факта отправки. Затем подготовить исковое заявление, передать его в суд и сторонам по делу.
«Помните, что Постановление не устанавливает мораторий на подачу исковых заявлений в суд, а отсрочка исполнения решения не препятствует обращению к приставам или в банк», — объясняет Юлия Сорокина.
Основатель и руководитель компании «Группа А» Георгий Габолаев также обращает внимание на то, что время упускать нельзя. Несмотря на ограничения, дольщики могут требовать неустойку за просрочку передачи квартиры (по 214-ФЗ), компенсацию морального вреда, штраф за неудовлетворение претензии (50% от суммы иска, если застройщик проигнорирует досудебное требование), убытки (аренда жилья, проценты по ипотеке из-за просрочки сдачи дома).
«Если застройщик предлагает расторгнуть ДДУ и вернуть деньги после окончания моратория, важно проверить, чтобы в соглашении не было скрытых условий или уменьшенной суммы возврата», — рекомендует Георгий Габолаев.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
