Пять лет без неустоек
Первый мораторий на взыскание неустоек с застройщиков был введен 3 апреля 2020 года. Так государство решило поддержать строительную отрасль во время пандемийных ограничений. Логика была простой: девелоперы могли не успеть достроить объекты, а массовые выплаты дольщикам грозили волной банкротств.
В дальнейшем мораторий несколько раз продлевался по разным причинам. Последняя редакция — постановление правительства РФ от 18.03.2024 № 326 — установила ограничения до 31 декабря 2025 года включительно. Именно этот срок стал окончательным.
Как рассчитывается неустойка по ДДУ
Размер неустойки при нарушении сроков передачи квартиры по договору долевого участия (ДДУ) определяется на основе ключевой ставки Центрального банка России и цены договора. Для физических лиц неустойку рассчитывают в двойном размере по формуле:
Неустойка = Цена договора × 1/300 × Ключевая ставка ЦБ × Количество дней просрочки × 2
Ставка применяется та, что действовала в период просрочки. Важный нюанс: если последний день передачи квартиры приходится на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день, а отсчёт просрочки начинается уже после него.
Пример расчета. Застройщик должен был передать квартиру до 24 января 2026 года. Поскольку это суббота, срок переносится на 26 января. Просрочка начинается с 27 января. Если застройщик передает ключи 3 февраля — задержка составит 8 дней. Если квартира стоит 2 500 000 рублей, а ключевая ставка ЦБ составляет условные 16%, неустойка за этот период будет равна:
2 500 000 × 1/300 × 16% × 8 × 2 = 21 333 рубля
При более длительных задержках и высокой ключевой ставке суммы становятся ощутимо больше.
Право есть — денег пока нет
Казалось бы, мораторий снят и дольщики могут немедленно идти в суд. Но на практике все сложнее.
Как рассказал порталу «Сфера» адвокат Каро Жамкочян, ситуация с 1 января 2026 года сложилось действительно парадоксальная. Право требовать неустойку вернулось, но получить деньги дольщики смогут не скоро.
«Правительство отменило мораторий на начисление штрафов, однако тут же ввело отсрочку их фактической выплаты до 31 декабря 2026 года», — рассказал председатель коллегии адвокатов «Жамкочян и партнеры».
Иными словами, в 2026 году суды будут принимать иски о взыскании неустойки и выносить решения, но ни банки, ни приставы не смогут списать средства со счетов застройщиков до 2027 года.
Однако здесь есть принципиальное уточнение, отметил в беседе с порталом «Сфера» юрист Юрий Александров. Отсрочка исполнения судебных решений до 31 декабря 2026 года распространяется только на иски, поданные до 31 декабря 2025 года, то есть на старые неустойки.
«Для новых неустоек, начисленных после 1 января 2026 года, таких ограничений не предусмотрено», — пояснил спикер.
Это меняет ситуацию: дольщики, у которых просрочка началась после 1 января 2026 года, не подпадают под отсрочку и могут добиваться исполнения решения суда в общем порядке.
Стоит ли подавать иск сейчас
Юристы единодушно рекомендуют не затягивать с подачей иска о взыскании неустойки по ДДУ. Главный аргумент — время: суды работают медленно, поэтому чем раньше подан иск, тем быстрее можно получить решение и исполнительный лист.
«В нашей практике простейшие дела, по которым судебное решение должно было быть в одном заседании, суды по своей инициативе растягивают на 5–7 заседаний. Кроме того, чем быстрее вы подадите в суд, тем быстрее получите судебное решение с исполнительным листом», — поделился Юрий Александров.
Каро Жамкочян также считает раннюю подачу иска оправданной стратегией.
Тактика застройщиков: как могут затягивать выплаты
Эксперты прогнозируют, что девелоперы в 2026 году прибегнут к целому арсеналу процессуальных инструментов для затягивания выплат.
Юрист Юрий Александров описал возможную схему: многочисленные ходатайства о переносе заседаний могут растянуть рассмотрение дела в первой инстанции на 5–8 месяцев. Апелляция добавит еще около четырех месяцев.
Итого — фактически годовая отсрочка без каких-либо специальных мер государственной поддержки. После апелляции застройщик может подать заявление об отсрочке исполнения в общем порядке по статье 203 ГПК РФ, сославшись на тяжелое финансовое положение. С высокой вероятностью суд удовлетворит такое заявление на срок от полугода до года.
Адвокат Каро Жамкочян описал еще одну возможную тактику: заключение мировых соглашений с рассрочкой платежа на тех же условиях, которые предоставляет государство. Параллельно часть застройщиков может целенаправленно выводить активы в ожидании банкротства.
Что касается судебной практики, оба эксперта ожидают активного применения статьи 333 ГК РФ — нормы, позволяющей снижать явно несоразмерную неустойку. По словам Жамкочяна, суды будут продолжать это делать, но уже без привязки к антикризисным мерам. При этом высокая ключевая ставка делает даже сниженную неустойку ощутимой нагрузкой для бизнеса.
Риски для рынка
Снятие моратория совпало с непростой ситуацией на рынке недвижимости: продажи квартир в новостройках падают, а долговая нагрузка застройщиков растет. Накопленные требования по неустойкам могут стать серьезным испытанием для отрасли.
Каро Жамкочян оценивает риски дифференцированно: для крупных публичных компаний выплаты в пределах 2–4% от выручки — управляемая нагрузка. Однако для небольших региональных застройщиков долги по неустойкам в размере 8–10% от выручки могут оказаться фатальными и подтолкнуть их к банкротству к концу 2026 года. Это создаст новые риски для дольщиков: строительство их домов может быть заморожено.
Юрий Александров разделяет эти опасения: если обязательства по неустойкам займут значительную долю активов строительной компании, это может серьезно повлиять на ее работу и способность реализовывать проекты. Часть компаний, по его мнению, тянет время в расчете, что инфляция обесценит реальные размеры взысканий.
В долгосрочной перспективе, по прогнозу Жамкочяна, рынок ждет консолидация: слабые игроки уйдут, а оставшиеся застройщики начнут закладывать риски штрафов в себестоимость проектов. Это неизбежно приведет к росту цен на жилье для покупателей.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
