Квартирный интерес: как берут под контроль «серый» рынок аренды

Жители Петербурга получили письма от Федеральной налоговой службы (ФНС) с требованием подать декларации о доходах от аренды жилой недвижимости. В ФНС отправку таких писем подтвердили, заявив, что намерены активизировать работу и давление на собственников жилья. Усилившийся контроль объяснили необходимостью сделать рынок аренды более прозрачным. «Сфера» разбиралась, что грозит собственникам недвижимости при возникновении претензий у налоговых органов и что будет, если отказать в подаче декларации.
Время прочтения: 6 минут

Вопрос в количестве

В заказных письмах, полученных петербуржцами, было отмечено, что им необходимо явиться в налоговую инспекцию своего района для «дачи пояснений» по использованию принадлежащих им квартир, поскольку «инспекция располагает информацией, что помещение сдается в аренду». Также потребовали не позднее 2 мая 2023 года предоставить налоговые декларации за последние три года.

Заместитель руководителя Управления ФНС России по Санкт-Петербургу Владимир Полежаев заявил, что многие до сих пор сдают квартиры, не декларируя доходы, пишет РБК. По его словам, в поле зрения налоговой попадают те, у кого в собственности три и более квартир. Это указывает на то, что они используются в инвестиционных целях или сдаются в аренду. Однако количество заинтересовавших ФНС в этом году и число разосланных писем чиновник не уточнил.

Полежаев подчеркнул, что чаще всего о сдаче квартир в аренду сообщают налоговикам управляющие компании, правоохранительные органы и соседи. 

«До назначения выездной налоговой проверки, зная о таких фактах, мы не просто пишем акт, а рассылаем письма и предупреждаем граждан, что у нас есть сведения, что вам нужно продекларировать эти доходы от сдачи в аренду имущества», — сказал Полежаев.

Замруководителя также добавил, что раньше налоги с арендных доходов платили единицы собственников. Теперь поданных деклараций становится больше. Полежаев связывает это с появлением возможности оформить самозанятость и указать сдачу недвижимости в качестве вида деятельности. При такой схеме уплачивается 4% от доходов. Сейчас в Петербурге самозанятых арендодателей около 70 тыс. человек.

Порядок отчетности

В последнее время, говорят опрошенные «Сферой» эксперты, ФНС использовала дополнительные инструменты контроля для определения фактов получения доходов от аренды жилья. Например, с этой целью создана единая информационная база о проведенных сделках с недвижимостью, куда входят данные, позволяющие прямо или косвенно установить факт сдачи в аренду. 

Кроме того, изменился порядок взаимодействия налоговой службы с Росреестром: совместно ведомства выявляют у граждан «лишнее жилью», которое может служить объектом аренды. Это позволяет налоговикам проверить собственников на наличие у их статуса индивидуального предпринимателя или самозанятого. Если таковые отсутствуют, то в финансовые учреждения направляется запрос для поиска и выявления регулярных денежных переводов.

Наличие подозрительных поступлений является основанием для требования явиться в налоговую и объяснить установленные факты. Это не формальное предупреждение гражданина, а прямое требование задекларировать доходы от сдачи в аренду имущества.

«Выявленные факты сдачи в аренду недвижимости несут собственникам высокий риск доначисления НДФЛ по ставке 13 %, а также НДС по ставке 20% при условии, если ИФНС докажет предпринимательский характер деятельности без регистрации. Если инспектор составит акт по результатам проверки с указанием суммы доначисления налога, то дополнительно придется уплатить штраф в размере 20% от суммы недоимки», — рассказала доцент РЭУ им Плеханова Маргарита Наследникова.

С дохода, полученного от сдачи в аренду и внаем имущества, в том числе и квартиры, нужно платить НДФЛ по ставке 13%, если не оформлена самозанятость. Для этого не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода, заполняется и подается в инспекцию по месту учета налоговая декларация по форме 3-НДФЛ. Непосредственно налог уплачивается не позднее 15 июля. Заполнить декларацию можно с помощью бесплатной программы на сайте ФНС России, а также через личный кабинет налогоплательщика.

«Подать заполненную декларацию можно напрямую в налоговый орган, через МФЦ, направив письмом по почте, либо отправить в электронной форме через Госуслуги или личный кабинет налогоплательщика. Базовая ставка НДФЛ — 13%, но доходы свыше 5 миллионов рублей облагаются по ставке 15%. При этом порядок уплаты не зависит от суммы полученного дохода», — пояснил в беседе со «Сферой» генеральный директор Юридической компании «Гебель и партнеры» Сергей Гебель.

Платить налог на профессиональный доход по ставке 4% или 6% можно только при сумме годового дохода менее 2,4 млн рублей. Самозанятому достаточно оформлять чеки через мобильное приложение и раз в месяц оплачивать рассчитанную ФНС сумму.

Гебель пояснил, что чем выше уровень дохода гражданина, тем больше шансов, что его действия вызовут подозрения у налоговой. Однако проверка может быть организована уже при выявлении факта регулярного получения даже самого минимального дохода, например, 10 тысяч рублей в месяц. Налоговой важна не только сумма, но и сам факт нарушения законодательства.

По словам юриста Степана Углова, если гражданин сдает квартиру на срок более 12 месяцев, то необходима государственная регистрация такой сделки. В этом случае избежать уплаты налогов — не получится, Росреестр обязательно передаст эти сведения в налоговую. При меньшем сроке госрегистрация не нужна, и значит, риск того, что налоговая узнает о подобной деятельности, снижается.

«При этом важно понимать, что вы очень рискуете, ведь если бывший наниматель предоставит вам назло в налоговую договор между вами, то вам грозит доначисление налогов и неприятные административные штрафы», — добавил спикер.

Чем грозит отказ от подачи декларации

Если такой факт подтвержден, то собственнику грозит штраф по статье 119 НК РФ в размере до 30% от подлежащей уплате по декларации суммы. По статье 122 НК РФ гражданин может быть оштрафован до 40% от неоплаченной суммы.

Кроме того, предстоит заплатить недоимку и пеню на неё, которая по статье 75 НК РФ составляет 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки. Таким образом, сумма недоимки, пеней и штрафов может более чем в 2 раза превысить доходы по аренде, предупреждает юрист, специализирующийся на налоговых проверках и оптимизации бизнеса, Николай Визер.

Эксперт отмечает, что небольшой поток информации в фискальные органы поступает от бывших недовольных жильцов, управляющих компаний или участковых. Иногда ФНС мониторит крупные сайты по аренде.

«Тем не менее, даже если установлен факт аренды для начисления налога, ещё нужно доказать период и ставку арендной платы, а это практически невозможно. Но тут на помощь приходят сами арендодатели, которым на карточку каждый месяц приходит одна и та же сумма с пометкой «за аренду», — говорит Николай Визер. 

Таким образом, если гражданин сдает даже свою единственную квартиру и не ведет связанную с этим предпринимательскую деятельность, он обязан платить налог. Избежать ответственности не получится, а последствия могут больно ударить по кошельку. Эксперты уверены, что несмотря на тенденцию по выплате налогов государству, желающих «экономить» по-прежнему будет много, и тренд на их выявление будет усиливаться.

Рекомендуем

Статья

Имущество за фейки и доступ к налоговой тайне: главные новости уходящей недели

В Госдуме поддержали закон о лишении граждан имущества за фейки об армии. Штрафы за высадку детей из транспорта хотят увеличить. Минтруд просит предоставить доступ к налоговой тайне. Важные новости уходящей недели — в дайджесте «Сферы».

Статья

Законный возврат: как получить от государства компенсацию за учебу, лечение и спорт

Президент России Владимир Путин в конце апреля подписал закон об увеличении налоговых вычетов по расходам граждан на образование, лечение и покупку лекарств. Например, теперь максимальный размер налогового вычета по расходам на обучение ребенка увеличивается более чем в два раза — с 50 тыс. до 110 тыс. рублей. Что необходимо сделать, чтобы получить эти деньги и куда нужно обратиться, — в материале «Сферы».

Статья

ЕНП в деталях: в России ввели единый платеж по налогам

С 1 января 2023 года все физические и юридические лица в России перешли на единый налоговый платеж (ЕНП). Это особый порядок уплаты налогов, взносов и сборов, предполагающий заблаговременное зачисление плательщиком средств на специальный счет в налоговой (ЕНС). При наступлении срока уплаты платежа, ФНС самостоятельно списывает необходимую сумму исходя из ранее поданных деклараций, расчетов и уведомлений. «Сфера» узнала, как новая система упростит жизнь налогоплательщиков и какие сложности с реализацией уже возникли.

Нужно хоть что-то написать

Закрыть модальное окно

Правовые консультации от экспертов Legal Academy

В «Сфере» мы публикуем полезные материалы для юристов и тех, кто обращается к ним за помощью. Но разобрать в статьях все правовые проблемы невозможно: каждая ситуация особенная и требует соответствующего подхода.

Если вы не нашли ответ на свой вопрос, наши эксперты помогут – проконсультируют устно или составят письменное правовое заключение по вашему запросу.

Для рассмотрения каждого запроса назначается практикующий юрист, который специализируется на соответствующей отрасли права. Вы получите достоверное, точное и полное разъяснение по заданному вопросу.

Обращаем внимание на то, что все консультации платные. Точная стоимость зависит от сложности ситуации и формата предоставления консультации (устно/письменно).

Все обращения к нашим специалистам строго конфиденциальны.

Вы можете направить запрос на консультацию одним из указанных ниже способов: