К сожалению или к счастью, в законодательстве об аренде не произошло тектонических изменений, которые бы соответствовали поистине тектоническому напряжению на рынке. Отсутствие таких изменений, однако, не сглаживает, а лишь усиливает напряжение.
На выходе, безусловно предварительном, из основных новелл мы имеем следующие:
(а) статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ о праве арендаторов недвижимости на отсрочку и снижение арендной платы в ряде случаев и постановление Правительства России от 03.04.2020 № 439 о порядке и условиях такой отсрочки;
(б) принятый 22.05.2020 Государственной Думой в третьем чтении федеральный закон, который, в частности, предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства (МСП) из числа пострадавших отраслей право на отказ от договора аренды без штрафов/неустоек, но с потерей обеспечительного платежа;
(в) федеральное и региональное законодательство, касающееся налоговой поддержки в основном арендаторов, но иногда и арендодателей, которые пошли навстречу арендаторам (например, постановление Правительства России от 16.05.2020 № 699);
(г) два обзора ВС РФ от 21.04.2020 и 30.04.2020, позиции которого по ряду ключевых моментов оказались общепризнанно экзотическими.
Наконец, есть собственно ограничительные меры, которые, с одной стороны, часто повторяют Указ Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ «О введении режима повышенной готовности», а с другой стороны, по-прежнему обладают региональной спецификой, прежде всего в части сроков действия того или иного запрета. Из всего кризисного законодательства это региональное законодательство – наиболее кризисное. И когда федеральное законодательство преломляется через эту специфическую региональную призму, оно часто предстает в довольно неожиданном виде.
Например, признание короновируса и режима повышенной готовности обстоятельствами непреодолимой силы региональными властями более чем половины регионов России поначалу вызвало эйфорию со стороны арендаторов, которая затем сменилась горьким разочарованием: стало понятно, что непреодолимая сила мешает зарабатывать деньги в арендуемом помещении, но никоим образом не мешает платить за него аренду. Все, кто пережил предыдущие кризисы, помнят позицию судов: отсутствие денег не является ни непреодолимой силой, ни поводом для изменения или расторжения договора. На этом фоне неожиданно для всех ВС РФ в апреле признает, что «значительное снижение размера прибыли» по причине принудительного закрытия предприятия допускает освобождение от ответственности. И тут же напоминает, что форс-мажор освобождает лишь от ответственности, но не от собственно исполнения обязательств. То есть арендную плату за время закрытия нужно платить?
И да и нет. С одной стороны, в ГК РФ есть п. 4 ст. 614, который гласит, что арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшились – и все это при условии, что законом не предусмотрено иное. Как можно было сделать вывод из Определения ВС РФ от 29.01.2015 по делу А19-1917/2013, «соответственно» в данном случае означает, что если невозможно пользоваться вовсе, то и размер платы составляет ноль рублей.
С другой стороны, указанная выше ч. 3 ст. 19 говорит нам, что в случае невозможности пользования можно требовать лишь уменьшения размера аренды за 2020 год, а не полного освобождения от аренды. Что это – дополнительная мера к ст. 614 ГК РФ или тот самый закон, предусматривающий «иное»? Как разъяснил Верховный Суд, даже пандемия не отменяет Гражданский кодекс, поэтому в отдельных случаях, видимо, можно будет требовать и полного освобождения от арендной платы.
На фоне этих антикризисных норм уже есть и безусловно еще будет множество кейсов, к которым право может оказаться не вполне готово. Например, по-прежнему остается открытым вопрос, как будет применяться статья 19 к предприятиям общественного питания, которые могли, но не воспользовались возможностью работать «на вынос и доставку». Будет ли это значить, что они имеют безусловное право на отсрочку и снижение арендной платы? Или суды сочтут, что они не предприняли мер, направленных на минимизацию возникших убытков, и если и имеют право на отсрочку, то никак не на снижение размера арендной платы?
Или, например, в отдельных регионах могут открыться кинотеатры, принявшие на себя первый и самый сильный «удар» ограничительных мер в виде «запрета посещения граждан». Но трудно представить, что премьеры кассовых фильмов пройдут в одних регионах раньше, а в других (очевидно более прибыльных для киносетей) позже, причем пока неизвестно, когда именно это «позже» наступит. Будет ли это значить, что в отношении таких открытых кинотеатров уже отпала «невозможность использования» и что они должны платить аренду в полном размере? Или они по-прежнему могут претендовать на все, что предусматривает статья 19?
Необходимо также помнить, что и арендодатели «тоже люди» и тоже «не железные». Налоговые и прочие льготы (в любом случае, спасибо, что они есть), во-первых, не всегда коррелируют с федеральным законодательством, а во-вторых, часто не покрывают всех убытков, которые понесет арендодатель в связи с отсрочкой или снижением арендной платы. Например, в Москве снижение и отсрочку по обязательным платежам можно получить лишь при условии снижения арендной платы не менее чем на 50 процентов и только в отношении отдельных видов объектов. Но статья 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ, с одной стороны, предоставляет право на снижение арендаторам любой недвижимости, а с другой стороны, ничего не говорит о размере снижения, которое может быть и 30, и 2 процента.
В этой части на примере закона о возможности разрыва договоров аренды без штрафов, который в итоговой редакции распространили только на арендаторов из числа МСП, да еще и предоставили арендодателям право удержать обеспечительный платеж при расторжении, становится очевидным, что законодатель, похоже, решил остановиться в своем движении навстречу арендаторам, которое можно было усмотреть из статьи 19 антикризисного закона.
Наконец, даже если отвлечься от ограничительных мер или если со временем мы в той или иной мере пойдем по «шведскому» пути борьбы с коронавирусом, это не отменит новой реальности, в которой мы живем. Эта новая реальность тоже описана не в материалах СМИ, а во вполне нормативном документе – утвержденных Минздравом России Временных методических рекомендациях «Профилактика, диагностика и лечение новой коронавирусной инфекции (COVID-19)». С начала года утверждено уже шесть редакций этого документа, который, как это обычно бывает со всем «временным», начинает занимать постоянное место в нашей жизни.
Эти официальные рекомендации говорят, что мы имеем дело с инфекцией с инкубационным периодом до 14 суток, с возможным бессимптомным течением, передающейся на расстоянии менее 2 метров и способной сохранять жизнеспособность на различных объектах в течение 3 суток. Эта реальность, которая, во-первых, будет влиять на все решения, которые мы будем принимать в будущем, а во-вторых, уже сейчас заставляет пересмотреть решения принятые.
Например, многие помещения в их нынешнем виде станут небезопасным для работы местом. Продолжать использовать их как прежде – значит поставить под угрозу с таким трудом созданный коллектив или клиентов. Конечно, арендатор может – а скорее всего, должен будет, как это уже сделано в метро, - посадить сотрудников через стол или два, но функциональность и рентабельность такого помещения безусловно снизится. Это будет поводом задуматься, не является ли сам по себе коронавирус обстоятельством, зная о котором, стороны не заключили бы договор на текущих условиях?
В этом смысле, возможно, совсем по-другому придется взглянуть на ст. 451 ГК РФ, в применении которой главное – определить, что именно является тем изменившимся обстоятельством, которое станет основанием для расторжения, а иногда и для изменения договора. Учитывая, что ряд ограничительных мер сохранится до изобретения вакцины, они, безусловно, могут стать таким долгосрочным и непредвиденным обстоятельством. Решение той или иной ситуации будет зависеть от характера ограничительных мер, срока их действия, влияния на бизнес сторон и, конечно, таланта адвоката. Но и безотносительно к ограничительным мерам: сама по себе угроза жизни и здоровью, которая влияет на использование арендованного помещения, возможно, тоже станет основанием для пересмотра или прекращения договоров в ряде случаев.
Источник изображения: freepik.com
