Аренда в деталях: о каких нюансах в договоре стоит знать, чтобы не остаться «с носом»

Пандемия COVID-19 напомнила арендаторам и арендодателям, насколько важно тщательно продумывать договор аренды. Незначительные, казалось бы, параграфы во время локдауна становились причиной, по которой одна из сторон могла потерять деньги. О том, на какие аспекты в договорах следует обращать внимание вне зависимости от экономической ситуации, рассказала к.ю.н., LLM, доцент факультета права МВШСЭН, консультант юридической фирмы Navicus.Law Мария Ерохова.
Время прочтения: 5 минут

Вебинар «Обязанности арендодателя и арендатора. Анализ трех кейсов из практики Верховного суда РФ» прошел при поддержке «Газпромбанк» (Акционерное общество).

Арендная плата: снизить — не снизить?

С прошлого года власти регионов при росте заболеваемости COVID-19 вводят ограничения, которые продолжают портить жизнь предпринимателям. Последние месяцы периодически работу были вынуждены останавливать предприятия общественного питания, салоны красоты  и даже музеи, расположенные в торговых центрах. Логично, что перед арендаторами встал вопрос: как платить аренду при отсутствии прибыли.

За последнее время выросло число случаев, когда Верховный суд удовлетворял требования арендаторов о снижении арендной платы у юридических лиц.

Как поясняет Мария Ерохова, в договоре должны быть прописаны условия предоставления арендатору доступа в помещение. Так, например, арендаторы, которые прописали в договоре требование «предоставить покупателям право доступа» к арендодателю, смогли изменить плату или приостановить ее. В подобных случаях, несмотря на то, что ограничительные меры вводило государство, обеспечение возможности доступа клиентов к помещению ложилось на плечи арендодателя. Требование снизить сумму аренды становилось законным, если это условие не соблюдалось.

Пандемия лишь напомнила сторонам, как важно обращать внимание на нюансы при заключении договора аренды. Кроме пунктов о предоставлении права доступа к помещениям, учитывать стоит и другие аспекты.

Нужно ли прописывать цель аренды в договоре?

Как объясняет юрист, цель — необязательный пункт в договоре аренды. Если арендодатель соглашается сдавать помещение под конкретные цели, он должен обеспечить и определенные условия. Так, например, если на сдаваемой площади начнет работать заведение общепита, придется поддерживать санитарные нормы. Если же цель аренды в договоре не закреплена, арендодатель не должен брать на себя дополнительные обязательства.

Кроме того, квадратные метры могут быть предоставлены как нежилые, и тогда арендатор сам будет определять их назначение.

Кто будет платить?

Особо щепетильный вопрос — оплата. По закону, базовая арендная плата взимается с арендатора не с момента подписания договора, а после того, как он получит доступ к помещению.

При этом все, что касается обеспечительного платежа, залога, должно быть прописано в соглашении отдельно. 

Прописать в документе можно также пункты по «компенсации расходов по эксплуатации имущества». Необходимо определить, будет ли арендодатель оплачивать коммунальные услуги, а также согласен ли он оплатить ремонт.

Вернуть в целости и сохранности

Акт возврата помещения по договору аренды является приложением к основному соглашению. Правильно составленный и подписанный документ позволит избежать возможных проблем, вызванных разногласиями сторон, особенно если дело дойдет до суда. Именно поэтому стоит отнестись к формированию акту внимательно: пропишите все детали осмотра помещения, зафиксируйте недостатки.  

В каких случаях можно разорвать договор аренды?

Для того, чтобы обезопасить себя в будущем, сторонам стоит обратить внимание и на случаи, в которых соглашение может быть расторгнуто. Арендатор обязуется принять имущество, пользоваться им по условиям договора, вносить плату и вернуть помещение арендодателю по истечении срока договора или по требованию арендодателя. Если эти обязательства нарушаются, договор с арендатором может быть расторгнут.

О таких моментах, как правило, стороны знают всегда, но есть и свои особенности, которыми можно воспользоваться для прекращения аренды:

  • Изменение предмета договора, если он арендовался под определенную цель. Например, арендатор вправе разорвать контракт, если власти запретили вести строительство на земельном участке, который он арендовал для возведения каких-либо объектов.
  • Нет возможности пользоваться имуществом. Арендодатель может гарантировать постоянный доступ арендатора и третьих лиц к имуществу. Если из-за ремонтных работ на втором этаже здания, клиенты не могут пройти в помещение на третьем, арендатор может разорвать договор.
  • Препятствия в пользовании имуществом также могут послужить причиной отказа от аренды, поскольку арендатор платит за возможность свободной эксплуатации помещения.
  • Дважды просроченный платеж. Арендодатель может разорвать договор даже в том случае, если арендатор погасил задолженность.

Узнать больше об обязанностях сторон, а также о случаях из практики можно, прослушав вебинар «Содержание обязанностей арендодателя и арендатора. Анализ трех кейсов из практики верховного суда РФ».

Источник изображения: pixabay.com 

 

Рекомендуем

Статья

Анализ обязанностей арендатора и арендодателя. Вебинар Legal Academy

13 октября 2021 года в 11:00 состоится вебинар «Содержание обязанностей арендодателя и арендатора. Анализ трех кейсов из практики Верховного суда РФ». Мероприятие организовано при поддержке «Газпромбанк» (Акционерное общество).

Авторский взгляд

Арендные споры в условиях пандемии

Данный обзор включает наиболее показательные дела по вопросам арендных споров в условиях COVID-19, а именно: уменьшения и отсрочки арендной платы, неисполнение обязательства по договору ввиду непреодолимой силы и защиты прав арендаторов, в отношении которых введен мораторий на банкротство.

Статья

Через тернии к актуальной кадастровой стоимости. Как провести кадастровую оценку в условиях пандемии

В июле 2020 года рынок коммерческой недвижимости обрушился из-за пандемии до исторического минимума. При этом собственникам приходится платить налоги, исходя из кадастровой стоимости, определенной в 2019-2020 годах. Как актуализировать кадастровую стоимость и привести ее в соответствие с текущей рыночной, рассказал эксперт.

Комментарии 0

Нужно хоть что-то написать