Сила договора
Основной драйвер развития рынка арендного жилья сегодня — внутренняя миграция, связанная с переездом молодых людей в крупные города с развитым рынком труда. Так, например, чаще всего арендаторами жилья являются люди молодого и среднего возраста — от 19 до 44 лет (13–16%). Как правило многие из них редко задумываются о необходимости договора аренды или подходят к вопросу довольно формально.
Петербуржец Алексей Долгин рассказал «Сфере» свою историю. Молодой человек арендовал квартиру на канале Грибоедова. Собственники — пожилая пара, консервативные и требовательные. При первой встрече, отмечает собеседник, на словах условились, что приходить в квартиру владельцы будут только в день получения оплаты — раз в месяц. В договоре аренды это условие прописано не было.
«По факту они могли приехать в любой день без предупреждения. Однажды я зашёл домой, а там все вещи разложены по разным местам, сделана уборка, выброшен мусор. Хозяйка сказала, что её не устроило состояние квартиры и она убралась, пока меня не было. Я съехал оттуда через два месяца», — вспоминает петербуржец.
Юристы советуют еще на этапе согласования и составления договора четко прописать права и обязанности сторон, в том числе, как часто наймодатель имеет право приходить в квартиру, указать конкретную дату внесения оплаты по договору. Если все эти условия закреплены на бумаге, проблем возникнуть не должно.
«Например, если в договоре прописано, что оплата производится нанимателем не позднее 15 числа каждого месяца, то наймодатель не вправе требовать оплату раньше этого срока, соответственно, наниматель не обязан выполнять данное требование. Во-вторых, в самом договоре можно обозначить неустойку (штрафы, пени) за нарушения наймодателем своих обязанностей по договору. В-третьих, в договоре можно указать, что наниматель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор, если наймодатель будет существенно нарушать его права», — рекомендует юрист Андриана Михалчич.
Как указано в ч. 1 ст. 674 Гражданского кодекса РФ, договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Достаточно составить бумагу и подписать ее обеим сторонам. Такой договор имеет силу, с ним стороны могут пойти в суд. При этом отсутствие соглашения вовсе не ставит крест на защите.
«В тех случаях, когда договор коммерческого найма заключен устно, необходимо руководствоваться п. 1 ст. 162 ГК РФ: неблагоприятные для сторон последствия сводятся к лишению их права в случае спора ссылаться в подтверждение самого договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. Таким образом, переписка сторон, из которой следует факт найма жилого помещения, поможет признать заключенным договор и получить защиту по такому устному договору», — поясняет юрист в сфере IT, медицины, договорного права, гражданского и арбитражного процессов Татьяна Чумикова.
Дополнительной гарантией исполнения всех требований можно считать нотариальное заверение. Данная процедура не обязательна, придется нести дополнительные расходы, зато у вас будет не просто договор, пописанный двумя сторонами, а заверенный нотариусом.
Кто платить будет?
Если вы снимаете жилье (особенно в старом фонде), обратить внимание необходимо в первую очередь на состояние коммуникаций: исправно ли работает система водопровода, электропроводка и газовое оборудование. Так сделала и Юлия Михайлич, въехав в квартиру на Васильевском острове, которая на первый взгляд не вызывала никаких подозрений. Однако придя домой спустя три месяцы аренды девушка увидела потоп — трубу прорвало в туалете. В итоге сумма ущерба оказалась внушительной как для соседей, так и для владельца квартиры.
«Собственник заявил, что это моя вина, потому что повреждение произошло из-за моей эксплуатации. Списывать замену полу и ремонт у соседей на ежемесячные платежи по аренде он отказался», — рассказала Юлия.
Адвокат Давид Тарановский отмечает, что собственник обязан содержать своё имущество и компенсировать причиненный вред. Арендатор лишь использует имущество, представленное ему для целей, указанных в договоре аренды.
Кроме того, владелец должен обеспечить нормальные условия для проживания, например, отсутствие проводки (=электричества) является основанием для предъявления собственнику требований об устранении недостатков или расторжения соглашения в одностороннем порядке.
Отметим, что наймодатель сильно ограничен в своих правах по одностороннему расторжению договора найма. Согласно действующему законодательству, сделать это владелец может в ряде определенных случаев, допустим если арендатор не платил за жилье в течение полугода, или он испортил имущество и помещение. В противном случае у наймодателя нет никаких правовых возможностей расторгнуть договор и выселить нанимателя.
За чей счет ремонт?
Нередко граждане снимают квартиры в не самом лучшем состоянии, желая сэкономить, но в процессе проживания облагораживают пространство, делают косметический ремонт или докупают мебель.
Известны случаи, когда арендодатели предлагали «убитые» квартиры за смешные цены в надежде, что арендатор проведет ремонт за свой счет, после чего расторгали договор. Если вы решили привести в порядок съемное жилье, юристы рекомендуют сначала узаконить процесс, чтобы не остаться с пустым кошельком.
«Перед тем, как делать ремонт, вспомните о сроках договора. Если речь про один год и вам осталось жить в квартире не больше месяца, лучше повременить с ремонтом. Но даже если вдруг наниматель сделал ремонт, а через неделю наступает срок окончания договора, нужно помнить о преимущественном праве нанимателя на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (ст. 684 ГК РФ). Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе от продления соглашения», — говорит юрист Андриана Михалчич.
Если владелец квартиры не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, он автоматически пролонгируется на тех же условиях и на тот же срок.
В случае, когда стороны договорились о проведении ремонта перед въездом в квартиру, рекомендуется подробно прописать условие в договоре, указав состав работ, используемые материалы и сумму затраченных средств. Обязательно нужно сохранять все чеки и иные документы. Так арендатор сможет доказать действительную стоимость (если собственник предъявит претензии относительно качества материалов и ремонта или выскажет сомнения в части цены).
«В случае, если стороны договорились о том, что цена ремонта должна покрывать платежи за квартиру, следует прописать это в договоре. Например, «наниматель осуществляет ремонт кухни стоимостью 100 000 рублей в счет оплаты за квартиру с января 2023 года по май 2023 года». Необходимо указать, что арендодатель не вправе отказаться от договора ранее такой-то даты, или ему придется выплатить штраф в определенном размере, — поясняет Татьяна Чумикова.
Источник изображения: freepik.com
