Фактическое изъятие
Первым делом собственник обратился в юридическое агентство, где ему рассказали, что власть уже разделила его участок, и две сотки существуют теперь на кадастре отдельным участком, а дом, раз он тоже попал под изъятие, теперь снесут.
По совету юристов владелец заказал градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), чтобы понять, можно ли будет построить дом на оставшейся части. Из ГПЗУ выяснилось: пятно застройки оставшегося участка уменьшается вглубь на 10 метров в связи с нахождением в зоне регулируемой застройки. Кроме того, в этой зоне вообще нельзя формировать участок под индивидуальный жилой дом площадью меньше 12 соток.
Очевидно, что речь идет об ошибке со стороны городских властей.
М-32 добавили в список объектов, для которых применяется особый режим осуществления закупок и исполнения контрактов. Как было заявлено в прессе, это позволяет одновременно выполнять проектирование магистрали и разрабатывать проект планировки территории (ППТ). Контракт на проектирование и строительство дороги М-32 Смольный заключил в январе 2023 года.
Однако при наличии подрядчика на проект самой дороги власти почему-то не учли ее реальную ширину.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 2 сентября 2009 г. № 717 «О нормах отвода земель для размещения автомобильных дорог…» границы полосы отвода подразумевают и размещение земляного полотна шириной не менее 3 метров с каждой стороны дороги.
Выяснять, как получилось, что изымают только часть участка, а фактически занимают весь, теперь будет прокуратура. Собственник подал жалобу.
При этом судебная практика на стороне собственника, в том числе по доводу о площади участка. Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 14.03.2023 по делу № 33-6497/2023 рассматривался вопрос формирования земельного участка при изъятии. Суд указал, что если установлен предельный минимальный размер участка, при его разделе не может формироваться участок площадью меньше установленного законом минимального предела.
Компенсация
О размере компенсации собственник узнает только из проекта соглашения об изъятии. Однако в данном случае оно еще не приходило. Как правило, в этом месте землю власти оценивают по той цене, по которой она продается на открытом рынке, а вот стоимость дома часто сильно занижают.
Оценку для Санкт-Петербурга в большинстве случаев делает одна и та же компания. Занижение при оценке в случае изъятия для государственных нужд может быть на 300%. Эта сумма означает, что в суде удается получить компенсацию в три раза больше, чем предлагает город по соглашению.
Вне зависимости от того, изымается часть или участок целиком, важно получить рыночную стоимость изымаемого имущества. Делом в том, что часто жилье находится в ипотеке, а единственное жилье не защищается от изъятия для публичных нужд. Поэтому важно, чтобы денег в любом случае хватило на погашение ипотеки или покупку нового жилья.
Этот вид убытков по таким делам еще не взыскивался: учтет ли суд, что сейчас проценты по ипотеке совсем другие, чем пару лет назад – большой вопрос. Согласно сложившейся практике, оценке при изъятии подлежит не только рыночная стоимость недвижимости, но и убытки в виде недополученного дохода (например, от сдачи имущества в аренду); расходы на улучшение земельного участка; расходы на риелтора для поиска нового объекта; расходы на переезд; расходы, связанные с регистрацией права собственности на аналогичный объект недвижимости, и прочее.
При этом аргументом торга с властями может быть и сам спор. В суде можно оспорить как само решение об изъятии, так и цену изъятия. Пока идет спор, стройка, как правило, стоит, но важно уметь не дать в суде разъединить требования. Нередко суды принимают решение изъять имущество по цене, предлагаемой властями, а требование уплатить больше выделяют в отдельное производство.
В половине случаев удается не дать это сделать, так как нарушается принцип предварительной и полноценной компенсации до изъятия. В случае с единственным жильем это существенно, так как может оказаться, что правообладателям изымаемого жилья просто какое-то время не будет хватать денег, чтобы решить жилищный вопрос снова.
Важно начинать переговоры до получения соглашения об изъятии. Тогда у властей еще есть шанс поправить свою оценку и пойти на компромисс с правообладателем. Для этого не лишним является сделать свою оценку, но в целом вести переговоры и подбирать оценщика (важно сразу подобрать и эксперта на суд) лучше доверить опытным юристам.
В случае с М-32 очевидно, что, если не будет исправлена ошибка в площади изымаемого участка, то строительство магистрали точно затянется. Если же правообладатели не получат достойной компенсации, то стройка не просто будет стоять, но и неизбежно дойдет до рассмотрения высших судов.
Подробнее о защите интересов правообладателей при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд рассказывается в онлайн-курсе Legal Academy «Земельное право», а из авторского курса Алмаза Кучембаева вы можете узнать о том, какие ограничения для правообладателей земельных участков влечет установление ЗОУИТ.
