Виды мошенничества
Мошенничество является наиболее общественно опасным деянием. Это вызвано спецификой способов его совершения — обманом и злоупотреблением доверием. Речь идет о крайне продуманных преступлениях, направленных в том числе против незащищенных слоев населения. Кроме того, мошенничество сложно квалифицируемое деяние, поскольку внешне похоже на сделки в гражданско-правовом обороте.
Законодательное определение мошенничества содержится в действующем уголовном кодексе (статья 159 УК РФ), однако совершение мошеннических действий относительно недвижимого имущества, несмотря на общественную опасность этого преступления, не выделяется из общей диспозиции статьи.
В действующем уголовном законодательстве закреплено и понятие хищения, но вопрос о недвижимом имуществе как предмете хищения является довольно спорным и сложным.
Доля раскрываемости дел в сфере мошенничества с недвижимостью довольно низкая. Ведь чаще всего поиск участников преступных схем занимает много времени, доказывать умысел недобросовестности или мошенничества тоже непросто. Поэтому нередко установить виновных и привлечь их к ответственности не удается.
Известны ситуации, когда «бенефициарами» в таких преступлениях становятся юристы-мошенники или даже целые фирмы. Порой настоящие собственники, желающие продать недвижимость, находят их сами по запросу о юридическом сопровождении сделок купли-продажи, а иногда мошенники лично обзванивают потенциальных жертв с предложением о помощи в быстрой продаже квартиры. «Сопровождение» от таких юристов может стоить человеку и денег, и его квартиры.
Схем мошенничества очень много и в каждой обязательно присутствуют поддельные документы. В современное время подделка паспорта или подписи уже кажется не самым серьезным способом мошенничества, преступники берутся даже за завещания, которые непросто отличить от оригиналов, после чего оформляют имущество на подставных лиц и быстро продают его по заниженным ценам потерпевшим. Когда появляется настоящий наследник, найти мошенников уже невозможно, как и вернуть деньги от сделки.
Продажа квартиры по доверенности — также один из самых любимых приемов мошенников. Здесь не требуется подделывать паспорт или другие серьезные документы. Имея на руках генеральную доверенность на продажу жилья, все остальные бумаги уже можно получить законно. Эта схема популярна при обмане престарелых людей, которых легче ввести в заблуждение. Мошенники дают пенсионерам подписать такую доверенность под видом малозначащего документа.
Также преступники могут прибегать к умалчиванию каких-либо фактов. Например, о введенной в отношении владельца процедуре банкротства.
«Не все покупатели проверяют этот факт, хотя существуют доступные источники, чтобы это сделать. Практика показывает, что сегодня это одна из распространенных причин, по которой потом подаются заявления о совершении мошенничества в сфере оборота недвижимости. Также нередко происходят ситуации, когда объект недвижимости продается потерпевшему с умолчанием факта о наличии предварительного договора купли-продажи, а иногда даже с оплаченным задатком», — рассказал к.ю.н, председатель комитета по развитию уголовного судопроизводства Краснодарского краевого отделения Ассоциации юристов России, руководитель уголовной практики адвокатского бюро, полковник юстиции в отставке Юрий Бескровный на вебинаре «Мошенничество в сфере оборота недвижимости» на площадке Legal Academy.
Но не только подделка документов может стать центром аферы. Встречаются случаи, когда наследник не единственный, однако продавец об этом умолчал. Купив квартиру или коммерческую недвижимость, может выясниться, что право собственности оспаривается иными наследниками, тогда, скорее всего, в дальнейшем сделка купли-продажи будет признана недействительной.
После того как в России разрешили оформлять куплю-продажу квартир в электронном виде, участились случаи мошенничества с использованием поддельных электронных подписей. Мошенники могут взломать личный кабинет пользователя на сайте госуслуг, оформить подпись по подложным документам и так далее. Зафиксированы реальные случаи мошенничеств такого рода, правда, их число пока нельзя назвать значительным.
Способы защиты
В Госдуме хотят подготовить единый реестр риелторов, об этом стало известно в ноябре 2022 года. Законопроект направлен на имя премьер-министра Михаила Мишустина. Инициатива появилась из-за возросшего количества преступлений в сфере недвижимости, причем нередко в махинациях замешаны именно специалисты по продажам. За первое полугодие выявлено почти 5 тысяч преступлений с участием черных риелторов, от которых только официально пострадали до 8 тысяч человек.
Проект закона предлагает выделить регулирование риелторской деятельности в отдельный закон, создать единый государственный реестр специалистов отрасли и определить федерального регулятора. Также планируется ввести систему обязательного страхования сделок с недвижимостью.
Как показывает практика, потерпевшие зачастую не подписывают с риелторами письменный договор, а все взаиморасчеты осуществляются наличными, что позволяет риелторам не только уходить от налогов, но также избегать ответственности за некачественно предоставленные услуги или мошенничество.
Специалисты рекомендуют перед покупкой нового жилья не обращаться к посредникам. Лучшим решением станет договор с профессиональным юристом, которого также нужно проверить на наличие судимостей — мошенники часто выдают себя за юристов или нотариусов.
Не так давно Росреестр также разъяснил, какие существуют способы защиты при совершении сделок со своей недвижимостью. Самый простой — подать заявление о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на принадлежащие вам объекты недвижимости без вашего личного участия. В Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) будет внесена запись о таком заявлении, и документы, поданные без личного участия собственника (например, по доверенности), рассматриваться не будут. Их возвратят обратно заявителю. Данный механизм введен в 2013 году и позволяет минимизировать риски мошенничества.
В 2019 году вступили в силу поправки в Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», которые регламентировали порядок использования усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП) при сделках с недвижимостью. Теперь оформление сделок с помощью УКЭП возможно только с письменного согласия собственника недвижимости, которое он предварительно направил в Росреестр. Другими словами, без разрешения правообладателя зарегистрировать переход права собственности на основании электронных документов (например, на основании электронного договора купли-продажи) нельзя.
Покупателям стоит учитывать, что продавать недвижимость может только собственник. Поэтому сначала следует внимательно изучить правоустанавливающие документы. К ним относятся договоры передачи (приватизации), дарения, купли-продажи, участия в долевом строительстве и т. д. То есть документы, на основании которых возникло право собственности у нынешнего владельца или владельцев объекта недвижимости. Требуйте от продавца предоставить оригиналы документов на собственность. Если вам их не показывают, это должно вызвать сомнение.
Убедитесь, что вы покупаете объект недвижимости действительно у его актуального собственника (сверьте указанные в выписке фамилию, имя, отчество, паспортные данные с информацией в паспорте, а также в документе, по которому продавец приобрел объект). Проверьте, чем именно (объектом недвижимости или долей в праве на него) владеет человек, с которым вы собираетесь совершить сделку. Также стоит проверить, нет ли зарегистрированных прав на данный объект у несовершеннолетних.
Источник изображения: freepik.com
