По данным Минфина, в бюджете на 2026-2028 годы на помощь семьям с детьми в покупке жилья заложено больше 2 триллионов рублей. Основная часть этих денег, около 1,8 триллиона, пойдет на субсидирование процентных ставок по ипотеке. Еще более 300 миллиардов рублей предназначены для единовременных выплат многодетным семьям. Каждая из них сможет получить 450 тысяч на частичное погашение уже оформленного ипотечного кредита.
Эта мера особенно значима, ведь программа «Семейная ипотека» остаётся самой популярной среди всех госинициатив в жилищной сфере. С 2018 года благодаря программе более 1,5 миллиона российских семей приобрели собственное жильё. Общая сумма выданных кредитов превысила 7,4 триллиона рублей. Государство компенсировало банкам процентные ставки на сумму свыше 1,3 триллиона рублей.
«Заложенная сумма на субсидирование ставки по семейной ипотеке, заложенная на 2026-2028 гг. – это больше всех суммарных трат на льготные программы с 2018 года, и это закрепляет доминирование «льготы» над рыночными кредитами еще как минимум на три года», — говорит операционный директор Genesis Group Оксана Иванова.
Сегодня ипотека остаётся самым распространённым и востребованным способом приобретения жилья. При этом в 2025 году объемы выдач ипотеки сократились. Основатель девелоперской компании курортной недвижимости Bravo Аркадий Погосян отмечает, что спад связан с ростом процентных ставок и ужесточением условий кредитования. Так, по итогам первого полугодия текущего года было выдано на 25% меньше ипотеки, чем в аналогичном периоде 2024 года. Однако доля льготных программ в общем объёме выдачи стабильно сохраняется выше 80%.
«Планомерное смягчение денежно-кредитной политики Банка России, которое улучшило условия по ипотечным программам, привело к постепенному увеличению количества выдачи ипотечных кредитов», — отмечает Аркадий Погосян.
Эффект проявился в умеренном оживлении рынка: банки выдали около 84,5 тыс. кредитов — на 18% больше, чем месяцем ранее.
Рост объясняется в первую очередь активностью в льготных сегментах — прежде всего по семейной ипотеке (средняя ставка около 5,99%). Основу спроса на первичное жильё по-прежнему составляют именно эти программы, а не рыночные кредиты. Хотя совокупный объем выдачи за восемь месяцев остается ниже показателя 2024 года на 38%.
«Например, в Краснодарском крае к осени на рынке недвижимости также были зафиксированы признаки оживления рынка – увеличение спроса и рост объема ипотечных сделок. Август стал третьим подряд месяцем, когда был зафиксирован рост одобрений, брони и стартов продаж», — пояснил Аркадий Погосян для «Сферы».
Государственное доминирование
Проще говоря, главным фактором, определяющим развитие ипотечного рынка, по-прежнему останется государство. Основными покупателями квартир будут те, кто пользуется поддержкой из бюджета. Это, в первую очередь, семьи с детьми, которые берут кредит на льготных условиях, а также другие категории граждан, имеющие право на преференции.
«То, что рынок сегодня держится на сделках с господдержкой, хорошо видно по статистике — её регулярно подтверждают регуляторы и профильные ведомства. По сути, льгота — это главный двигатель рынка недвижимости», – говорит Оксана Иванова.
По мнению эксперта, оживление рыночной ипотеки возможно лишь при дальнейшем смягчении денежно-кредитной политики. Согласно базовому сценарию Банка России, средняя ключевая ставка может снизиться до 12–13% к 2026 году. Речь идёт именно о долгосрочном снижении, а не о разовом шаге. Это позволит банкам постепенно уменьшать рыночные ставки без масштабных субсидий.
Также основным фактором, определяющим ситуацию на рынке ипотеки, будет и политика Центробанка. С учетом текущих тенденций, говорит Аркадий Погосян, можно ожидать, что ключевая ставка будет постепенно снижаться. К концу года она может достичь уровня 12-14%, при условии, что в мировой экономике не произойдет серьезных потрясений.
«Это станет основой для смягчения условий по ипотечным кредитам, что приведет к стабилизации рынка недвижимости и умеренному росту цен», – отмечает эксперт.
В дальнейшем процентные ставки по базовым ипотечным программам могут быть снижены, а льготные программы — сохранены.
«Эти механизмы, включая программу господдержки семей с детьми, предложенную правительством РФ в 2018 году, зарекомендовали себя, как эффективные программы улучшения жилищных условий. При этом, учитывая заявления Правительство РФ, условия этих программ могут быть изменены. Например, в части увеличения лимитов, установления дифференцированной процентной ставки, зависящей от уровня доходов, стоимости жилья и количества детей в семье», — рассказывает Аркадий Погосян.
Будущие льготы: что изменится в системе ипотечной поддержки
В 2026 году систему льготной ипотеки ждут изменения. Оксана Иванова считает, что вместо широкого распространения помощь станут оказывать более точечно. В приоритете — многодетные семьи и люди социально важных профессий.
«Это поддержит продажи в первичке, но массового «перегрева» не даст, поскольку круг бенефициаров уже ограничен», — говорит спикер.
Одновременно банки продолжат снижать ставки и «переупаковывать» рыночные продукты: сочетать базовую ставку с дисконтом от застройщика, предлагать пониженную ставку на первые годы и комбинированные схемы. Это поможет постепенно восстановить долю рыночной ипотеки.
По словам Оксаны Ивановой, продление субсидий позволит сохранить доступность ежемесячного платежа для семейных заёмщиков. Однако оно же поддерживает ценовой порог на первичном рынке и откладывает полное восстановление конкурентной среды по рыночным ставкам.
«При этом бюджетный риск управляемый: круг получателей узкий, поэтому даже 4-6% по программам не создают критического давления на финсектор и сам бюджет при заявленном объёме финансирования», — отмечает специалист.
Эксперты «Сферы» уверены, что в 2026 году льготные программы останутся главным двигателем спроса и фактором стабильности цен на рынке новостроек.Обычная ипотека начнёт постепенно восстанавливаться — этому будет способствовать снижение ключевой ставки Банка России и усиление конкуренции между банками за надёжных клиентов. Льготные кредиты удержат рынок от падения, а рыночные ипотечные программы обеспечат потенциал для будущего роста.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
