Новость о внесении изменений в статью 6.7 КоАП города Москвы появилась на сайте столичной администрации в начале июня. Город предусмотрел административную ответственность за строительство (перепланировку) нежилого здания для постоянного или временного проживания физических лиц в размере:
- от 0,5 до 1 процента кадастровой стоимости земельного участка для граждан;
- от 2 до 3 процентов кадастровой стоимости земельного участка для юридических лиц.
Данная статья целиком посвящена нарушению разрешенного использования земельного участка.
Это, впрочем, не означает, что власти отказались от строительства нежилых зданий для проживания (апартаментов). Под апартаментами для проживания в КоАП Москвы, очевидно, будут пониматься помещения в нежилых зданиях, распланированные под постоянное проживание — с окнами, кухней, туалетом, ванной.
Надо сказать, что такие апартаменты строились и строятся под проживание вполне законно. Например, большое количество предложений представлено на сайте ЦИАН: ЖК «Vesper Tverskaya» (м. Маяковская), ЖК «SkyView»( м. Краснопресненская), ЖК «Logos» ( м. Тульская), ЖК «Дом Chkalov (Чкалов)» ( м. Курская), ЖК «GloraX Premium Белорусская» (м. Беларусская), ЖК «N’ice Loft» (м. Калитники), ЖК «West Tower» (м. Давыдково) и другие.
Таким образом, ответственность может быть только за самовольное строительство таких зданий, в чем собственно ничего нового — штраф за любое самовольное строительство предусмотрен ст. 9.5 КоАП РФ.
Другое дело самовольная перепланировка — до сих пор понятия перепланировки в нежилых зданиях в законодательстве не было, а, следовательно, если перепланировка не попадала под реконструкцию, то и не требовала никакого разрешения.
Также эта ответственность не означает, что амнистия апартаментов стала сложнее. Наоборот, судебная практика по новому штрафу скорее приведет к уточнению видов разрешенного использования нежилых зданий — какие из них допускают проживания, а какие нет. Пока такие участки могут иметь совершенно разные виды разрешенного использования с обозначением, что они нежилые, но без какого-то обозначения, что эти, в том числе законно построенные здания апартаментов, предназначены под жилье.
Разграничение нежилых зданий для проживания и без такого права, в свою очередь, как раз должно привести к разработке на городском уровне процедуры амнистии апартаментов, которые возведены (перепланированы) под жилье с нарушениями. Амнистия апартаментов, то есть сохранение с правом проживания, возможно в силу закона или в судебном порядке.
Длительное время на самом высоком уровне обсуждали идею — дать прописаться в уже построенных апартаментах. Последней попыткой был законопроект № 1162929-7, внесенный в 2021 году, который парламентарии отказались принимать. По моему мнению, такая амнистия апартаментов и не нужна. И закон, и судебная практика допускают строительство апартаментов, без каких-либо социальных гарантий и соблюдения санитарных требований.
У судов по делам о самовольных апартаментах тоже не встает вопрос, например, наличия социальных объектов.
В деле А40-214397/2015 в 2017 г. Москва заключила с застройщиком ЖК «Рассвет Loft-Studio» мировое соглашение. Проверив соблюдение технических и градостроительных требований, отсутствие нарушения третьих лиц, суд не нашел нарушений, несмотря на явную планировку апартаментов под жилье.
В другом деле — № А40-258148/2021 — суд, рассматривая вопрос, являются ли помещения в надстроенном этаже нежилого здания по адресу г. Москва, ул. Большая Почтовая, вл.7, стр.1, жилыми, отдельно оговорился о том, что они и не могут являться таковыми по своему предназначению.
Вышеуказанное означает, что апартаменты как помещения, распланированные под постоянное проживание — с окнами, кухней, туалетом и ванной в нежилых зданиях — вполне могут быть и разрешены к строительству, и узаконены как самовольные постройки. Тем более тренд к сохранения самовольных построек очевиден.
Другое дело, что апартаменты — это всегда рисковые вложения. Из-за того, что ни не вписываются в территориальное планирование городов своим скрытым назначением, есть вероятность, что такое место жительства окажется в границах какой–нибудь ЗОУИТ (по соседству с АЗС или действующим предприятием). Эти риски могут привести не только к неудобству и вреду здоровья, но быть основаниями для сноса здания по иску соседа.
Добавлю, что проблема апартаментов особо остро звучит в курортных городах, но там отношение к ним обратное. Такой тип жилья скорее нужен властям, так как апартаменты позволяют заселять туристов в сезон без строительства социальной инфраструктуры. Так что вряд ли какие-то еще города последуют по пути Москвы.
Как соотносятся институты ЗОУИТ и самовольной постройки, ЗОУИТ и комплексного развития территорий? В чем особенности регулирования таких зон и как это влияет на участников гражданского оборота? Узнать больше о правовом регулировании зон с особыми условиями использования территорий и сложившейся судебной практике вы можете на курсе «Зоны с особыми условиями использования территорий».
