Самовольная постройка

В. А. Алексеев сравнивает актуальное определение понятия "самовольная постройка", содержащееся в пункте 1 ст. 222 ГК РФ, с его прежней редакцией, обращая внимание слушателей на их принципиальные различия. Юрист делится своим мнением о значении соответствующей новеллы. Лектор рассматривает вопрос о том, является ли самовольная постройка недвижимым имуществом. Рассуждая над этой проблемой, автор курса рассматривает два подхода к понимаю недвижимости и анализирует аргументы сторонников этих подходов. В поддержку позиции о том, что самовольная постройка является недвижимой вещью, юрист приводит доводы, основанные на законе и судебной практике. Кроме того, в лекции затрагивается вопрос о возможности признания тех или иных разновидностей недвижимых вещей, перечисленных в пункте 1 ст. 130 ГК РФ, самовольной постройкой.

Автор курса рассказывает о том, какие объекты недвижимости могут быть признаны самовольной постройкой. Так, особое внимание юрист уделяет результату реконструкции объекта капитального строительства. Лектор критикует позицию, высказанную в совместном Постановлении Пленумов № 10/22, полагая, что результатом реконструкции всегда является новый объект недвижимости, а самовольной постройкой следует признавать реконструированный объект в целом. В лекции также указывается, в каком случае суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного объекта недвижимого имущества. Помимо этого, автор курса рассматривает вопрос о том, может ли самовольной постройкой признаваться часть объекта (например, самовольно возведенная пристройка к жилому дому). Также Вадим Александрович уделяет внимание помещениям и искусственным земельным участкам с точки зрения признания их самовольной постройкой. 

Рассматриваются признаки самовольной постройки, закрепленные в п. 1 ст. 222 ГК РФ и по своей сути являющиеся правонарушениями.
Анализируя признаки, связанные с земельным участком, В. А. Алексеев обращается к предыдущей редакции легального определения понятия "самовольная постройка", сравнивая соответствующие формулировки закона. Также лектор раскрывает использованное в тексте ГК РФ понятие "необходимые разрешения" с опорой на судебную практику и положения Градостроительного кодекса РФ. Отдельно автор курса останавливается на нарушении строительных и градостроительных норм и правил как признаке самовольной постройки. Юрист разбирает выработанные судебной практикой критерии существенности такого нарушения, закрепленные в совместном Постановлении Пленумов № 10/22.

Лектор указывает, что последствия возведения самовольной постройки, установленные в пункте 2 ст. 222 ГК РФ, представляют собой гражданско-правовую ответственность, одним из оснований которой по общему правилу является наличие вины. В лекции рассматриваются случаи привлечения к ответственности в виде сноса самовольной постройки лиц, в действиях которых вина отсутствует. Автор курса указывает, что позиция о возможности привлечения к ответственности невиновных лиц была выработана судебной практикой и нашла отражение в совместном Постановлении Пленумов № 10/22. Вместе с тем В. А. Алексеев анализирует Определение Конституционного Суда РФ от 03.07.2007 № 595-О-П, в котором подобная практика была признана не соответствующей Конституции РФ. Отдельно лектор останавливается на проблеме, связанной с привлечением к ответственности в виде неприобретения права собственности лица, полагавшегося на данные ЕГРП, когда запись о праве собственности на самовольную постройку была внесена в реестр ошибочно.

Лектор анализирует регрессное требование невиновного лица, на которое судом возложена ответственность в виде обязанности снести самовольную постройку. Кроме того, автор курса рассматривает возможность применения к отношениям по поводу самовольной постройки правил ГК РФ о добросовестном приобретении недвижимого имущества у лица, которое не имело права его отчуждать. Анализируется позиция Президиума ВАС РФ о недопустимости приобретения права собственности на самовольную постройку по основанию, предусмотренному абзацем 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. В. А. Алексеев предлагает установить в законе возможность возложения ответственности на орган, зарегистрировавший право на самовольную постройку, в виде возмещения убытков лицу, которое, добросовестно полагаясь на данные ЕГРП, приобрело этот объект.

Двойственная природа самовольной постройки выражается в том, что в законе предусмотрены как положительные, так и отрицательные последствия возведения данного объекта. В данной лекции разбирается такое последствие, как снос самовольной постройки. В. А. Алексеев анализирует позицию, сформулированную в Информационном Письме Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143, согласно которой принудительный снос самовольной постройки может быть осуществлен только на основании решения суда. Вместе с тем автор курса обращает внимание слушателей на противоречащую данному разъяснению новеллу статьи 222 ГК РФ, вводящую административный порядок сноса самовольной постройки на основании решения органов местного самоуправления. Отдельно лектор останавливается на вопросе сноса самовольной постройки в порядке самозащиты гражданских прав. Кроме того, в лекции рассматривается вопрос о том, кто может выступать истцом по иску о сносе самовольной постройки. Указывается, чьи права и законные интересы может нарушать сохранение самовольной постройки, а также рассказывается об участии в деле прокурора и органа, осуществляющего строительный надзор.

К какому виду исков относится иск о сносе самовольной постройки?
Отдельно автор курса останавливается на практическом значении данной проблемы. Так, одним из последствий отнесения рассматриваемого иска к той или иной группе является применение исковой давности. В. А. Алексеев анализирует сформулированный в Информационном Письме Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 критерий квалификации иска о сносе самовольной постройки как виндикационного или негаторного. Кроме того, лектор анализирует возможность применения исковой давности к искам прокурора в публичных интересах. Другой проблемой, которой уделено внимание в этой лекции, является судьба самовольных построек, в отношении требования о сносе которых истек срок исковой давности. Кроме того, рассматриваются доктринальные подходы и позиция судебной практики по вопросу о приобретении права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности.

Лектор подробно комментирует пункт 4 ст. 222 ГК РФ, введенный Федеральным законом от 13.07.2015 № 258-ФЗ. В указанном пункте предусмотрено право органов местного самоуправления принять решение о сносе самовольной постройки. В. А. Алексеев анализирует основания принятия такого решения, а также признаки самовольной постройки, которая может быть снесена в административном порядке, из числа предусмотренных в пункте 1 ст. 222 ГК РФ. Автор курса разбирает порядок реализации соответствующего решения органов местного самоуправления, уделяя особое внимание возможности его судебного обжалования. Кроме того, в лекции рассматривается практика применения пункта 4 ст. 222 ГК РФ в Москве, когда в различных районах города в ночь на 9 февраля 2016 года были снесены в административном порядке около 100 объектов, признанных самовольными постройками.

Лекция посвящена такому последствию возведения самовольной постройки, как признание на нее права собственности. В. А. Алексеев рассуждает о природе соответствующего иска. Опровергая позицию о том, что данный иск является иском о признании (установительным иском), ученый указывает, что иск о признании права собственности на самовольную постройку представляет собой особый иск, порождающий право. Особое внимание в данной лекции уделено детальному анализу условий признания права собственности, которые сформулированы в пункте 3 ст. 222 ГК РФ. Автор курса обращает внимание слушателей на то, что все перечисленные в указанном пункте условия должны наличествовать в совокупности, а также подробно останавливается на вопросе о том, может ли право собственности на самовольную постройку быть признано за гражданином, который возвел ее на земельном участке, предоставленном ему в аренду. Лектор выявляет внутреннее противоречие, заложенное в тексте пункта 3 ст. 222 ГК РФ, и подвергает критике толкование соответствующих положений, данное Верховным Судом РФ, как противоречащее буквальному смыслу закона.

Автор курса рассматривает ситуации, в том числе упомянутые в совместном Постановлении Пленумов № 10/22, в которых может быть предъявлен иск о признании права собственности на самовольную постройку, а также рассказывает о том, кто может выступать истцом и ответчиком по данному иску в каждом случае. Первой ситуацией выступает осуществление самовольной постройки на земельном участке, не принадлежащем застройщику, при наличии необходимых разрешений на ее создание. Лектор обращает внимание на отсутствие у правообладателя земельного участка интереса в признании за ним права собственности на самовольную постройку в подобных случаях. Зачастую такие иски предъявляются для того, чтобы в последующем передать права на объект недвижимости самовольному застройщику, за которым право собственности признано быть не может. Второй ситуацией, рассматриваемой в лекции, является осуществление самовольной постройки на земельном участке, принадлежащем застройщику, без получения необходимых разрешений на ее создание. Кроме того, В. А. Алексеев разбирает ситуацию, не упомянутую в Постановлении Пленумов № 10/22, однако наиболее распространенную на практике: осуществление самовольной постройки на чужом земельном участке без получения необходимых разрешений.

Прежняя редакция статьи 222 ГК РФ давала основания полагать, что признание в судебном порядке права собственности на самовольную постройку представляет собой способ обойти сложную и длительную процедуру, связанную с получением разрешения на строительство. В данной лекции анализируется содержание понятия "надлежащие меры к легализации самовольной постройки" с акцентом на сложившейся практике получения разрешения на строительство на этапе, когда строительство объекта уже завершено. Автор курса рассматривает отсутствие разрешения на строительство как основание отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку или оставления иска без рассмотрения. Также обсуждается роль доказательств принятия надлежащих мер к получению разрешения на строительство и оснований отказа в выдаче такого разрешения. В. А. Алексеев отмечает, что признание права собственности на самовольную постройку в отсутствии разрешения на строительство означает возложение на суд несвойственных ему функций.

Разбирается возможность признания права собственности на самовольную постройку в ином, помимо судебного, порядке. По мнению В. А. Алексеева, под этой формулировкой в тексте пункта 3 ст. 222 ГК РФ понимается упрощенная процедура регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, в том числе такие, для строительства и реконструкции которых не требуется разрешение на строительство. Эта процедура закреплена в статье 25.3 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и получила название "дачная амнистия".  Лектор указывает, какие документы нужны в этом случае для регистрации права собственности, а также рассматривает вопрос о том, почему упрощенная регистрация не может считаться признанием права собственности и какие цели преследует введение законодателем такого механизма. В заключительной части лекции В. А. Алексеев отмечает, что институт самовольной постройки входит в противоречие со основными принципами гражданского права, а также выявляет его наиболее существенные недостатки.