Актуальные проблемы российского права недвижимости

Лектор рассматривает понятие недвижимости, анализируя положения ст. 130 ГК РФ. Указывает на две категории объектов недвижимости: в силу закона и в силу природы, выделяя в последней два вида - естественная (земельные участки) и искусственная или рукотворная недвижимость. Приводя примеры, докладчик ставит под сомнение применимость такого критерия отнесения объектов к недвижимым, как «невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению». Лектор приходит к выводу о том, что в ст. 130 ГК РФ не содержится ответа на вопрос, что такое недвижимая вещь.

Лектор рассказывает о том, как суды определяют правовой режим объекта (недвижимая или движимая вещь), когда соответствующий вопрос становится предметом спора. Р. С. Бевзенко рассматривает три подхода к решению данной проблемы, сложившихся в судебной практике: учетный, регистрационный и сущностный. Позиция ученого заключается в том, что отнесение объекта к категории движимых или недвижимых вещей является вопросом права, который должен разрешаться судом. Лектор также указывает, что ЕГРП не является достоверным в отношении сведений о квалификации объекта как недвижимости. 

Лектор рассказывает о том, как складывалась практика ВАС РФ по вопросу об отнесении того или иного объекта к категории движимых или недвижимых вещей. Р. С. Бевзенко анализирует конкретные дела, ставшие основой для формирования подхода ВАС РФ, связанного с установлением наличия у объекта признака неразрывной связи с землей (ст. 130 ГК РФ). Лектор выделяет две типичные ошибки, которые допускаются судами: квалификация в качестве недвижимости движимой вещи, а также того, что не является вещью.

Продолжение рассказа о формировании подхода ВАС РФ к определению правового режима тех или иных объектов. На примере дела общества "Верево" лектор выделяет два критерия, позволяющие квалифицировать объект как составную часть земельного участка.
Первый - нахождение объекта в границах земельного участка. Второй - предназначенность для обслуживания интересов собственника земельного участка.
Также лектор рассматривает использованную в этом деле концепцию сложной вещи, анализируя положения ст. 134 ГК РФ.

Автор рассматривает концепцию составной вещи, анализируя новую редакцию ст. 133 ГК РФ, и сравнивает данный объект с понятием сложной вещи, закрепленной в ст. 134 ГК РФ. Лектор указывает, в чем состоит практическая значимость концепции составной вещи: возможность установления вещного права только на вещь в целом (а не на часть вещи), а также тождество составной вещи при замене одних ее составных частей другими, если при этом существенные свойства вещи сохраняются. Ученый также анализирует применимость рассматриваемой концепции к недвижимости на примерах конкретных дел, рассмотренных Президиумом ВАС РФ.

Лектор рассказывает о подходе к земельным участкам как к составным вещам, иллюстрируя примерами применение критериев, сформулированных в деле общества "Верево". Сравнивает действующую и прежнюю редакцию ст. 130 ГК РФ. Особое внимание уделяется правовой природе многолетних насаждений и водных объектов в границах земельного участка. Ученый приходит к выводу о том, что здания, сооружения не являются самостоятельными объектами недвижимости, а представляют собой составную часть земельного участка.

Автор лекции подробно анализирует дело, рассмотренное Президиумом ВАС РФ, в котором Суд в очередной раз подтверждает вывод о том, что здание, сооружение являются составными частями земельного участка. Лектор придерживается мнения о том, что судебная практика скорректировала содержание ст. 130 ГК РФ. Ученый обращает внимание на то, что обсуждаемая концепция была воспринята и объединенным Верховным Судом РФ. Р. С. Бевзенко рассказывает о моделях единого и двойственного объекта, когда земельный участок и расположенное на нем здание рассматриваются как одна или две вещи соответственно. Речь идет также об исторических предпосылках закрепления в ГК РФ модели двойственного объекта.

Лектор рассматривает так называемую "арабскую" модель оборота недвижимости, которая предполагает отсутствие частной собственности на землю и признание объектами недвижимости зданий, сооружений. Р. С. Бевзенко рассказывает о том, что анализируемый подход был характерен и для российского гражданского права до принятия Земельного кодекса РФ, которым была установлена двойственная модель объектов недвижимости. Ученый обращает особое внимание на принцип единства судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий, сооружений, который стал следствием этих изменений. Р. С. Бевзенко также комментирует новеллы ГК РФ, касающиеся единого недвижимого комплекса.

Лектор рассказывает о феномене поэтажной собственности и о таком объекте недвижимости, как помещение, рассматриваемое в качестве фикции недвижимости в виду отсутствия у данного объекта чувственно воспринимаемых границ. Анализирует соотношение здания и помещений в нем применительно к жилым и нежилым зданиям. Лектор обращает внимание на то, что проблемы, связанные с жилыми зданиями, в российском законодательстве имеют решение, в то время, как нежилые помещения не признаются объектом недвижимости. Ученый рассматривает вопрос о возможности применения, по аналогии правил об общем имуществе в многоквартирных домах, к отношениям собственников помещений в нежилых зданиях.

Лектор рассматривает вопрос о соотношении записи в ЕГРП и юридического основания этой записи, указывая на то, что разные правопорядки решают этот вопрос различно. В зависимости от принятого подхода, выделяются: позитивная регистрационная система (запись в реестре порождает право, даже если юридическое основание недействительно) и негативная регистрационная система (запись в реестре порождает право только при наличии действительного основания). Анализирует различия указанных систем и отмечает, что в Российской Федерации используется негативная регистрационная система. Разбирает деловые обыкновения, связанные с проверкой титула продавца объекта недвижимости (дью-дилидженс). Ученый указывает на обязательную нотариальную форму, в качестве механизма, который защищает от оспаривания сделки с недвижимостью. 

Р. С. Бевзенко рассматривает основные принципы, на которых основана регистрационная система. Особое внимание уделено принципу внесения. Лектор рассказывает о понятиях раздела и подраздела ЕГРП, приводит примеры проявления действия принципа внесения, а также примеры злоупотребления этим принципом. Кроме того, речь идет об исключениях из принципа внесения: универсальное правопреемство при наследовании, при реорганизации юридических лиц, приобретение права собственности членами потребительского кооператива, супружеская собственность. 

В лекции говорится о соотношении регистрации прав на недвижимость и регистрации сделок с недвижимостью, сравниваются функции нотариуса и регистратора. Лектор анализирует причины, с которыми связаны требования закона о регистрации тех или иных сделок. Р.С.Бевзенко также рассматривает последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделок на примерах из практики Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ. 

Лектор рассказывает об основных способах защиты прав собственника недвижимости: виндикационный иск, негаторный иск, иск о признании права собственности. Говоря о виндикационном иске, автор лекции подробно останавливается на проблеме стандарта поведения добросовестного приобретателя. Лектор также рассматривает три вида судебных исков и соответствующие им виды судебных решений: о присуждении, о преобразовании и о признании. В лекции приводятся примеры случаев, когда права собственника недвижимости могут быть защищены с помощью иска о признании.

Лекция рассматривает основные положения реформы вещного права, которая в данный момент находится на стадии законопроектных работ. По мнению лектора, в российском гражданском праве отсутствуют вещно-правовые механизмы, позволяющие одному лицу пользоваться имуществом другого лица, а их субститутом выступает договор аренды. Речь идет о введении системы вещных прав, которая позволит лицу пользоваться, в первую очередь, чужим земельным участком: право землепользования (эмфитевзис), право застройки (суперфиций), узуфрукт, право вещных выдач, право преимущественной покупки чужой недвижимости. Также лектор упоминает новые разновидности сервитута и новый способ обеспечения исполнения обязательств - независимую ипотеку. Еще одной анализируемой новеллой является владельческая защита.