Определение права собственности при оформлении наследства и сделок
Всего выделяют три вида права собственности на земельный участок: государственная, муниципальная и частная. В свою очередь частная собственность делится на собственность граждан и юридических лиц. Как рассказывает нотариус Ступинского нотариального округа Московской областной нотариальной палаты Наталья Ильина, этот вид собственности для нотариусов имеют свою специфику, и право частных и юридических лиц на земельный участок и недвижимость удостоверяется документами, установленными Федеральным законом № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Наталья Ильина отмечает, что до принятия 218-ФЗ порядок документов предусматривал 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Однако в России никогда не существовало единого документа, подтверждающего право собственности на землю как для физических, так и для юридических лиц: до принятия 122-ФЗ существовало четыре вида свидетельств, уточняет эксперт. На данный момент вводившие их акты устарели, но формы свидетельств действуют до сих пор.
В соответствии с 122-ФЗ все права собственности подлежали государственной регистрации, но 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» предусматривал необязательную регистрацию документов, которые приняты в законном порядке и выданы до введения в действие 122-ФЗ. «Кроме того, 122-ФЗ вступил в действие в июле 1997 года, а сами формы свидетельств, которые подтверждали государственную регистрацию прав собственности на землю, появились в феврале 1998 года. Поэтому в этом вводном законе было сказано, что те документы, которые были изданы и выданы гражданам в этот переходный момент также являются действительными документами, имеют равную юридическую силу и приравниваются к записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество», – говорит нотариус.
Сегодня многие положения вводного закона отражены в пункте 1 статьи 69 № 218-ФЗ. В частности, там говорится о том, что регистрация прав, которые возникли до 122-ФЗ производится по желанию их правообладателей. При этом возможности, которые предусматривает Земельный кодекс РФ, отражены в 137-ФЗ. Одна из них позволяет изменить вид права, если в документах на землю (датированных до вступления ЗК РФ в силу) указано, что земельный участок предоставлен на праве постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследного владения. Наталья Ильина объясняет, что, исходя из этого, документ на землю приравнивается к документу на недвижимость.
Важный вопрос, который возникает в этом ключе: как определить, что именно тот земельный участок, по вопросу которого оформляются наследники, принадлежит определенному наследодателю? Как рассказывает Наталья Ильина, для идентификации нотариус использует свидетельства, постановления, данные похозяйственных книг, а также запрашивает выписки из Единого государственного реестра прав. Однако если право собственности не было зарегистрировано своевременно, то увидеть собственника земельного участка с помощью данного запроса невозможно. В таком случае следует обратиться к Приказу Минэкономразвития №975. Он помогает найти сведения о ранее возникшем праве. Таким образом, даже при отсутствии права собственности в реестре, нотариус сможет помочь оформить права наследования или приобретения недвижимости, поясняет эксперт.
Определение иных вещных прав при оформлении наследства и сделок
Помимо права собственности, выделяют и иные вещные права на землю, а именно:
- право пожизненного наследуемого владения
- право постоянного (бессрочного) пользования
- право оперативного управления
- право хозяйственного ведения
- сервитут
Зачастую сложности возникают именно с пожизненно наследуемым владением. Как рассказывает нотариус, человек, который обрел право пожизненного наследуемого владения, может владеть и пользоваться земельным участком, но при этом он не имеет права распоряжаться им (продать или подарить). Такой земельный участок переходит по наследству. Тем не менее, может ли это право быть передано нескольким наследникам или его может обрести только один из них?
Данное обстоятельство урегулировано в пункте 78 Постановления Пленума ВС РФ № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»: каждый наследник приобретает право на соответствующую долю земельного участка, независимо от того, делимый это участок или нет. В этом же Пленуме сказано, что наследниками земельного участка, который принадлежит наследодателю на праве пожизненного наследуемого владения, могут быть только граждане. Завещать подобный участок юридическому лицу невозможно, уточняет Наталья Ильина.
Эксперт также замечает, что при оформлении земельных участков нотариус должен крайне внимательно относиться к личности наследника. В соответствии со статьей 3 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица и юридические лица, уставной капитал которых более чем на 50 процентов состоит из иностранного капитала, имеют право наследовать участок, но должны его переоформить: перевести в право аренды или же произвести его отчуждение. Эти лица также могут унаследовать, но не могут иметь земельные участки на приграничных территориях и в границах морского порта, поясняет нотариус.
Количество наследников и возможности раздела земельных участков, полученных по наследству
Один из вопросов, который достаточно часто задают нотариусы, касается количества наследников и возможности раздела полученных земельных участков по наследству. «В Российской Федерации существуют определенные предельные нормы, как минимальные, так и максимальные. Эти предельные нормы размера земельного участка устанавливаются в каждом субъекте РФ, но, в любом случае, есть такое понятие как «неделимость судебного участка», – говорит Наталья Ильина.
Сложность в такой ситуации возникает, когда земельный участок минимального размера завещается нескольким наследникам. В подобном случае, как объясняет нотариус, возможны два исхода: наследники владеют землей в долевой собственности (не деля между собой участок, с возможностью установления порядка пользования) или определяют преимущественное право при наследовании в соответствии со статьей 1182 ГК РФ. При этом, если один из наследников имеет преимущественное право наследования этим земельным участком, он может его получить целиком, но остальным наследникам будет должен выплатить денежную компенсацию.
Другая актуальная проблема, которая, по словам эксперта, стала актуальной в последнее время, – наследование земельных долей сельскохозяйственного назначения. Согласно статье 1151 статье ГК РФ, если нет наследников, либо никто не принял наследство, то имущество является выморочным. Тогда земля и расположенные на ней объекты недвижимости переходят в собственность муниципальных образований. Из-за этого положения в последнее время к нотариусам часто обращаются муниципальные образования, чтобы оформить не просто землю (индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства), а земельные доли. Однако земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения являются не выморочными, а невостребованными земельными долями, обращает внимание Наталья Ильина.
При полном отсутствии наследников земля и недвижимость, которая расположена на ней, действительно переходит в собственность муниципальных образований. Но для того, чтобы получить в собственность доли земель сельскохозяйственного назначения, органы местного самоуправления должны обратиться в суд с требованием о признании этих долей невостребованными. Только тогда они перейдут в распоряжение муниципальных образований. К нотариусу для того, чтобы получить свидетельство о праве на наследство как на выморочное имущество, муниципальные образования обращаться не должны, говорит эксперт.
С какими проблемами сталкиваются нотариусы при определении границ земельного участка и как их решить в различных сделках? Ответ на эти и другие вопросы в лекции Натальи Ильиной «Актуальные вопросы применения земельного законодательства при нотариальном удостоверении сделок и оформлении наследства».
Источник изображения: Michael Schwarzenberger/Pixabay
