Вопрос ответственности
Законопроект направлен на устранение «двойной ответственности» застройщика, который сейчас отвечает перед гражданами по двум законам – ФЗ «О долевом строительстве» и Закону о защите прав потребителей. Однако, замечает старший юрист практики правового сопровождения предпринимательства МГКА «Бюро адвокатов "Де-юре"» Никита Кряжков, это не означает двойную ответственность в чистом виде.
«Действующее законодательство позволяет применять в спорах с застройщиками положения Закона о защите прав потребителей, поэтому дольщики могут претендовать на значительную сумму компенсации для восстановления своего нарушенного права. Например, в соответствии с Законом о защите прав потребителей в пользу дольщика присуждается штраф в размере 50% от суммы взысканной в его пользу неустойки и морального вреда», – поясняет эксперт.
Авторы инициативы подчеркивают, что изменения не повлекут неоправданного снижения установленных Законом № 214-ФЗ гарантий прав и законных интересов участников долевого строительства. В пояснительной записке указано:
- все применимые меры ответственности застройщика будут установлены на уровне отраслевого законодательства;
- законопроект не меняет предусмотренных законодательством о защите прав потребителей подходов к компенсации морального вреда;
- участник долевого строительства будет вправе получить возмещение иных причиненных ему убытков сверх неустойки (штрафная неустойка), что отвечает действующим подходам к ответственности застройщика и позволяет компенсировать стоимость аренды помещения за период устранения недостатков в передаваемом объекте;
- предусмотренные законопроектом размеры неустоек с избытком компенсируют инфляционные потери потребителя. Так, при размере ключевой ставки 16% проектируемый размер неустойки за нарушение требований к качеству строительства составит 39% годовых.
Незаконченная регулировка
Положительным моментом в законопроекте могла бы стать попытка урегулировать различные подходы, сложившиеся в судебной практике, к размеру ответственности застройщика перед дольщиками. Но, по словам Никиты Кряжкова, предлагаемые изменения этой цели не достигают.
«Различные суды взыскивают в пользу участника долевого строительства денежные средства в размере от 30 до 100 процентов от заявленных требований. И такой значительный разброс удовлетворения требований в большинстве своем зависит от судебного усмотрения при применении статьи 333 ГК РФ, позволяющей снижать неустойку. Суды практически всегда снижают размер ответственности застройщика на основании статьи 333 ГК РФ, но в этой части положения законопроекта ничего не меняют», – дополняет спикер.
Одновременно и плюсом, и особенностью предлагаемых нововведений можно назвать перенос в ФЗ «О долевом строительстве» из Закона о защите прав потребителей положений о компенсации морального вреда в пользу потребителя.
Также важным моментом, продолжает Никита Кряжков, является ограничение ответственности застройщика перед потребителем в виде неустойки за нарушение сроков устранения недостатков строительства. Поскольку такая неустойка в пользу потребителя взыскивается в двойном размере, то ее размер не может превышать стоимость расходов, необходимых для устранения недостатков. При этом участники долевого строительства (не граждане) могут претендовать на взыскание неустойки без ограничения размера ответственности.
Кто в выигрыше?
Проект предусматривает снижение штрафов, пени и процентов застройщикам за ненадлежащее качество нового жилья, а также штрафов за своевременное устранения недостатков в 10 раз – с 50% до 5%, из-за чего дольщики не смогут претендовать на значительные суммы компенсации.
«Снижение размера штрафа за неисполнение требований в добровольном порядке может привести к тому, что те немногочисленные досудебные соглашения застройщиков с дольщиками, которые еще пока иногда заключаются, в скором времени будут просто невыгодны застройщику. Ему будет проще судиться и не бояться этого штрафа ввиду его незначительности», – замечает старший юрист практики правового сопровождения предпринимательства МГКА "Бюро адвокатов "Де-юре".
Генеральный директор юридической компании LEGAL RIGHT Максим Юзифович отмечает, что ранее применение повышенной ответственности к застройщикам было оправдано, поскольку часто на рынок выходили недобросовестные застройщики и в целях их побуждения к добросовестному исполнению обязательств такая мера могла оказать действенный эффект.
«В текущих условиях, как мы видим, такие случаи редки, а государство с помощью проектного финансирования достаточно эффективно решило проблему с защитой дольщиков. Таким образом, оставив в арсенале правовые инструменты закона «Об участии в долевом строительстве», законодатель с одной стороны обеспечил защиту прав дольщиков, а с другой ограничил добросовестных застройщиков, пусть и допустивших незначительную просрочку, от непомерных взысканий в пользу дольщиков», – резюмировал специалист.
