Редевелопмент и джентрификация: инструкция для инвестора

Превращать полуразрушенные строения и отслужившие свое промышленные здания в общественные культурные пространства или возводить на их месте жилые кварталы — активная тенденция последних лет в России. Что такое джентрификация, как выбрать здание под редевелопмент и какие подводные камни есть у этих процессов, читайте в инструкции «Сферы».
Время прочтения: 5 минут

В России активная реорганизация заброшенных промышленных зон началась в 2000-х годах. Флагманом остается Москва, успешными кейсами могут похвастаться Петербург и другие регионы страны.

Перепрофилирование невостребованных объектов недвижимости или нерационально используемых территорий на градостроительном языке называют редевелопментом (redevelopment). Под этим термином понимают также реконструкцию старых коммерческих и промышленных зданий со сменой их целевого назначения или функции.

Понятие джентрификация более обширно и предполагает реконструкцию целых кварталов, которые пребывают в упадке. Застройщики выкупают объекты и строят (либо обновляют) на их месте жилье премиум-класса с последующим привлечением в новую благоустроенную локацию более состоятельных покупателей.

Как это было в Москве и Петербурге

Одним из ярких примеров редевелопмента в столице России является центр современного искусства «Винзавод». Он появился на месте старейшего пивоваренного завода «Московская Бавария». Фабрика была построена в начале XIX века и в разное время выпускала пиво и вино. «Винзавод» стал частью большого арт-кластера, в который также входит комплекс «Арма» на месте бывшего Московского газового завода, построенного в 1866 году.

В 2010-е годы объект реконструировали: отреставрировали старинные постройки и переоборудовали газгольдеры под офисы. Теперь здесь бизнес-квартал с коворкингами, лофт-пространствами, кафе, типографией, репетиционной базой, дизайн-бюро и архитектурными студиями.

Еще один промышленный комплекс, ставший образцом удачной реновации, — знаменитая кондитерская фабрика «Большевик».

В Петербурге первый и самый известный креативный кластер «Этажи» открыли в 2007 году в стенах бывшего Смольнинского хлебозавода в центре города. Территорию благоустроили, а в здании расположили десятки кафе и магазинов, а также арт-пространства.

Удачными примерами могут служить Бертгольд Центр на Гражданской улице, Новая Голландия и общественно-деловое пространство «Севкабельпорт», близ которого разместился позитивный пример джентрификации.

После появления на месте старой мануфактуры культурного кластера «Севкабельпорт» с модными магазинами, стрит-фудом, клубами, ресторанами и мастерскими, застройщики возвели рядом несколько жилых комплексов с развитой инфраструктурой.

Отдельно стоит упомянуть Каменный остров. Некогда малопрестижная локация после начала джентрификации получила «новую жизнь». Сейчас остров — это место для строительства жилья премиального класса.

В Москве наиболее очевидным примером джентрификации является элитная Остоженка, где не осталось ни дешевой недвижимости, ни представителей рабочего класса. Также поменялись локации близ Парка Горького и ВДНХ, так как благоустройство общественных пространств и зеленых зон — важный драйвер джентрификации.

Как выбрать здание под редевелопмент

Проекты по превращению промзоны в культурное пространство и сложны, и заманчивы одновременно. Сложны в архитектурной работе. Заманчивы — в доходно-имиджевой составляющей объекта.

Проекты такого рода возникают в стандартной цепочке: идея — поиск инвестора (мецената) — реализация. Исходя из того, что редевелопмент является драйвером джентрификации, инвесторы могут иметь долгосрочную двойную выгоду — развитое благоустроенное пространство и постройка близ него элитных ЖК.

Приглашают инвестора, исходя из двух вариантов: новое строительство или редевелопмент с сохранением существующих объектов, рассказывает руководитель архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов.

«Первое — дешевле, второе — в большинстве случаев дороже и сложнее в осуществлении, но быстрее и легче согласовывается с властями, скорее окупается, поскольку сроки ввода в эксплуатацию таких объектов могут составлять от 9–12 месяцев, тогда как новый объект редко начинает генерировать прибыль ранее полутора-двух лет с момента старта его проектирования, затем согласования и строительства», — отмечает Сергей Труханов.

По его словам, для оценки целесообразности возможных сценариев зачастую прибегают либо к услугам компаний-консультантов, либо сразу к архитекторам. Основная задача при этом — определить конечную площадь объекта, сроки и стоимость реализации с учетом существующих вариантов ограничений.

Как считает основатель бюро T&C Development Олег Гончаров, кластер — это поиск баланса прямых и косвенных статей дохода (арендная ставка, качество арендаторов, их желание и возможность участвовать в развитии места, создание механизмов для этого, менеджмент, продюсирование событий и проектов, узнаваемость площадки).

Необходимо также учесть прямые и косвенные «бенефиты» кластера. Это не только доходы от аренды, но и возможность софинансирования городом и его программами, заинтересованными профильными организациями, фондами. Инвесторы могут дополнительно вложиться или выкупить проект.

В Петербурге интерес к промзонам и «депрессивным» историческим объектам проявляют как частные инвесторы, так и городские власти.

В 2021 году в рамках Петербургского международного экономического форума между Смольным и ООО «УК «БИО» было подписано соглашение о реализации инвестиционного проекта по обновлению бывшей фабрики «Красный треугольник».

Проект предусматривает адаптацию территорий под общественно-деловую и гостиничную функции и сервисные апартаменты. Также планируется размещение спортивных площадок, магазинов, ресторанов, кинотеатра, детских зон и пр. Пространство между зданиями обещают максимально озеленить и благоустроить, сохранив исторический архитектурный облик достопримечательного места.

Свежий пример возможного редевелопмента под жильё в Петербурге — комплекс зданий бывшего следственного изолятора «Кресты», являющегося региональным объектом культурного наследия. В мае 2023 года объект перешел на баланс госкорпорации «Дом.РФ». 

По оценке экспертов, продать старые «Кресты» будет очень сложно. И хотя за участок в этой локации можно выручить до 8 млрд рублей, ограничения по сохранению построек и функциональному назначению могут снизить эту сумму в несколько раз.

Эксперты уверены, что при выборе объекта под редевелопмент следует обращать внимание не только на надёжность зданий (экспертиза) и юридическую чистоту объекта (проверка основания возникновения права собственности у предыдущего владельца), но и на его историю.

«Наиболее востребована эта территория (Арсенальная набережная, 7) была бы для строительства жилья, но этому могут воспрепятствовать охранные ограничения. Если же говорить о реконструкции существующих зданий, то по планировке напрашивается гостиничный или офисный функционал. Но мрачная история этих стен не будет способствовать интересу арендаторов и гостей. Некоторые памятники все же лучше сохранять только на страницах учебников», — считает директор департамента инвестиции в недвижимость компании Maris Алексей Федоров.

По данным консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, средневзвешенная цена квадратного метра в проектах, построенных на бывших промышленных и нежилых территориях, за 10 лет выросла на 216% и составила 608,5 тыс. рублей, при этом цена в элитных объектах, построенных на свободных участках, за этот же период увеличилась на 126% и составила 606,5 тыс. рублей.

Рекомендуем

Статья

Перебор с правами: как потребительский экстремизм стал угрозой для бизнеса

На одной из сессий XIII Петербургского международного юридического форума эксперты в области защиты прав потребителей, представители регуляторов и бизнес-сообщества обсудили проблему «потребительского экстремизма». О том, как данное явление прогрессирует в последние несколько лет и способах борьбы с ним, читайте в материале «Сферы».

Статья

Наследство в обременение: как не набить шишек из-за умерших родственников

Государственная дума РФ приняла новый закон, согласно которому с 1 сентября 2025 года наследников освободят от штрафных санкций за просрочку по кредитам своих умерших родственников. Сейчас по долгам покойных начисляются неустойки. Можно ли вообще освободиться от наследных долгов? Редакция «Сферы» разобралась в наследных хитросплетениях.

Статья

Смерть главы Верховного суда и штрафы за криптоплатежи: главные новости уходящей недели

В Москве на 72-м году жизни скончалась председатель Верховного суда Ирина Подносова. Президент России Владимир Путин провел рабочую встречу с министром юстиции Константином Чуйченко. Впервые возбуждено уголовное дело за «дропперство». Главные новости уходящей недели «Сфера» собрала в традиционном дайджесте.

Нужно хоть что-то написать