В России активная реорганизация заброшенных промышленных зон началась в 2000-х годах. Флагманом остается Москва, успешными кейсами могут похвастаться Петербург и другие регионы страны.
Перепрофилирование невостребованных объектов недвижимости или нерационально используемых территорий на градостроительном языке называют редевелопментом (redevelopment). Под этим термином понимают также реконструкцию старых коммерческих и промышленных зданий со сменой их целевого назначения или функции.
Понятие джентрификация более обширно и предполагает реконструкцию целых кварталов, которые пребывают в упадке. Застройщики выкупают объекты и строят (либо обновляют) на их месте жилье премиум-класса с последующим привлечением в новую благоустроенную локацию более состоятельных покупателей.
Как это было в Москве и Петербурге
Одним из ярких примеров редевелопмента в столице России является центр современного искусства «Винзавод». Он появился на месте старейшего пивоваренного завода «Московская Бавария». Фабрика была построена в начале XIX века и в разное время выпускала пиво и вино. «Винзавод» стал частью большого арт-кластера, в который также входит комплекс «Арма» на месте бывшего Московского газового завода, построенного в 1866 году.
В 2010-е годы объект реконструировали: отреставрировали старинные постройки и переоборудовали газгольдеры под офисы. Теперь здесь бизнес-квартал с коворкингами, лофт-пространствами, кафе, типографией, репетиционной базой, дизайн-бюро и архитектурными студиями.
Еще один промышленный комплекс, ставший образцом удачной реновации, — знаменитая кондитерская фабрика «Большевик».
В Петербурге первый и самый известный креативный кластер «Этажи» открыли в 2007 году в стенах бывшего Смольнинского хлебозавода в центре города. Территорию благоустроили, а в здании расположили десятки кафе и магазинов, а также арт-пространства.
Удачными примерами могут служить Бертгольд Центр на Гражданской улице, Новая Голландия и общественно-деловое пространство «Севкабельпорт», близ которого разместился позитивный пример джентрификации.
После появления на месте старой мануфактуры культурного кластера «Севкабельпорт» с модными магазинами, стрит-фудом, клубами, ресторанами и мастерскими, застройщики возвели рядом несколько жилых комплексов с развитой инфраструктурой.
Отдельно стоит упомянуть Каменный остров. Некогда малопрестижная локация после начала джентрификации получила «новую жизнь». Сейчас остров — это место для строительства жилья премиального класса.
В Москве наиболее очевидным примером джентрификации является элитная Остоженка, где не осталось ни дешевой недвижимости, ни представителей рабочего класса. Также поменялись локации близ Парка Горького и ВДНХ, так как благоустройство общественных пространств и зеленых зон — важный драйвер джентрификации.
Как выбрать здание под редевелопмент
Проекты по превращению промзоны в культурное пространство и сложны, и заманчивы одновременно. Сложны в архитектурной работе. Заманчивы — в доходно-имиджевой составляющей объекта.
Проекты такого рода возникают в стандартной цепочке: идея — поиск инвестора (мецената) — реализация. Исходя из того, что редевелопмент является драйвером джентрификации, инвесторы могут иметь долгосрочную двойную выгоду — развитое благоустроенное пространство и постройка близ него элитных ЖК.
Приглашают инвестора, исходя из двух вариантов: новое строительство или редевелопмент с сохранением существующих объектов, рассказывает руководитель архитектурного бюро T+T Architects Сергей Труханов.
«Первое — дешевле, второе — в большинстве случаев дороже и сложнее в осуществлении, но быстрее и легче согласовывается с властями, скорее окупается, поскольку сроки ввода в эксплуатацию таких объектов могут составлять от 9–12 месяцев, тогда как новый объект редко начинает генерировать прибыль ранее полутора-двух лет с момента старта его проектирования, затем согласования и строительства», — отмечает Сергей Труханов.
По его словам, для оценки целесообразности возможных сценариев зачастую прибегают либо к услугам компаний-консультантов, либо сразу к архитекторам. Основная задача при этом — определить конечную площадь объекта, сроки и стоимость реализации с учетом существующих вариантов ограничений.
Как считает основатель бюро T&C Development Олег Гончаров, кластер — это поиск баланса прямых и косвенных статей дохода (арендная ставка, качество арендаторов, их желание и возможность участвовать в развитии места, создание механизмов для этого, менеджмент, продюсирование событий и проектов, узнаваемость площадки).
Необходимо также учесть прямые и косвенные «бенефиты» кластера. Это не только доходы от аренды, но и возможность софинансирования городом и его программами, заинтересованными профильными организациями, фондами. Инвесторы могут дополнительно вложиться или выкупить проект.
В Петербурге интерес к промзонам и «депрессивным» историческим объектам проявляют как частные инвесторы, так и городские власти.
В 2021 году в рамках Петербургского международного экономического форума между Смольным и ООО «УК «БИО» было подписано соглашение о реализации инвестиционного проекта по обновлению бывшей фабрики «Красный треугольник».
Проект предусматривает адаптацию территорий под общественно-деловую и гостиничную функции и сервисные апартаменты. Также планируется размещение спортивных площадок, магазинов, ресторанов, кинотеатра, детских зон и пр. Пространство между зданиями обещают максимально озеленить и благоустроить, сохранив исторический архитектурный облик достопримечательного места.
Свежий пример возможного редевелопмента под жильё в Петербурге — комплекс зданий бывшего следственного изолятора «Кресты», являющегося региональным объектом культурного наследия. В мае 2023 года объект перешел на баланс госкорпорации «Дом.РФ».
По оценке экспертов, продать старые «Кресты» будет очень сложно. И хотя за участок в этой локации можно выручить до 8 млрд рублей, ограничения по сохранению построек и функциональному назначению могут снизить эту сумму в несколько раз.
Эксперты уверены, что при выборе объекта под редевелопмент следует обращать внимание не только на надёжность зданий (экспертиза) и юридическую чистоту объекта (проверка основания возникновения права собственности у предыдущего владельца), но и на его историю.
«Наиболее востребована эта территория (Арсенальная набережная, 7) была бы для строительства жилья, но этому могут воспрепятствовать охранные ограничения. Если же говорить о реконструкции существующих зданий, то по планировке напрашивается гостиничный или офисный функционал. Но мрачная история этих стен не будет способствовать интересу арендаторов и гостей. Некоторые памятники все же лучше сохранять только на страницах учебников», — считает директор департамента инвестиции в недвижимость компании Maris Алексей Федоров.
По данным консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, средневзвешенная цена квадратного метра в проектах, построенных на бывших промышленных и нежилых территориях, за 10 лет выросла на 216% и составила 608,5 тыс. рублей, при этом цена в элитных объектах, построенных на свободных участках, за этот же период увеличилась на 126% и составила 606,5 тыс. рублей.
