2025 год принес немало сюрпризов рынку коммерческой недвижимости. Все из-за увеличения ключевой ставки Центрального банка, дефицита качественных объектов и сдвига спроса в пользу новых форматов. Инвестиции в такие объекты начали стремительно снижаться – так, за первые 6 месяцев 2025 года они составили почти 300 млрд рублей или на 38% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Это минимальное значение последних трех лет, уверяют в консалтинговой компании IBC Real Estate.
«Рынок встал. И бравшим под конкретный период деньги инвесторам приходится быстро сдавать или продавать коммерческие объекты. Но не всегда оказывается это возможным, поэтому некоторые компании объявляют дефолты», — поясняет предприниматель, инвестор, блогер, владелец «Акселератора Рантье» по коммерческой недвижимости Игорь Бондаренко.
И пока площади в торговых центрах простаивают, ритейл-сегмент коммерческой недвижимости переживает невероятный бум. Руководитель PR-направления компании «Genesis Group» Михаил Духовный рассказывает, что этот тренд уже ощутила на себе Москва, и сейчас тенденция перешла на крупные города-миллионники.
«Бизнес голосует рублем за помещения с отдельным входом и витринными окнами, а инвесторы и девелоперы пересматривают свои портфели в пользу этого формата», — отмечает Михаил Духовный.
Налог или аренда
Извечный вопрос — покупать или арендовать — как никогда актуален в 2025 году. С одной стороны, недвижимость, оформленная в собственность, — сама по себе хороший актив. Правда, со своими нюансами, ведь, как минимум, за нее необходимо регулярно платить налог.
«Кадастровая стоимость, от которой он рассчитывается, по объектам стрит-ритейла в новых жилых комплексах часто бывает завышена. Это может превратиться в неподъемную ежегодную ношу для малого бизнеса, сводя на нет выгоду от владения», — предупреждает Михаил Духовный.
Но и это еще не все. Эксперт советует перед покупкой досконально проверить, позволяет ли целевое назначение помещения вести торговую деятельность, есть ли все подведенные коммуникации (особенно вентиляция для общепита) и соответствует ли объект противопожарным и санитарным нормам для размещения магазина. Просчет здесь может привести к запрету на работу или дорогостоящей перепланировке.
«Альтернативой покупке остается аренда, но и здесь есть свои риски. Юридическая «чистота» таких договоров должна проверяться не менее строго: у собственника всегда больше прав и возможностей на помещение, чем у арендатора», — рассказывает Игорь Бондаренко.
Восемь заповедей
В случае, когда коммерческая недвижимость оформляется в аренду, необходимо дотошно проштудировать условия. Михаил Духовный специально для «Сферы» собрал несколько основных аспектов договоров для офисов формата стрит-ритейл, которые необходимо учитывать как арендатору, так и арендодателю.
- Четкое описание места под вывеску: размеры, расположение, способы крепления. Это ваше лицо.
- Разделение операционных расходов (ОР): что именно входит в оплату и по какой формуле рассчитывается содержание общего имущества (холлов, подъездных путей, уборка территории).
- Условие о «тихом владении»: гарантия, что арендодатель не допустит каких-либо действий, которые помешают работе (например, масштабный ремонт в общих зонах).
- Определить заранее целевую месячную арендную плату (соответствуют ли ожидания рыночной ставке). Три «жирных кита» арендаторов — продукты, алкоголь, аптеки.
- Сетевые компании (в том числе франшизы) сложнее в переговорах, для них более низкая арендная плата, дольше срок согласования и более строгие требования к помещению. Но тут есть преимущества — долгосрочные договоры и стабильность, ввиду тщательного подбора, инвестиций в ремонт, рекламу. Частные ИП могут платить выше ставку, быстрее принимают решения, но риски будут высоки. Они заключаются в частой смене арендаторов, что ведет за собой операционные издержки на поиск новых. Простой помещения = упущенная прибыль.
- Уточнить наличие ограничений для получения алкогольной лицензии (школы, детсады, медучреждения поблизости), медицинской лицензии (для медучреждений, стоматологических клиник).
- Расположение помещения (входной группы, витрин) внутри ЖК — выход на центральные аллеи, парковка для клиентов. Высокий пешеходный трафик нужен для общепита, торговли. Низкий или средний траффик подходит для бизнеса, ориентированного на постоянных клиентов, оптовые продажи, складские нужды или услуги с предварительной записью
- Внимательнее отнестись к главам договоров аренды в части разделов:
- «Обязанности» (часто прописаны обязанности, но не указана стоимость, а процент затрат от прибыли может быть внушительным. Например, чистка снега, помывка фасада);
- «Арендная плата» (эксплуатационные и коммунальные платежи, НДС, индексация, обязательная или нет);
- «Условия по расторжению» (расторжение в одностороннем порядке за 30 календарных дней — очень рискованно даже при долгосрочном договоре).
Аренда на аренду
Еще один формат, который становится все более распространенным в последнее время, — субаренда. Но и тут есть подводные камни. Как рассказывает Михаил Духовный, крупный арендатор, взявший блок помещений, редко делится по-настоящему ликвидной точкой, чаще в субаренду отдают проблемные помещения с плохой проходимостью.
«И главный нюанс — прямое письменное согласие собственника объекта (девелопера/управляющей компании). Без него вас могут выселить в любой момент. Для франчайзи или начинающего бренда это может быть вариантом для теста локации с минимальными рисками, но для стабильного бизнеса — не лучший выбор», — добавляет спикер.
Доходность
Эксперты уверены, спрос на помещения на первых этажах жилых домов продолжит расти. Дело в том, что они, как правило, располагаются в густонаселенных и при этом «молодых» ЖК. Отсюда — высокий пешеходный трафик, возможность продвижения бизнеса через домовые чаты и достаточно высокая ликвидность.
«Этот формат сегодня — самый востребованный. Спрос диктуют не ритейлеры, а конечные потребители —жители новых кварталов, которые нуждаются в шаговой доступности к магазинам, аптекам, кофейням и салонам услуг», — говорит Михаил Духовный.
Он отмечает, что в условиях экономической неопределенности все стороны рынка предпочитают гибкость: бизнес — аренду вместо покупки, а девелоперы — делить большие площади на модульные блоки под малый и средний бизнес, который и формирует новую ритейл-среду.
При этом, по словам экспертов, доходность от сдачи в аренду помещений на первых этажах будет только расти.
«Уже сейчас мы видим на рынке много коммерческих объектов с доходностью более 14-15% за первый год. А к концу 2025 года, вместе со снижением ставки примерно до 15%, мы ожидаем роста популярности коммерческой недвижимости среди инвесторов», — отмечает Игорь Бондаренко.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
