Единственное жилье
Госдума приняла в первом чтении законопроект, благодаря которому обанкротившийся гражданин сможет получить часть суммы с продажи единственного ипотечного жилья. Стоит отметить, что еще в 2024 году в силу вступил закон, запрещающий продавать с торгов недвижимость, если у владельца-банкрота нет иного жилья. Правда, с одним исключением — жилье не должно находиться в залоге у банка.
«Новый законопроект позволит сохранить за гражданином хотя бы часть денег от продажи жилья, если оно является единственным. Согласно документу, 5% после реализации недвижимости будут исключены из конкурсной массы. Эти средства должны пойти на обеспечение жилищных прав банкрота. К ним прибавятся деньги, оставшиеся после всех расчетов с кредиторами», — поясняет руководитель отдела ипотеки «НДВ Супермаркет Недвижимости» Лидия Мальцева.
Генеральный директор юридической компании «LEGAL RIGHT» Максим Юзифович обращает внимание на закон «Об ипотеке», согласно которому единственное жилье, приобретенное в кредит, может быть продано с публичных торгов только в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником своих обязательств. Но лишиться квартиры можно и за другие «оплошности».
«Когда у гражданина отсутствует просроченная задолженность по договору ипотеки, при этом имеются неоплаченные долги перед иными незалоговыми кредиторами по другим кредитным (заемным) и иным обязательствам, эти незалоговые кредиторы вправе обратиться с заявлением в арбитражный суд о признании человека банкротом. И в ходе процедуры банкротства он лишится единственного жилья, обремененного ипотекой (залогом)», — поясняет эксперт.
На мировую
Руководитель компании «ПравБанкрот РФ» Александр Хромых приводит несколько критериев, которые позволят исключить единственное ипотечное жилье из конкурсной массы.
- Наличие постоянного дохода;
- Отсутствие просроченной задолженности по ипотечному кредиту;
- Наличие созаемщика с официальным доходом;
- Предоставление в суд третьего лица в качестве поручителя по кредитному договору;
- Письмо с мировым соглашением, отправленное представителю банка.
Банк либо соглашается на мировую, либо нет. В случае отказа со стороны кредитной организации необходимо предоставить в суд ходатайство о принудительном заключении мирового соглашения, а также исключении кредитора из реестра требований.
Руководитель отдела по сопровождению клиентов по кредитам и долгам «Финансово-правовой альянс» Евгения Боднар считает, что уже сейчас у должников имеется уникальная возможность списать все свои прочие долги и продолжить платить ипотеку, не теряя крыши над головой.
«Заключения подобных соглашений – уже не просто отдельные прецеденты, а волна, которая будет только набирать обороты», — подчеркивает эксперт.
С торгов
Если жилье все же продают с торгов, полученные средства суд распределяет следующим образом:
- полное покрытие залогового кредита
- 7% от реализации Арбитражному управляющему
- остаток денежных средств — заемщику.
«Такая практика складывается уже более шести лет», — делится опытом Александр Хромых.
И как раз для таких прецедентов Госдума предложила вариант, при котором 5% стоимости жилья будут исключены из конкурсной массы.
«Может достаться и больше: например, если остались деньги после полного погашения требования залогового кредитора, а также положенного гашения кредиторов 1 и 2 очереди. Также сумма может быть уменьшена, если, например, денег неразумно много для покупки нового жилья. Но такие ситуации будут относиться скорее к «сверхбогатым» банкротам», — комментирует законопроект Евгения Боднар.
Хватит ли денег?
Эксперты расходятся во мнении относительно того, хватит ли отвоеванных 5% для покупки недвижимости. Руководитель «IDEA Estate» Максим Чурилов отмечает, что сейчас сумма первого взноса в России попадает в диапазон 20-30% от стоимости жилья.
«При этом на торгах недвижимость практически никогда не выставляется по рыночной стоимости, а зачастую с дисконтом от 20% и более», — отмечает он.
Далее, рассуждает эксперт, если у клиента первый взнос был 20% от рыночной стоимости недвижимости, а на торгах его квартиру реализуют со скидкой, то после продажи и погашения задолженности перед банком у клиента денег не останется.
Мысль продолжает адвокат «КККА» Евгения Яковлева.
«На практике средняя цена продажи квартиры с торгов в России составляет от 3 до 5 млн рублей. В такой ситуации 5 % — это 250 000 рублей. Этой суммы не хватит даже на первоначальный взнос, максимум — на аренду 1-комнатной квартиры на 6-10 месяцев», — говорит Яковлева.
Лидия Мальцева подчеркивает, что все зависит от цены продажи жилья в банкротстве, и ее соотношения с размером требования залогового кредитора.
«У кого-то будет продан огромный дом, по которому много лет платился кредит и остаток долга небольшой: тогда разница будет существенной. У кого-то – комната с крупной неустойкой за длительную просрочку. Тогда останутся гроши», — поясняет эксперт.
Заградительная ипотека
Еще один важный вопрос, который касается будущего законопроекта, – сможет ли банкрот даже при наличии первоначального взноса взять ипотеку?
«На текущий момент банки отказывают в выдаче займа гражданам, прошедшим процедуры банкротства. Получить ипотечный кредит в ближайшие 5 лет, если это не изменится, будет маловероятно», — говорит Евгения Яковлева.
С ней согласен Максим Чурилов. По его словам, ипотека после банкротства – практически нереальна.
«В подавляющем большинстве банков есть так называемый срок амнистии. И до этого момента банки автоматически будут отказывать таким клиентам в ипотеке, да и в получении других кредитных продуктов. И даже спустя 5 лет у клиента должна сформироваться хорошая кредитная история и зачастую требуется официальная работа, чтобы банки приняли положительное решение», — поясняет Чурилов.
Он уверен, что в России есть всего пара кредитных организаций, которые готовы кредитовать граждан спустя 1-3 года после завершения процедуры банкротства. Но ставки в этих банках выше среднерыночных, а претендовать на льготные программы кредитования и вовсе не стоит.
«Также могут быть требования о повышенном первоначальном взносе. К примеру, если по стандартным программам он начинается от 20%, то для потенциального заемщика, который не так давно прошел процедуру банкротства, банк может поднять планку до 30-40%», — резюмирует он.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
