Сетевые организации и собственники недвижимости часто спорят из-за построек, которые расположены в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства. Одни настаивают на сносе объектов недвижимости, другие пытаются защитить свою собственность. Разберемся, какие объекты находятся в зоне риска, почему их могут снести и как на это смотрят суды.
Что такое охранная зона?
Охранные зоны объектов электроэнергетики, т.е. объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии, относятся к зонам с особыми условиями использования территорий (п. 3 ст. 105 Земельного кодекса РФ).
Их устанавливают для того, чтобы определить правила пользования земельными участками, где расположены объекты электроэнергетики, если эти участки не изымают у собственников. Такие участки должны использоваться с соблюдением особого правового режима, который ограничивает или запрещает виды деятельности, несовместимые с целями установления охранных зон.
Как регулируется установление охранных зон и использование участков в их границах?
Правила установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства (далее — охранные зоны) и особые условия использования участков в границах таких зон закрепляет Постановление Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. № 160 (далее — Постановление № 160).
Если строение возвели до введения в действие Постановления № 160, нужно было соблюдать Правила, утвержденные Постановлением Совета Министров СССР от 26 марта 1984 г. № 255. Они действовали до введения Постановления № 160.
Как определяют границы охранных зон?
Границы охранных зон определяет организация, которая владеет электросетями на праве собственности или ином законном основании (далее — сетевая организация). При этом организация руководствуется Постановлением № 160.
Охранная зона устанавливается вокруг объекта электросетевого хозяйства. Ее расстояние определяется напряжением этого объекта. Например, для воздушной линии электропередачи 110 кВ расстояние охранной зоны составит 20 метров, а для ЛЭП 150/220 кВ – 25 метров.
Для объектов с напряжением до 1 кВ охранные зоны не устанавливаются, например для ЛЭП 0,4 кВ (подключение жилых домов).
Охранная зона считается установленной с даты, когда сведения о ее границах внесли в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН).
Как узнать, попал ли участок в границы охранной зоны ЛЭП?
Закажите выписку из ЕГРН об объекте недвижимости — для этого достаточно знать адрес и площадь земельного участка или его кадастровый номер. И изучите Публичную кадастровую карту, чтобы получить информацию об охранной зоне.
В ЕГРН не всегда есть сведения об ограничениях и о запретах в отношении земельного участка, поскольку раньше охранные зоны ЛЭП устанавливали не с даты внесения сведений о них в реестр, а с момента ввода объекта электросетевого хозяйства в эксплуатацию. Если охранной зоны в выписке из ЕГРН не оказалось, попробуйте запросить градостроительный план земельного участка в местной администрации (например, в Москве — Москомархитектура).
Когда есть риск сноса объекта недвижимости?
Если рядом с вашей недвижимостью расположены ЛЭП, подстанции и иные объекты электросетевого хозяйства, есть риск получить требование о сносе постройки. Снос возможен, если на участке в границах охранной зоны ЛЭП нарушаются запреты, установленные Постановлением № 160.
Так, в охранной зоне нельзя:
- совершать действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе:
- повредить или уничтожить эти объекты;
- причинить вред жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц;
- нанести экологический ущерб, спровоцировать возникновение пожаров;
- для объектов свыше 1000 вольт — размещать склады, хранилища, детские и спортивные площадки, стадионы, рынки, торговые точки, полевые станы, загоны для скота, гаражи и стоянки, а также проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей;
- для объектов до 1000 вольт — выполнять перечисленные выше действия без согласования с сетевой организацией;
- строить или сносить здания и сооружения, проводить их капремонт или реконструкцию без согласования с сетевой организацией.
Как суды решают вопрос о сносе объекта недвижимости?
Сегодня в судебной практике нет единого подхода — суды рассматривают каждый случай индивидуально. Разберем ситуации, когда суды отказывали в удовлетворении требований сетевой организации о сносе объекта недвижимости и когда их поддерживали.
1. Суд не удовлетворил требования о сносе (демонтаже).
Основания для отказа:
- здание, строение или сооружение возведено и зарегистрировано до внесения сведений об охранной зоне в ЕГРН (до ввода ЛЭП в эксплуатацию);
- не доказано, что размещение объекта недвижимости в границах охранной зоны нарушило права собственника объекта электросетевого хозяйства, создало угрозу жизни и здоровью граждан, затруднило доступ к электросетям;
- не доказан факт размещения в границах охранной зоны построек, подлежащих сносу (демонтажу).
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 8 декабря 2020 г. по делу № А40-17753/2020.
Суд установил, что гараж возвели до создания ЛЭП 110 кВ. Следовательно, ответчик не мог согласовать его строительство с сетевой организацией. Также истец не доказал, что гараж представляет угрозу для жизни или здоровья граждан и затрудняет доступ к ЛЭП.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 июля 2021 г. по делу № А40-217659/2020.
Суд установил, что здание возведено в 2000 г., тогда как ЛЭП введена в эксплуатацию в 2009 г. При этом собственник здания представил заключение о том, что оно не расположено в границах зоны ЛЭП, там размещена автобусная остановка. К тому же экспертиза пришла к выводу, что здание отвечает требованиям нормативно-технической документации и находится в исправном техническом состоянии, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 23 марта 2022 г. по делу № 8Г-5025/2022 [88-7752/2022].
Сетевая организация настаивала на сносе садового дома 1994 г. постройки, в то время как охранная зона была установлена в 2009 г. При этом не было доказательств угрозы причинения вреда жизни и здоровью граждан, повреждения имущества физических или юридических лиц. Кроме того, суд посчитал незначительным нарушение охранной зоны — 11 метров при допустимых 15 метрах. Также суд учел, что ЛЭП находится вблизи дороги, а садовый дом — по другую сторону ЛЭП. Такое расположение дома не препятствует обслуживанию ЛЭП со стороны дороги.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2021 г. по делу № А40-17747/2020.
Истец не доказал, что объекты недвижимости нужно демонтировать из-за нарушения ответчиком правил использования территории с особым режимом. Истец представил акт обследования и приложил к нему фотографии. Однако они не указывали на то, что на участке в охранной зоне расположены гаражи и стоянки, подлежащие демонтажу. Суд решил, что уместнее будет не их демонтаж, а привлечение ответчика к административной ответственности. Причем к такому выводу он пришел без экспертизы, исходя лишь из представленной истцом документации.
2. Суд поддержал требования о сносе (демонтаже).
Основания для сноса:
- объект недвижимости размещен в границах охранной зоны;
- строительство объекта недвижимости не согласовано с сетевой организацией (это необходимо согласно Постановлению № 160).
Определение Верховного Суда РФ от 20 февраля 2018 г. № 305-ЭС17-22959.
Суды удовлетворили требования о сносе автомойки, поскольку ее строительство не было согласовано с собственником ЛЭП 220 кВ. Они пришли к выводу, что автомойка размещена незаконно.
Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2021 г. № 10АП-13609/21 по делу № А41-60672/2020.
Суд удовлетворил требования о сносе складов, опираясь на результаты судебной экспертизы. Было установлено, что постройки возвели в охранной зоне с нарушением противопожарных норм и их расположение создавало угрозу жизни и здоровью граждан.
Решение Арбитражного суда Московской области от 5 сентября 2022 г. по делу № А41-31486/22.
Суд принял решение о сносе модульной автомойки, так как она была построена в 2014 г., а ЛЭП 220кВ — в 1965 г. Значит, ответчик не мог не знать о нахождении ЛЭП на участке. К тому же он и не оспаривал факт размещения автомойки в охранной зоне. Суд пришел к выводу о нарушении требований эксплуатации объектов недвижимости в охранных зонах ЛЭП.
Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 9 июня 2021 г. по делу № 8Г-9277/2021[88-12690/2021].
Суд принял решение о сносе крытой парковки, поскольку ее расположение в охранной зоне:
- нарушало права и интересы истца — организации, эксплуатирующей ЛЭП;
- могло причинить вред жизни и здоровью граждан, находящихся в охранной зоне;
- могло спровоцировать аварийную ситуацию и создать угрозу безопасности эксплуатации ЛЭП.
ЛЭП введена в эксплуатацию в 1944 г., и земельный участок был ограничен в использовании еще до появления на нем парковки. Ее возведение в охранной зоне ответчик с сетевой организацией не согласовал. При этом, если бы произошел несчастный случай, например человека поразило электрическим током, именно сетевая организация несла бы ответственность за вред как владелец ЛЭП — источника повышенной опасности.
Как защитить свои интересы в суде?
Суды нередко выносят решения в пользу собственников недвижимости, чтобы защитить их права. Так что шансы на спасение построек от сноса высоки.
Чтобы убедить суд в том, что объект недвижимости не стоит сносить:
- установите, расположен ли объект недвижимости в охранной зоне;
- инициируйте проведение технической или строительно-технической экспертизы, чтобы узнать, создает ли объект недвижимости в охранной зоне угрозу безопасности, жизни и здоровью граждан;
- установите дату ввода в эксплуатацию объекта электросетевого хозяйства, дату постройки или государственной регистрации права собственности на объект недвижимости;
- обоснуйте, что снос — крайняя и несоразмерная нарушению мера.
Помните, что выход можно найти даже из безнадежной ситуации. Например, объекты электросетевого хозяйства нередко строятся с нарушением проектной документации. Это обстоятельство может повлиять на судьбу охранной зоны и, следовательно, на решение вопроса о сносе спорной постройки.
Материал раздела «АГ-Эксперт» «Адвокатской газеты».
Автор: адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, МГКА «Горбачев и партнеры» Анастасия Иванова
Источник изображения: freepik.com
