Новые правила перераспределения земли
Федеральный закон № 12-ФЗ вносит изменения в статьи 39.28 и 39.29 Земельного кодекса РФ. С февраля действует новое основание для перераспределения земельных участков — устранение недостатков конфигурации — а сама процедура существенно упрощена.
Подпункт 3.1, введенный в статью 39.28 ЗК РФ, допускает перераспределение государственных и частных земельных участков для устранения следующих недостатков: вклинивания, вкрапливания, изломанности границ, чересполосицы, а также в случаях, когда конфигурация участка делает невозможным размещение объектов недвижимости.
До принятия закона единственным инструментом в таких ситуациях был проект межевания — он стоил минимум 450–500 тысяч рублей. Теперь основанием служит схема расположения участка на кадастровом плане территории, которую можно подготовить через сервис ФГИС ЕЦП НСПД «Земля просто». Перераспределение проводится без торгов.
Площадь частного участка по итогам процедуры может увеличиться не более чем на 1 000 квадратных метров либо до установленного максимального размера. За прирост собственник уплачивает сумму пропорционально кадастровой стоимости присоединяемой земли. Региональные и местные органы власти вправе самостоятельно определять категории граждан, которых можно освободить от этой платы.
Новый закон также уточняет процедурные сроки, которые напрямую влияют на планирование сделки. После того как уполномоченный орган получает сведения о земельных участках, которые образуются в результате перераспределения, он обязан в течение максимум 30 дней направить заявителю подписанных экземпляров проект соглашения. Заявитель, в свою очередь, должен подписать соглашение не позднее 30 дней с момента его получения. Пропуск этого срока лишает права оформить перераспределение в рамках данного обращения.
Еще одно важное изменение касается государственной регистрации недвижимости. В пункт 28 части 1 статьи 26 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесено уточнение: основания для приостановления регистрации теперь прямо включают несоответствие участков, которые образуются, требованиям к их формированию — в том числе в случае перераспределения. Участок, который нарушает новые нормы, не пройдет регистрацию, ошибки в конфигурации или превышение допустимого прироста площади будут выявлены на этапе Росреестра.
Критическое ограничение
Воспользоваться новым механизмом можно лишь один раз. Это ограничение имеет прямые практические последствия, поэтому требует особого внимания.
В беседе с порталом «Сфера» юрист Александр Бударагин указал на реальный негативный сценарий: если после исправления границ изменится градостроительный регламент или собственник скорректирует планы застройки, он «снова окажется в той же ситуации — с неудобной конфигурацией участка, но решить проблему уже не сможет».
Аркадий Хохлов, сооснователь компании Noco, работающей в сфере земельного девелопмента, в интервью «Сфере» назвал это требование дисциплинирующим фактором: однократность «сильно повышает требования к качеству проектирования и предпроектной проработки на старте».
По его словам, если перераспределение проведено грамотно, с учетом актуальной градостроительной документации и перспектив развития территории — повторная необходимость в процедуре, как правило, не возникает.
Как рассказала «Сфере» эксперт по недвижимости Анна Зеленская, перед инициированием перераспределения необходимо совместно с кадастровым инженером проработать итоговую конфигурацию участка с учетом всех долгосрочных планов клиента. Использовать право на процедуру «на вырост» без такой проработки — осознанно создавать правовую проблему в будущем.
Новые риски для владельцев участков
Наиболее дискуссионная норма закона — право публичных органов уменьшать площадь частного участка в рамках процедуры перераспределения. Механизм не предусматривает возмещения рыночной стоимости утрачиваемой части земли, что принципиально отличает его от изъятия для государственных нужд по главе VII.1 Земельного кодекса РФ.
Собеседница «Сферы», руководитель обособленного подразделения ПРАВОКАРД в городе Владимир Наталья Гребнева назвала этот риск системным. По ее оценке, новый механизм «позиционируемый как инструмент защиты прав собственников, на практике несет риски безвозмездного уменьшения земельных участков и ограничения возможностей их освоения». Фактически, указала спикер, появляется легальный способ сократить частный участок, минуя полноценную процедуру изъятия и выплату компенсации по рыночной стоимости.
Аркадий Хохлов придерживается более сдержанной позиции. Девелопер считает, что речь идет о формализации процессов, которые прежде проходили через куда более громоздкие процедуры, а не о новом способе изъятия. Тем не менее он признает: все будет зависеть от того, насколько корректно регионы станут трактовать понятие «недостатки конфигурации».
В 2026 году важно следить, чтобы уменьшение участка с недостатками было строго обосновано градостроительной документацией и не являлось произвольным решением, добавила эксперт Анна Зеленская. Это будет означать для собственников: их владение соответствует всем актуальным нормам, что в долгосрочной перспективе повысит его ликвидность и снизит риски будущих претензий.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
