Стоит отметить, что изменения в федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не предполагают «засекречивания данных» о собственнике.
Владелец имущества по-прежнему может одобрить публичное раскрытие сведений о себе по запросу третьих лиц. Для этого ему необходимо подать в Росреестр соответствующее заявление.Также информацию о собственнике можно получить по запросу нотариуса, после проведенной предварительной проверки лиц, интересующихся этими сведениями.
Мнения
С одной стороны, изменения призваны защитить персональные данные собственников недвижимости — граждан и «закрыть» эту информацию от всех третьих лиц. С другой стороны, нововведения могут существенно изменить рынок недвижимости, причем не в лучшую сторону, считает кандидат юридических наук, эксперт в области договорного права и судебных разбирательств Дарья Петрова.
Абсолютное большинство покупателей заказывают выписку из ЕГРН. Это позволяет проверить факт принадлежности объекта продавцу и защитить себя от возможных проблем. Такой же логикой руководствуются и залогодержатели, которые снижают свои риски утраты права залога.
«С учетом изменений в закон в выписке из ЕГРН теперь не будет указан собственник недвижимости. Соответственно, проверка объекта недвижимости по данным ЕГРН путем получения выписки ЕГРН на объект не позволит покупателю или залогодержателю защитить себя. Так, банки уже в ряде случаев запрашивают у клиентов выписки из ЕГРН, хотя раньше получали их самостоятельно через сервисы Росреестра», — отмечает Дарья Петрова.
О серьезных рисках, связанных с невозможностью покупателя перепроверить данные собственника, говорит и управляющий партнер юридической компании Freeviser Михаил Паюшин.
«Для проверки сделки теперь требуется, чтобы собственник самостоятельно заказал выписку к МФЦ и предоставил ее покупателю. При этом у покупателя нет возможности проверить эти данные на актуальность и достоверность, поскольку повторная выписка в день сделки не выдается. Покупатель может попросить собственника на время сделки открыть данные по объекту недвижимости, но только собственнику решать, открывать доступ или нет», — рассказывает эксперт.
При этом Михаил Паюшин отмечает, что несогласие собственника открыть данные — весомый повод задуматься о юридической чистоте приобретаемой недвижимости. Некоторые из экспертов придерживаются мнения, что каких-то серьезных изменений от закона ждать не стоит. Разве что теперь точно нельзя будет просто «полюбопытствовать» — заказать выписку на любой объект и посмотреть, кто его собственник, считает юрист по недвижимости, основатель юридического партнерства «Мелешко Консалтинг» Антон Мелешко.
«Я не думаю, что это какие-то серьезные изменения, так как это касается только физических лиц. Чуть сложнее станет проверять объекты именно в организационном плане, но фундаментальных сдвигов в законодательстве я не вижу. В судебных разбирательствах также проблем возникнуть не должно, так как у суда есть право требовать регистрационное дело на объект, если идет разбирательство, даже с введением нового закона. Здесь ничего не изменится», — отмечает юрист.
Есть среди экспертов и те, кто видит в новшествах позитивную сторону. Так, по мнению руководителя агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость» Марии Румянцевой закон решит сразу несколько проблем:
- мошенники, ранее подделывающие документы при продаже жилья, не смогут использовать данные владельца;
- на данных собственника перестанут паразитировать журналисты, постоянно сверяющие рыночную стоимость недвижимости, принадлежащую «звездам» и чиновникам, с их доходами;
- личные данные военных и политиков будут недоступны лицам, проводящим террористические действия на территории России
Прогнозы
С 1 марта оборот недвижимости усложнится, считает эксперт в области договорного права и судебных разбирательств Дарья Петрова. Станет труднее проверять объекты недвижимости, а сделки с недвижимым имуществом будут совершаться дольше. Индикатором могут стать сложноструктурированные сделки, которые сами по себе долго согласуются сторонами, что влечет необходимость проверять право на объект недвижимости неоднократно.
«Эта тенденция будет характерна для всего рынка: купли-продажи недвижимости (как непосредственной, так и с привлечением риелторов и агентств недвижимости), кредитования граждан и юридических лиц под залог недвижимости, принадлежащей таким гражданам или владельцам бизнеса. Чуть в меньшей степени пострадает рынок аренды недвижимости за счет того, что, например, аренда (наем) жилой недвижимости не всегда связан с проверкой арендатором прав на сдаваемый в аренду объект недвижимости», — уточняет эксперт.
По мнению Михаила Паюшина, чтобы минимизировать риски, связанные с юридической частотой объекта, рынок, скорее всего, начнет развиваться по «нотариальному» сценарию.
«Так как по запросу нотариусов выписки предоставляются без ограничений и с полным содержанием, это может означать, что в ближайшем будущем мы увидим повышение числа нотариальных сделок с недвижимостью, что автоматически приведет к смещению зоны ответственности за сделку с риелтора на нотариуса», — уверен юрист.
