Право банкрота на ипотечные деньги раньше было не урегулировано. Одни управляющие оставляли должникам часть средств, другие — нет. Верховный суд попытался навести порядок с помощью определений 2023 года, однако суммы оставались предметом споров. Теперь в 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» появилась новая статья 213.27-1, которая фиксирует конкретную формулу.
Суть вопроса: формула 80-10-10
Остаток средств от продажи ипотечного жилья распределяется так: сначала покрываются расходы на сохранность объекта и проведение торгов, затем выручка делится на три части.
Восемьдесят процентов уходят залоговому кредитору — банку — в пределах фактического долга с учетом штрафов и процентов. Десять процентов — кредиторам первой и второй очереди, если иного имущества должника не хватает. И еще десять процентов — самому должнику. Но не более суммы первоначального взноса и фактически внесенных ипотечных платежей.
Если после всех расчетов остается остаток, то он тоже идет должнику. Это важная деталь: закон не ограничивает человека только десятью процентами. Когда долг перед банком уже в основном погашен, а квартира продана дорого, разница может оказаться существенной.
Арбитражный суд вправе снизить причитающуюся должнику сумму — если она позволяет купить жилье, «явно превышающее разумную потребность», или при признаках недобросовестности банкрота. Что именно считать «явным превышением» и «разумной потребностью» — закон не уточняет. Это остаётся на усмотрение суда, и именно здесь начинается главная неопределенность.
«10% — не гарантия, а верхняя планка»
Юрист Николай Немков, управляющий партнер компании «Консультант», предупредил: распространенное прочтение нормы уже порождает завышенные ожидания.
«Популярная мысль о том, что должнику якобы гарантированы 10 процентов от продажи, звучит слишком упрощенно. Эти деньги рассчитываются не от всей цены объекта, а от суммы, которая остается после специальных расходов. Более того, предел этой выплаты связан с размером первоначального взноса и фактически внесенных ипотечных платежей», — считает он.
По его словам, реформа не меняет главного: квартира все равно будет продана. Новый механизм лишь делает последствия не такими жесткими. Реальный остаток средств от продажи ипотечного жилья при банкротстве критически зависит от цены торгов, а принудительная продажа почти всегда проигрывает рыночной.
Немков также указал: практическая ценность закона особенно заметна в одном случае: семья внесла ощутимый первоначальный взнос, долго платила ипотеку и к моменту банкротства остаток долга уже невелик. В такой ситуации механизм действительно способен дать финансовую опору. Для большинства же должников это не защита жилья, а более мягкая форма его утраты.
При этом Немков отдельно обратил внимание на процессуальный момент: с 2024 года при определенных условиях появилась возможность попытаться сохранить квартиру через мировое соглашение с банком. На практике этот путь нередко оказывается разумнее, чем спор уже после торгов за то, сколько денег останется на жизнь.
Повторные торги и дисконт: как реальность расходится с расчетом
Здесь кроется структурная проблема, о которой в законе — ни слова. Торги в банкротстве — это не обычный рынок. Ограниченный круг покупателей, сжатые сроки, юридические риски для приобретателя — все это давит на цену. Повторные торги снижают стоимость еще сильнее. Если и они не состоялись, банк вправе оставить жилье за собой по оценке, которая может быть заметно ниже рыночной.
Итог предсказуем: чем ниже цена реализации, тем меньше у семьи остается реальных денег — не на покупку нового жилья, так хотя бы на аренду. Размер остатка средств от продажи ипотечного жилья при банкротстве таким образом определяется не законом, а тем, как сложатся торги.
Дополнительный источник споров — состав «фактически внесенных платежей». Какие именно суммы считать внесенными самим должником, а не, например, третьими лицами или за счет материнского капитала? Закон молчит, судебная практика пока не сформирована.
Закон обошел семейные коллизии стороной
Новая норма защищает должника и членов семьи, совместно с ним проживающих. Но что происходит с бывшими супругами, детьми от другого брака, прописанными отдельно? Екатерина Кудряшова, кандидат юридических наук, доцент РАНХиГС и практикующий семейный юрист, видит здесь большую проблему.
«Бывшая супруга, дети от другого брака и иные близкие, проживающие отдельно, в данную конструкцию прямо не встроены. Новый закон не снял семейные коллизии, связанные с режимом общего имущества супругов, алиментными обязательствами и жилищными интересами детей», — отметила она.
По ее оценке, интересы отдельно проживающих придется защищать через споры о долях, алиментах и самостоятельные требования в деле о банкротстве. Универсального решения закон не дает.
Активная позиция — не опция, а необходимость
Юрист, экономист, эксперт по банкротству Алексей Передера обратил внимание на практическую сторону: формально право банкрота на ипотечные деньги закреплено как обязанность финансового управляющего. Но пассивность может дорого обойтись.
«Должнику важно занимать активную позицию. Необходимо прямо обратиться к управляющему и указать на свою ситуацию, обозначить, что реализуемое жилье является единственным. Нужно внимательно проверить расчет, который сделает управляющий. При наличии ошибок или сомнений следует заявлять возражения», — полагает Алексей Передера.
Он также предупреждает: кредиторы вправе требовать уменьшения причитающейся суммы — как по критерию «разумности» жилищной потребности, так и через оспаривание добросовестности должника. И закон не устанавливает нижнюю границу возможного снижения. Теоретически суд может уменьшить долю должника до символической величины — и никакой защиты от этого в тексте нет.
Что в итоге
Новый закон — шаг в правильном направлении. До его принятия человек мог выйти из банкротства буквально с нулем на руках, даже если годами добросовестно платил ипотеку. Теперь хотя бы часть вложенного формально защищена.
Изображение создано Freepik, www.freepik.com
