Банкротам сохранят 5% от продажи единственного жилья: новые меры защиты должников

В России планируют внедрить механизм, который позволит банкротам сохранить часть средств после продажи их единственного жилья, приобретенного в ипотеку. Соответствующие поправки к закону «О несостоятельности (банкротстве)» уже приняты Госдумой в первом чтении. Почему в данном случае не действует правило запрета на реализацию единственного жилья должника и какую сумму банкрот сможет получить после продажи недвижимости, рассказываем в материале «Сферы».
Время прочтения: 7 минут

Защищает ли закон право на жилище при банкротстве?

Право гражданина на жилище закреплено в ст. 40 Конституции РФ и ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. Согласно этим нормам, единственное жилье должника не подлежит изъятию в рамках исполнительного производства или процедуры банкротства. Однако из этого правила есть исключение — недвижимость, находящаяся в залоге у банка, то есть приобретенная в ипотеку.

Что предлагает новый законопроект?

В настоящее время Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» допускает сохранение ипотечного жилья за должником, если оно является единственным для него и его семьи. Однако в этом случае заемщик обязан погасить долг перед кредитором.

«Сейчас Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» позволяет должнику сохранить ипотечное жилье, если для заемщика и его семьи оно единственное. Однако денежные средства кредитору в этом случае придется выплатить», — отмечает генеральный директор ООО «Долгам.Нет» Дмитрий Донсков.

Формализация судебной практики

Как поясняет руководитель отдела сопровождения клиентов по кредитам и долгам компании «Финансово-правовой альянс» Евгения Боднар, предлагаемые поправки закрепляют уже сложившуюся судебную практику. Она заключается в том, что банкроту предоставляется право сохранить часть суммы, полученной от продажи единственного ипотечного жилья.

«На заре банкротства физических лиц эти деньги уходили не только залоговому кредитору, но и прочим кредиторам. В 2023 году Верховный суд вынес два знаковых определения № 304-ЭС23-2129 (3) и № 307-ЭС22-27054, которые коренным образом изменили ситуацию. А в 2024 году вопросом озадачился и КС РФ в своем Постановлении №28-П, велев устранить неопределенности в законе»,  объясняет спикер.

Что дальше? 

Согласно новому законопроекту, деньги, вырученные от продажи единственного ипотечного жилья банкрота, будут распределяться следующим образом:

1) Оплата расходов на реализацию имущества
Сначала покрываются затраты на организацию продажи недвижимости и ее сохранность до момента реализации.

2) 90% – погашение задолженности перед залоговым кредитором
Основная часть средств направляется на выплату ипотечного долга, включая основной долг, штрафные санкции и мораторные проценты. Если долг меньше этой суммы, оставшиеся средства остаются в конкурсной массе.

3) 5% – расчет с кредиторами первой и второй очереди
Эта часть идет на погашение задолженности перед кредиторами первой и второй очереди (например, по алиментам или компенсациям вреда), если в конкурсной массе нет других средств. Если таких кредиторов нет или их требования составляют меньшую сумму, оставшиеся деньги могут быть переданы залоговому кредитору.

4) 5% – на покупку нового жилья для банкрота
Эта сумма, а также возможные остатки с предыдущих этапов, передаются гражданину. Средства исключаются из конкурсной массы и могут быть использованы для приобретения нового жилья.

«Если у должника есть супруг (в том числе бывший), а жилье является совместно нажитым, расчеты усложняются. Однако супруг также получит сумму, пропорциональную своей доле», – поясняет Евгения Боднар.

Она также отмечает, что предложенная схема фактически закрепляет уже сложившуюся судебную практику. Ранее действовало распределение в пропорции 80-10-10, при котором 10% выделялись на покрытие расходов по делу о банкротстве и продаже недвижимости. Новый законопроект изменяет этот баланс, увеличивая защиту интересов должников.

Есть нюансы

Законопроект предполагает, что должник сможет использовать 5% от суммы продажи ипотечного жилья на приобретение нового объекта (полностью или частично) либо на аренду жилого помещения сроком до трех лет. Однако этот механизм вызывает определенные опасения у специалистов.

Адвокат КККА Евгения Яковлева отмечает, что предлагаемая мера не учитывает реальную ситуацию на рынке недвижимости.

«Возможно, в Москве 5% от продажи квартиры действительно позволят арендовать жилье или приобрести небольшой объект. На практике средняя стоимость продажи квартиры с торгов в регионах составляет 3–5 млн рублей, а 5% от этой суммы  это 150–250 тысяч рублей. Этого хватит максимум на аренду однокомнатной квартиры на 6–10 месяцев, но никак не на три года»,  поясняет эксперт.

По словам специалиста, законопроект не учитывает расходы на вознаграждение финансового управляющего, который в настоящее время составляет 7% от конкурсной массы.

«В такой ситуации независимые управляющие могут просто не назначаться на подобные процедуры. Никто не захочет заниматься длительным банкротным процессом (от года и более) с высокими рисками и ответственностью за 25 тысяч рублей,  подчеркивает Яковлева. — По итогу можем получить управляющего, который действует в интересах только одной стороны. Например, затягивает продажу в надежде, что заемщик его «отблагодарит», – добавляет  Евгения Яковлева.

Граждане, чьи единственные ипотечные квартиры выставляются на торги в рамках банкротства, – это, как правило, либо лица, изначально не планировавшие выплачивать кредит, либо заемщики, не готовые к переговорам.

В большинстве случаев банки предлагают заемщикам альтернативные решения:

  • Возможность продать недвижимость самостоятельно, чтобы получить за нее большую сумму.
  • Рассрочку платежа.
  • Временное проживание в жилье до момента его реализации.

Закон о банкротстве тоже дает возможность подписать индивидуальную рассрочку только на ипотеку, списав остальные кредиты. На принудительную продажу объекты выходят только при крайней несговорчивости заемщика и его незаинтересованности в конструктивном решении.

Как подчеркнула Евгения Яковлева в комментарии, введение этого закона может повысить стоимость ипотечного кредита.

Однако часть экспертов "Сферы" полагают, что изменения направлены на создание более справедливых условий для должников и банкротов.

При вынесении решений об изъятии и продаже единственного жилья суды во многом руководствуются субъективной оценкой, а ипотечные квартиры не подпадают под защиту, так как считаются залоговой собственностью банка до полного погашения кредита.

«Суды основываются на собственной практике, и единых стандартов по таким делам пока нет. Фактически ипотечные квартиры не считаются единственным жильем должника, поскольку до выплаты кредита принадлежат банку», – отмечает юрист, член Ассоциации юристов России Никита Тарновский.

В судебной практике встречаются решения, позволяющие должникам сохранить хотя бы минимальное жилье. Никита Тарновский приводит пример: если в процедуре банкротства продается квартира большой площади, суд может обязать кредиторов предоставить должнику альтернативное жилье минимальной площади в том же регионе.

Новые поправки в законодательство должны привести судебную практику в соответствие с реальными условиями, учитывая как интересы заемщиков, так и права кредиторов. Это позволит сформировать прозрачный механизм для защиты прав должников без ущерба для банковской системы.

Рекомендуем

Статья

Суды и банкротство: границы участия и контроля

Институт банкротства, оставаясь законодательно «застывшим», вынуждает суды брать на себя роль «теневого законодателя». Через двойной надзор — от конкретных дел до конституционного толкования — они не только гасят «войну», но и создают прецеденты, компенсируя существующие правовые пробелы. Почему суд стал ключевым «корректором» процедур, а документарное производство — спасением для кредиторов? Рассказывает «Сфера».

Статья

Закон о банкротстве: в каком направлении движется реформа

Эксперты и представители госорганов в рамках Петербургского международного юридического форума (ПМЮФ) обсудили необходимость модернизации института банкротства. Недостаточная эффективность реабилитационных процедур, их редкое применение, а также конфликты, вызванные недостоверностью данных – вот те из немногих проблем, требующих решения.

Авторский взгляд

Как финансовый анализ помогает юристам выигрывать дела о банкротстве

Применение экономических инструментов становится критически важным в вопросах о несостоятельности. Особенно когда речь заходит о субсидиарной ответственности. Чтобы доказать, почему компания обанкротилась и кто в этом виноват, суду нужны не только юридические аргументы, но и экономическая картина происходящего. Здесь на помощь приходит финансовый анализ. Какие инструменты стоит использовать и как применять их на практике — рассказывает в своей авторской колонке антикризисный управляющий, руководитель Единой программы подготовки арбитражных управляющих Университета Лобачевского и автор телеграм-канала «Антикризисный управляющий» Валерия Кирюченкова.

Нужно хоть что-то написать