Защищает ли закон право на жилище при банкротстве?
Право гражданина на жилище закреплено в ст. 40 Конституции РФ и ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ. Согласно этим нормам, единственное жилье должника не подлежит изъятию в рамках исполнительного производства или процедуры банкротства. Однако из этого правила есть исключение — недвижимость, находящаяся в залоге у банка, то есть приобретенная в ипотеку.
Что предлагает новый законопроект?
В настоящее время Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» допускает сохранение ипотечного жилья за должником, если оно является единственным для него и его семьи. Однако в этом случае заемщик обязан погасить долг перед кредитором.
«Сейчас Федеральный закон №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» позволяет должнику сохранить ипотечное жилье, если для заемщика и его семьи оно единственное. Однако денежные средства кредитору в этом случае придется выплатить», — отмечает генеральный директор ООО «Долгам.Нет» Дмитрий Донсков.
Формализация судебной практики
Как поясняет руководитель отдела сопровождения клиентов по кредитам и долгам компании «Финансово-правовой альянс» Евгения Боднар, предлагаемые поправки закрепляют уже сложившуюся судебную практику. Она заключается в том, что банкроту предоставляется право сохранить часть суммы, полученной от продажи единственного ипотечного жилья.
«На заре банкротства физических лиц эти деньги уходили не только залоговому кредитору, но и прочим кредиторам. В 2023 году Верховный суд вынес два знаковых определения № 304-ЭС23-2129 (3) и № 307-ЭС22-27054, которые коренным образом изменили ситуацию. А в 2024 году вопросом озадачился и КС РФ в своем Постановлении №28-П, велев устранить неопределенности в законе», — объясняет спикер.
Что дальше?
Согласно новому законопроекту, деньги, вырученные от продажи единственного ипотечного жилья банкрота, будут распределяться следующим образом:
1) Оплата расходов на реализацию имущества
Сначала покрываются затраты на организацию продажи недвижимости и ее сохранность до момента реализации.
2) 90% – погашение задолженности перед залоговым кредитором
Основная часть средств направляется на выплату ипотечного долга, включая основной долг, штрафные санкции и мораторные проценты. Если долг меньше этой суммы, оставшиеся средства остаются в конкурсной массе.
3) 5% – расчет с кредиторами первой и второй очереди
Эта часть идет на погашение задолженности перед кредиторами первой и второй очереди (например, по алиментам или компенсациям вреда), если в конкурсной массе нет других средств. Если таких кредиторов нет или их требования составляют меньшую сумму, оставшиеся деньги могут быть переданы залоговому кредитору.
4) 5% – на покупку нового жилья для банкрота
Эта сумма, а также возможные остатки с предыдущих этапов, передаются гражданину. Средства исключаются из конкурсной массы и могут быть использованы для приобретения нового жилья.
«Если у должника есть супруг (в том числе бывший), а жилье является совместно нажитым, расчеты усложняются. Однако супруг также получит сумму, пропорциональную своей доле», – поясняет Евгения Боднар.
Она также отмечает, что предложенная схема фактически закрепляет уже сложившуюся судебную практику. Ранее действовало распределение в пропорции 80-10-10, при котором 10% выделялись на покрытие расходов по делу о банкротстве и продаже недвижимости. Новый законопроект изменяет этот баланс, увеличивая защиту интересов должников.
Есть нюансы
Законопроект предполагает, что должник сможет использовать 5% от суммы продажи ипотечного жилья на приобретение нового объекта (полностью или частично) либо на аренду жилого помещения сроком до трех лет. Однако этот механизм вызывает определенные опасения у специалистов.
Адвокат КККА Евгения Яковлева отмечает, что предлагаемая мера не учитывает реальную ситуацию на рынке недвижимости.
«Возможно, в Москве 5% от продажи квартиры действительно позволят арендовать жилье или приобрести небольшой объект. На практике средняя стоимость продажи квартиры с торгов в регионах составляет 3–5 млн рублей, а 5% от этой суммы — это 150–250 тысяч рублей. Этого хватит максимум на аренду однокомнатной квартиры на 6–10 месяцев, но никак не на три года», — поясняет эксперт.
По словам специалиста, законопроект не учитывает расходы на вознаграждение финансового управляющего, который в настоящее время составляет 7% от конкурсной массы.
«В такой ситуации независимые управляющие могут просто не назначаться на подобные процедуры. Никто не захочет заниматься длительным банкротным процессом (от года и более) с высокими рисками и ответственностью за 25 тысяч рублей, — подчеркивает Яковлева. — По итогу можем получить управляющего, который действует в интересах только одной стороны. Например, затягивает продажу в надежде, что заемщик его «отблагодарит», – добавляет Евгения Яковлева.
Граждане, чьи единственные ипотечные квартиры выставляются на торги в рамках банкротства, – это, как правило, либо лица, изначально не планировавшие выплачивать кредит, либо заемщики, не готовые к переговорам.
В большинстве случаев банки предлагают заемщикам альтернативные решения:
- Возможность продать недвижимость самостоятельно, чтобы получить за нее большую сумму.
- Рассрочку платежа.
- Временное проживание в жилье до момента его реализации.
Закон о банкротстве тоже дает возможность подписать индивидуальную рассрочку только на ипотеку, списав остальные кредиты. На принудительную продажу объекты выходят только при крайней несговорчивости заемщика и его незаинтересованности в конструктивном решении.
Как подчеркнула Евгения Яковлева в комментарии, введение этого закона может повысить стоимость ипотечного кредита.
Однако часть экспертов "Сферы" полагают, что изменения направлены на создание более справедливых условий для должников и банкротов.
При вынесении решений об изъятии и продаже единственного жилья суды во многом руководствуются субъективной оценкой, а ипотечные квартиры не подпадают под защиту, так как считаются залоговой собственностью банка до полного погашения кредита.
«Суды основываются на собственной практике, и единых стандартов по таким делам пока нет. Фактически ипотечные квартиры не считаются единственным жильем должника, поскольку до выплаты кредита принадлежат банку», – отмечает юрист, член Ассоциации юристов России Никита Тарновский.
В судебной практике встречаются решения, позволяющие должникам сохранить хотя бы минимальное жилье. Никита Тарновский приводит пример: если в процедуре банкротства продается квартира большой площади, суд может обязать кредиторов предоставить должнику альтернативное жилье минимальной площади в том же регионе.
Новые поправки в законодательство должны привести судебную практику в соответствие с реальными условиями, учитывая как интересы заемщиков, так и права кредиторов. Это позволит сформировать прозрачный механизм для защиты прав должников без ущерба для банковской системы.
