ВС РФ опубликовал новый обзор практики (№ 12/2026) по оспариванию сделок с жилыми помещениями. Документ содержит принципиально новые правовые позиции, которые меняют сложившиеся подходы к судебной защите участников сделок с недвижимостью.
«Даже если мошенники ввели человека в заблуждение, и он в результате продал свое жилье, это не гарантирует автоматического возврата квартиры по статье 178 Гражданского кодекса РФ. Судебное разбирательство потребует тщательного анализа поведения второй стороны сделки: насколько добросовестно она действовала и имела ли возможность распознать заблуждение, которым руководствовался продавец», — отмечает Яна Кириллова, партнер-основатель адвокатского бюро «Куприянов, Кириллова и Партнеры» (K&K Partners).
Управляющий партнер, адвокат АБ «АВЕДА» Елена Музалевская уточняет, что заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточным основанием для ее оспаривания.
«Если продавец утверждает, что продал квартиру, полагая, что таким образом защищает ее от мошенников, или рассчитывая, что сделка впоследствии будет отменена, это не будет признано существенным заблуждением. Продавец желал совершить именно сделку купли-продажи, осознавал ее правовые последствия, а значит, его заблуждение касалось лишь мотивов, побудивших его к совершению сделки», — поясняет она.
Кругом обман
ВС четко установил критерии, по которым сделка может быть признана недействительной. Одно из них — покупатель знал об обмане.
«Покупатель считается осведомленным, если обманщик был его представителем, например, риелтором или действовал в его интересах», — рассказывает Елена Васильева, практикующий юрист, партнер юридической компании «Джей Си».
Елена Музалевская приводит пример рассмотренного ВС дела. В нем продавец была введена в заблуждение мошенниками, которые требовали от нее заключить договор купли-продажи при посредничестве конкретного риелторского агентства. «Суд установил, что агентство фактически действовало в интересах мошенников, и признал этот факт достаточным для того, чтобы считать покупателя осведомленным об обмане продавца», — объясняет Музалевская.
При оспаривании сделки на основании статьи 177 ГК РФ (неспособность понимать значение своих действий) простое наличие диагноза не станет достаточным основанием.
«Продавцу нужно доказать свое психическое состояние именно на момент подписания договора. Если он откажется от экспертизы, суд может отказать в иске», — говорит Елена Васильева.
Добросовестный покупатель
Эксперты сходятся в том, что новые разъяснения существенно усиливают защиту добросовестных покупателей.
Елена Васильева, практикующий юрист, партнер юридической компании «Джей Си», выделяет следующие критерии, которые помогут попасть в статус «добросовестности»:
- покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец находится под влиянием мошенников;
- действовал с должной осмотрительностью (проверял документы);
- совершил сделку на рыночных условиях.
Кириллова конкретизирует, что добросовестным теперь будет считаться покупатель, который заранее проверил документы и согласие всех заинтересованных лиц на отчуждение имущества (например, нотариально заверенное согласие супруга).
«Советую покупателям включать в договор купли-продажи недвижимости условие, согласно которому продавец заверяет и гарантирует, что он действует добровольно, а не под влиянием третьих лиц, представителей органов власти или мошенников», — рекомендует Яна Кириллова.
Елена Музалевская приводит пример рассмотренного ВС дела, в котором покупатель лично встречался с продавцом, общался с ним при подписании предварительного и основного договоров, по просьбе продавца согласился на расчеты через банковский сейф.
«Продавец действиями и словами подтверждал осознанное намерение продать жилье. При таких обстоятельствах покупатель не мог и не должен был распознать, что продавец заблуждается относительно мотивов сделки», — говорит она.
При этом нижестоящие суды посчитали, что поведение покупателя не имеет правового значения, и удовлетворили иск продавца. «Верховный Суд разъяснил, что это является нарушением закона, и отказал в признании сделки недействительной», — добавляет эксперт.
Без денег и жилья
По словам Музалевской, теперь обе стороны сделки имеют равную степень защиты. Если продавец стал жертвой мошенников, но покупатель при этом действовал добросовестно, не знал и не мог знать об обмане, то его интересы защищаются законом не меньше, чем интересы продавца.
«Недопустимо перекладывать на добросовестного покупателя последствия преступных действий третьих лиц, в которых он не участвовал», — поясняет она.
При этом, по словам Яны Кирилловой, бремя доказывания всех обстоятельств (заблуждения, обмана, неспособности понимать свои действия) лежит на истце, оспаривающем сделку.
«Продавцу следует доказать тот факт, что он находился под влиянием или обманом третьих лиц, и покупателю было об этом известно или были явные признаки такого влияния (обмана). Например, продажа недвижимости по заниженной цене, сообщение некоторых сведений самим продавцом покупателю», — говорит она.
И если сделка все-таки признается недействительной, то риски остаться без всего минимизированы.
«Применяется двусторонняя реституция: покупатель должен вернуть квартиру продавцу, а продавец – вернуть покупателю уплаченные за нее деньги. Это предотвращает ситуацию, когда одна из сторон остается и без денег, и без жилья», — отмечает Елена Васильева.
В итоге благодаря разъяснениям Верховного Суда участники рынка недвижимости получают понятную и, что важно, предсказуемую картину. Покупатель, проявивший должную осмотрительность, может быть уверен в защите приобретенного жилья от изъятия.
Это не означает, что жертвы мошенничества остались без защиты. Закон по-прежнему позволяет оспорить сделку, но теперь с применением строгих критериев доказывания и с обязательной оценкой поведения обеих сторон. Для продавцов это означает необходимость проявлять большую осмотрительность при совершении сделок и не надеяться на возможность последующего оспаривания без весомых доказательств.
Изображение создано Magnific, www.magnific.com
